tl Frankfurt – Die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien sind 2005 weltweit im Vergleich zum Vorjahr um 21 % auf 475 Mrd. Dollar gestiegen. Inklusive Wohnimmobilien würde das Volumen sogar auf 600 Mrd. Dollar steigen. Der Anteil grenzüberschreitender Investitionen erhöhte sich von 29 auf 35 %. Davon entfielen mehr als zwei Drittel auf Europa. Wie es in einer Studie des Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle weiter heißt, wird in den kommenden zwei Jahren das meiste Kapital nach Japan und in die wichtigsten Städte Chinas fließen. In den nächsten vier Jahren werde es verstärkt zu Investitionen in Mexiko, Indien, Osteuropa (Rumänien, Bulgarien) und Russland kommen. Globale Anleger dominieren2005 waren auf dem deutschen Markt die globalen Kapitalgeber am aktivsten – sowohl bei den Käufen (5,7 Mrd. Dollar) als auch den Verkäufen (knapp 6 Mrd. Dollar). Sie sammeln in verschiedenen Ländern Geld für Immobilienfonds. Als Beispiele nannte Robert Orr, Mitglied der International Capital Group von Jones Lang LaSalle, die Investoren Henderson, LaSalle Investment und Morgan Stanley Real Estate. Knapp hinter diesen globalen Anlegern folgten auf dem deutschen Markt die Briten, Amerikaner und Franzosen. Sie beschränkten sich ganz überwiegend auf Käufe. Verkauft wurde kaum. 2006 rechnet JLL mit einem weiter zunehmenden Interesse ausländischer Investoren an Deutschland. Als Gründe werden die sich bessernde allgemeine Wirtschaftlage, die Belebung der Immobilienmärkte, hohe Renditen und die jährliche Investitionstätigkeit in gewerbliche Immobilien von nur einem Viertel des britischen Niveaus genannt.Als Investitionstreiber wirkt nach Ansicht von JLL die mit 65 % hohe Eigentumsquote deutscher Unternehmen an den selbstgenutzten Immobilie. Der Vergleichswert für Großbritannien und die USA liegt bei 20 bis 30 %, sagte Orr. Hierzulande wollten viele Unternehmen ihre Liegenschaften gerne verkaufen und zurückmieten (“sale and lease back”). Außerdem ständen die offenen Immobilienfonds unter Druck, ihre deutschlandlastigen Portfolien zugunsten internationaler Anlagen zu verändern. JLL hat von der Deutsche Bank Real Estate den Auftrag, zwei Portfolien im Gesamtwert von 800 Mill. Euro zu verkaufen. Beim Büro-Portfolio hat das Unternehmen das Co-Mandat, im Retailbereich sei man exklusiv dabei, sagte Deutschland-Chef Christian Ulbrich. “Ich gehe davon aus, dass wir für alles mandatiert sind, was die DB Real Estate verkaufen will”, sagte er mit Blick auf weitere Portfolien mit kleinteiligem Geschäft. Mandate für 3 Mrd. EuroInsgesamt hat JLL in Deutschland Mandate auf Verkäuferseite von 3 Mrd. Euro. “Davon werden wir bis Ende April 1,2 Mrd. Euro und bis Juni weitere 1 Mrd. Euro abgearbeitet haben”, sagte Ulbrich. “Es gibt im Moment eine unfassbare Nachfrage. Wir können heute verkaufen, was noch vor einem Jahr als unverkäuflich galt”, beschrieb Ulbrich die Lage am deutschen Markt für Büroimmobilien. Dies werde im weiteren Verlauf des Jahres und auch 2007 so bleiben, außer es komme zu massiven exogenen Schocks wie einem Iran-Krieg. “Wir verkaufen heute Büroobjekte mit einer durchschnittlichen Duration bei den Mietverträgen von zwei Jahren – nicht nur in A-Städten, sondern auch an Nebenstandorten. Es gibt sogar Investoren, die uns gezielt nach Leerstandsobjekten fragen”, sagte Ulbrich. Die Finanzierung besorgten bisher meist ausländische Banken, die die Kredite aber meist nur kurzzeitig in den Büchern halten. “Inzwischen werden aber inländische Institute aggressiver”, beobachtet Ulbrich. “Auch sie werden ihre Risiken aber schnell ausplatzieren. Wer letztendlich das Kreditrisiko trägt, lässt sich dann nicht mehr beantworten.”Gemäß Studie beträgt der Kapitalwert gewerblicher Immobilien weltweit etwa 15 Bill. Dollar. “Dieser Wert hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert”, sagte Orr. Zugenommen hat hingegen der Anteil der handelbaren Immobilien, die JLL auf 6,3 Bill. Dollar (+4 %) schätzt. Davon entfallen rund die Hälfte auf die USA, 27 % auf den asiatisch-pazifischen Raum und 23 % auf Europa. Noch stärker, nämlich um 28 % auf 1,3 Bill. Dollar, legte der Anteil der börsennotierten Unternehmen (Reits und Immobiliengesellschaften) zu, die Immobilien besitzen. Umschlag steigt deutlichIm vergangenen Jahr haben rund 10 % der handelbaren Immobilien den Besitzer gewechselt. Üblich sei etwa die Hälfte, sagte Orr. Von den weltweit investierten 475 (inklusive Wohnimmobilien 600) Mrd. Dollar entfielen 216 Mrd. Dollar auf Nordamerika, 191,4 Mrd. Dollar auf Europa und 67,5 Mrd. Dollar auf Asien und Ozeanien. Während in Nordamerika rund 84 % der Transaktionen von einheimischen Investoren ausgingen, war im asiatisch-pazifischen Raum der größte Anstieg grenzüberschreitender Transaktionen festzustellen (+ 56 %). Als herausragende Investoren nennt JLL in dieser Region die USA, aber auch Australien und Singapur.In Australien, aber auch in Kanada ist der Investitionsdruck besonders groß, da in beiden Ländern 9 % des Gehalts in private Altersvorsorge fließen müssen. Die nationalen Märkte reichen zur Anlage längst nicht mehr aus. Mit 8,9 Mrd. Dollar am meisten Geld ist 2005 in den US-Gewerbemarkt geflossen, während die Australier nur 851 Mill. Dollar in Deutschland anlegten.Der Anteil grenzüberschreitender Investitionen stieg weltweit von 29 auf 35 % und erreichte 164 Mrd. Dollar. Davon entfielen zwei Drittel auf Europa. Auf diesen Kontinent stürzten sich im Wesentlichen globale Kapitalgeber, aber auch solche aus den USA und dem Nahen Osten. In Europa sind deutsche, irische und britische Anleger besonders aktiv. In Wohnimmobilien-Portfolien flossen nach JLL-Schätzungen in den vergangenen beiden Jahren 25 Mrd. Dollar.