Die Blockchain-Technologie kann den Immobilienmarkt von Grund auf umwälzen. Bis dahin ist es aber noch ein weiter Weg. Dies zeigt die gestern veröffentlichte Studie „Wie die Blockchain-Technologie den Immobilienmarkt revolutioniert“ der Hamburg Commercial Bank (HCOB) und des Frankfurt School Blockchain Center (FSBC) an der Frankfurt School of Finance and Management.

In der Studie wurden 41 Unternehmen in 17 Ländern identifiziert, die bereits Immobilien tokenisiert haben, also nachrangige Wertpapiere emittiert haben, die Immobilien indirekt abbilden. Diese sind primär in den USA (13) aktiv, gefolgt von Deutschland (6) und der Schweiz (4). Die ursprüngliche Absicht, die einzelnen Projekte zu identifizieren, konnte nicht umgesetzt werden, da der Markt noch sehr intransparent ist. Selbst die angegebene Zahl der in diesem Markt schon aktiven Unternehmen gilt nur als grobe Schätzung.

Technisch umgesetzt wird die Tokenisierung der Immobilien bisher überwiegend auf Basis der Ethereum-Blockchain, da sie sich durch die Nutzung von Smart Contracts und transparenter Tokenstandards be­sonders gut eignet. Allerdings nutzen die Anbieter in der Regel eine private, an Ethereum orientierte Blockchain, speichern diese also zentral auf ihrem eigenen Server, und, wegen der hohen Transaktionskosten, nicht die (dezentrale) öffentliche Ethereum-Blockchain. Durch eine Reform der Überprüfungsverfahren will Ethereum diese Kosten deutlich senken.

Die von den Anbietern versprochenen Renditen liegen in Deutschland zwischen 5 und 7%, im Ausland deutlich höher. Allerdings sei damit auch ein deutlich höheres Risiko verbunden, sagte einer der Autoren, Cyrus de la Rubia, Chefvolkswirt der Hamburg Commercial Bank, bei der Online-Vorstellung der Studie.

Zum einen handele es sich um Nachranganleihen, an Verlusten sind die Anleger damit relativ schnell beteiligt. Zum anderen sind die meisten Tokenisierer junge Unternehmen (Start-ups), haben also nur einen kurzen Track Record.

„Außerdem muss auch Überzeugungsarbeit geleistet werden. Denn viele Anleger wissen gar nicht, was das eigentlich ist.“ Schließlich seien manche Anleger bei dieser Art des Crowdfunding misstrauisch nach dem Motto: Warum wird das mir angeboten? Haben institutionelle Anleger (aus gutem Grund) daran kein Interesse? Die Tokenisierung einer Immobilie biete zwar viele Vorteile, fasst de la Rubia zusammen. „Die Tatsache alleine, dass etwas tokenisiert wird, sagt über die Qualität des Objektes, das dahintersteht, nichts aus.“

Die kostengünstige Handelbarkeit kleiner digitaler Einheiten (von Immobilien bzw. deren Verbriefung als Wertpapiere) gilt als zentraler Vorteil der Tokenisierung, sowohl für den Investor als auch für den Emittenten. Der Anleger kann durch die Kostenreduktion eine nachhaltig höhere Rendite erzielen, während der Emittent sich im Prozess günstiger refinanzieren kann – nicht zuletzt durch Zugriff auf einen größeren Pool von Investoren, so de la Rubia.

Aufgrund dieser Vorteile ist für Gerrit Saathoff, Head of Real Estate bei der HCOB, klar, dass sich sowohl Fondsanbieter als auch Banken mit der Tokenisierung beschäftigen müssen. „Als Bank können wir diese Technologie im klassischen Sinn nutzen, aber auch unsere Angebotspalette erweitern.“ Es ließen sich völlig neue Kapitalquellen erschließen, für Privatanleger sinken durch die kleineren Losgrößen die Eintrittsbarrieren. Statt „ewig“ in einem (geschlossenen) Fonds investiert zu sein, könne der Anleger kurzfristig über den Sekundärmarkt aussteigen. Saathoff sieht keine Bedrohung, sondern Chancen für Banken etwa durch Syndizierungen oder Repogeschäfte.