Tagtäglich stehen Investoren vor der Entscheidung, das richtige Investment zu finden. Sie müssen aus den vielfältigen Anlagestrategien die für sie wirtschaftlich sinnvollste ermitteln. Die große Herausforderung besteht dabei in der Abgrenzung eines Assets mit geringem Risiko und geringer Rendite von einem spekulativen Engagement mit ansprechender Rendite. Für den ausgewogenen Anleger ist es dabei von großer Bedeutung, beide Prämissen zu vereinen, um den gesunden Mittelweg zu finden. Die Auswahl geschieht durch den gründlichen Vergleich der Renditen (in Form der erzielten Mieten und Wertzuwächse), der durchschnittlichen Inflation sowie der Volatilität der Märkte. Wichtig ist und bleibt in diesem Zusammenhang die Lage sowie deren Einfluss auf den Wert der Immobilie.In letzter Zeit stellt sich öfter die Frage, ob Core-Lagen tatsächlich das Nonplusultra sind. Die großen Shoppingcenter und funkelnden Bürotürme in den besten Lagen verlieren zunehmend an Glanz, wenn man das Risiko-Rendite-Profil vergegenwärtigt. Trotz bester Mieterbonitäten und langfristiger Mieteinnahmen scheinen Core-Immobilien nicht mehr so gefragt. Sie sind schlicht zu teuer geworden. Ist ein Investor gezwungen, das 22-Fache der zu erwartenden Mieteinnahmen für eine Immobilie zu investieren, so drückt das unweigerlich auf die Gesamtrendite. Zudem ist beim Kauf meist eine sehr hohe Miete eingepreist, die nicht nur jährlich an Wert verliert, sondern sich nach Ablauf des Mietvertrages gegebenenfalls als nicht nachhaltig erweist. Diese Entwicklung führt dazu, dass Investoren nach Alternativen schauen und immer öfter die Frage stellen, welche Renditen erzielbar sind, wenn in einer Stadtrandlage oder einer Kleinstadt investiert wird? Die Analyse erfolgt zumeist mit Hilfe des Magischen Dreiecks der Geldanlage. Nur zwei Ziele erreichbarIm Magischen Dreieck können drei Stellschrauben der Gewinnmaximierung betrachtet und gegebenenfalls optimiert werden: die Rendite in Form des Total Return (Summe aus Wertzuwachs- und Cash-flow-Rendite), das Risiko, welches üblicherweise durch die Standardabweichung des Betrachtungszeitraums dargestellt wird, und die Liquidität. Der Zielkonflikt des Magischen Dreiecks der Geldanlage besteht darin, dass jeweils nur zwei der drei Ziele erreichbar sind. Wird eine hohe Rentabilität bei vertretbarem Risiko angestrebt, ergeben sich zwangsläufig Kompromisse bei der Liquidität. Da die Lage eines Objektes im Magischen Dreieck über die Liquidität widergespiegelt wird, soll im Weiteren darauf eingegangen werden, wie sich diese Stellschraube auf eine Investitionsentscheidung abseits von Core-Lagen auswirkt.Wie reagiert also der Markt in großen deutschen Städten und Stadtrandlagen von wichtigen deutschen Zentren? Zunächst gilt es zu klären, wodurch sich die Standorte unterscheiden. Bulwiengesa unterteilt die deutschen Städte hierfür in vier Kategorien von A bis D. Zu den sieben A-Städten, in denen größtenteils die Core-Lagen zu finden sind, zählen die wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und internationaler Bedeutung (u. a. Berlin, Frankfurt, Köln, München). Als B-Städte werden 14 deutsche Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung bezeichnet.Es ist am Markt zunehmend zu beobachten, dass gerade Immobilien in den Randlagen der A-Städte und den Bestlagen in den 14 B-Städten (unter anderem Bonn, Bremen, Essen, Leipzig) immer interessanter werden, doch woran liegt das? Viele Anleger müssen zugeben, dass die Kirschen in den Core-Lagen zu hoch hängen. Eine gute Alternative kann die Suche nach den Rosinen auf dem Immobilienmarkt sein. Es lohnt sich, Interesse für Randlagen in den wichtigsten deutschen Städten (AB-Lagen) bzw. in Citylagen der B-Städte (BA-Lagen) zu entwickeln. Bei der City-Lage handelt es sich um den klassischen innerstädtischen Bereich, der häufig durch einen Verkehrsring begrenzt wird. Als Randlage für Büroimmobilien wird die unmittelbare Nähe zum Stadtring bezeichnet. Eine gute Stadtteillage für den Einzelhandel ist zum Beispiel geprägt durch eine