Die Preise für deutsche Gewerbeimmobilien befinden sich nicht im freien Fall. Diese Überzeugung äußerte Gero Bergmann, der Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), auf dem Jahrespressegespräch seines Verbandes in Frankfurt. Es gelte vielmehr zu differenzieren zwischen Topobjekten an Spitzenlagen und Nebenlagen. „Und es müssen ESG-Kriterien mit herangezogen werden.“

Bei Büros sei das Homeoffice zwar gekommen, um zu bleiben. Doch glaubt Bergmann an eine Renaissance des Büros als Begegnungsstätte und Identifikationsort. Insgesamt gelte: „Die Zukunft des Homeoffice ist offen.“ Auch bei den Handelsimmobilien sieht der VDP-Präsident trotz E-Commerce nicht das Ende der Innenstädte, sondern vielfältige Anstrengungen zu deren Wiederbelebung. Es gehe um vielfältigere Nutzungen mit kleineren Flächen, aber auch um mögliche (Teil-) Umwandlungen in Wohnimmobilien.

Bei den Zinsen setzt Bergmann auf Zinssenkungen durch die EZB. „Sobald die beginnen, werden Businesspläne verlässlich.“ Das Transaktionsvolumen an den Büromärkten könne dann wieder richtig an Fahrt gewinnen, wenn Investoren eine Rendite von etwa 4,5% (risikoloser Zins etwa 2,5% plus 2% Risikoprämie) erwarten könnten.

Bei Gewerbeimmobilien geht der VDP auch für das laufende Jahr von weiteren Preisrückgängen aus. Bei Wohnimmobilien gehen die Prognosen von Rückgängen zwischen 0 und −5% aus, im Einzelhandel zwischen −2,5% und −7,5% und bei Büros von −5% bis −10%. Mit einer Stabilisierung der Preise wird bei Wohnimmobilien früher (möglicherweise schon im Sommer dieses Jahres) als bei Gewerbeimmobilien (nicht vor Ende des Jahres) gerechnet. „Wir gehen für 2024 von einer leichten Belebung von Transaktionen und Finanzierungen aus“, so Bergmann.

Als Bremsklotz in der Immobilienfinanzierung nimmt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VDP, die Regulierung wahr. Sie habe zwar die Kapitalausstattung und die Liquidität der Banken verbessert und sie damit widerstandsfähiger gemacht – „Reicht das nicht?“, fragt Tolckmitt mit Blick auf die kommenden Regulierungen in CRR III. Hohe Eigenkapitalunterlegungen zum Beispiel bei Transformationskrediten würden deren Vergabe deutlich erschweren und Schattenbanken als Kapitalgeber stärken.

Tolckmitt machte sich erneut für eine Regulierungspause stark, nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass EZB-Banker der Kreditwirtschaft erst jüngst eine hohe Resilienz bescheinigt hätten. „Jetzt sollten die Belastungen der Kreditinstitute geprüft werden“, forderte der VDP-Hauptgeschäftsführer.

Wenig Verständnis hat er auch für die Ankündigung der EZB, von den Banken eine verschärfte Bewertungspraxis bei Immobilien zu fordern. Auch Bergmann betonte, dass sich die deutsche Marktwertermittlung im Vergleich zur angelsächsischen Praxis (der reinen Discounted-Cashflow-Bewertung) bewährt habe.

Bei der Emission von Pfandbriefen haben sich die Spreads seit Herbst 2023 mit dem Rückzug der EZB aus dem Markt leicht erhöht. Sie sei aber gut durch andere Investoren ersetzt worden. „Die Nachfrage nach Pfandbriefen am Primär- und Sekundärmarkt ist stark.“ Entsprechend war das Emissionsvolumen im Vorjahr größer als erwartet.

Dies wird auch für das laufende Jahr erwartet. Denn schon bisher lag das Emissionsvolumen bei 23,3 Mrd. Euro, davon 18 Mrd. über jeweils mindestens 500 Mill. Euro. Darunter waren außerdem 3,7 Mrd. Euro grüne Pfandbriefe. Die Prognose für das Gesamtjahr lag bei 49,5 Mrd. Euro, davon 5,3 Mrd. Euro grüne Pfandbriefe.

Tolckmitt betonte, dass bei der Ausgabe von grünen Pfandbriefen die Bäume nicht in den Himmel wachsen könnten. „Die Anzahl der grünen Assets bei Banken ist beschränkt. Es dauert, bis ein Bestand aufgebaut ist.“ Er warnte vor dem EU Green Bond Standard. Die Anforderungen wären zu hoch. „Unter diesen Rahmenbedingungen käme es kaum noch zu Emissionen.“