hohe Nachfrage, welche hauptsächlich bestimmt wird durch die Kaufkraft. Auf der Suche nach dem “richtigen” Stadtteil kommt es sehr auf die jeweilige Stadt und deren Besonderheiten an. Trotz der Lageentscheidung steht für Immobilienkäufer die Auswahl der Assetklasse im Hauptfokus.Der Immobilieninteressierte wird schnell feststellen, dass die Renditeerwartungen beider Investments im Städtevergleich sehr ähnlich sind. Die durchschnittlichen Cash-flow-Renditen sind in den jeweiligen Lagen nahezu identisch. Sowohl beim Einzelhandel als auch bei der Büroimmobilie ist zu beobachten, dass große Städte Marktveränderungen schneller aufnehmen und kleinere Städte mit Zeitverzögerung nachziehen. In beiden Assetklassen ist in großen Städten aufgrund der vorhandenen Liquidität der Märkte das Klumpenrisiko geringer. Neben der Kapitaldienstfähigkeit spielt insbesondere die Liquidität, die in großen Städten durch das hohe Transaktionsvolumen besser gegeben ist als in kleinen Städten und Randlagen, eine entscheidende Rolle bei der Begleitung einer Finanzierung. Die daraus resultierende hohe Wiederverkaufsmöglichkeit ist von großer Bedeutung für die Bank.Ein Unterschied zeigt sich allerdings bei den großen Städten in der Volatilität der Märkte. Der Büromarkt ist hier dynamischer als der Einzelhandelsmarkt. Das Timing für eine Investition in Büroimmobilien spielt also eine große Rolle. Insbesondere ausländische Investoren bringen mit ihrer Lageentscheidung “AB-BA” Schwung in den deutschen Immobilienmarkt. Diese Anleger sind keineswegs nur auf Core fixiert. Ganz im Gegenteil, die “Eroberung” alternativer Märkte ist in vollem Gange!Beim Einzelhandel ist die Kombination AB-Lage (Stadtteillage in einer großen Stadt) am attraktivsten. Die Gesamtrendite erreicht fast das Niveau des Investments in City-Lagen großer Städte. Spitzen- und Durchschnittsmieten wachsen in etwa gleich schnell. Zudem sind hohe Wertzuwächse in diesen Lagen zu verzeichnen. Zwei Gründe für die positive Prognose sind die hohe Kaufkraft und der stärkere Tourismus in den A-Städten. Trotz des geringen Klumpenrisikos ist das durchschnittliche Risiko eher als hoch einzustufen. Für spekulative Anleger bestehen damit gute Möglichkeiten, ihren Gewinn zu maximieren. Die Volatilität ist in dieser Konstellation hoch. Eine Empfehlung für ausgewogene Investoren sollte daher eher zurückhaltend ausgesprochen werden. Sie ist aber keineswegs ausgeschlossen. “BA” als Nische bei BürosBeim Büromarkt ergibt sich folgendes Bild: “AB” und “BA” sind bei sämtlichen Renditen (Wertzuwachs-, Cash-flow- und Gesamtrendite) auf etwa gleicher Höhe. “BA” weist jedoch eine geringere Volatilität auf, so dass bei der Rendite-Risiko-Relation “BA” vor “AB” liegt. In beiden Kombinationen ergeben sich gegenüber den Top-Lagen (“AA”) sogar höhere Gesamtrenditen. Das liegt nicht zuletzt an der guten konjunkturellen Arbeitsmarktlage. Eine hohe Beschäftigung führt dazu, dass neue Büroflächen gerade in Randlagen von A-Städten nachgefragt sind. Die Mieterfluktuation in kleineren Städten (B) ist weit geringer als in innerstädtischen Bürozentren großer Städte. Solche Argumente machen das Engagement in Randlagen von großen Städten schon auf den ersten Blick rentabel: und zwar sowohl für defensive als auch für ausgewogene Investoren. Einzelfall prüfenWer nun aber denkt, mit “AB-BA” per se einen Hit beim Kunden landen zu können, der irrt. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie ist eine sorgfältige Einzelfallprüfung obligatorisch. Die Attraktivität eines Engagements spiegelt sich für den Anleger in erster Linie in der Renditeerwartung wider. Diese wird vor allem beeinflusst durch eine nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit, ein überschaubares Risiko und ein ausgewogenes Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital. Sind diese Faktoren ausreichend beachtet, so ist eine Investition jenseits der Core-Zentren für viele Immobilienkäufer eine gute Alternative.—Von Gero Bergmann Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp