Another town, another train”, dieser Song der Popgruppe ABBA passt gut auf die Strategie vieler Immobilieninvestoren in Deutschland. Um das für Gewerbeimmobilien bereitstehende Kapital zu investieren, reicht es nicht mehr, sich weiter nur auf die großen Metropolen zu konzentrieren (“On and on and on”). Denn nach realistischem Abzug aller Kosten lassen sich mit neuen Spitzenobjekten in Top-Lagen häufig kaum noch 3 % Rendite erzielen. Wer dann noch einen Asset Manager bezahlen muss, greift schon mal lieber zu passiven Investments. Die Kehrseite der Medaille ist das knappe Angebot in den Spitzenlagen von Hamburg bis München.Viele Untersuchungen – “I saw it in the mirror” ist nicht nötig – zeigen vielmehr, dass sich gute Objekte eben auch in den B-Städten von Hannover über Wiesbaden bis Regensburg finden lassen – Teil 1 der AB(BA)-Strategie. Außerdem sollen B-Lagen in A-Städten einen Blick wert sein (“Watch out”) – so Teil 2 (… BA). Tatsächlich zeigt das Transaktionsvolumen, dass inländische, aber auch ausländische Investoren nicht mehr nur auf die Metropolen fixiert sind. Außerhalb waren die Wachstumsraten im dritten Quartal mehr als dreimal so hoch. Allerdings sind dort die Schnäppchenzeiten (“Two for the price of one”) längst vorbei. Die Renditeabstände zwischen A- und B-Städten verringern sich, sind aber trotzdem noch immer signifikant – bei Büros und erst recht im Einzelhandel.Worauf kommt es bei der ABBA-Strategie für den Investor an (“The name of the game”)? Zuerst geht es, wie immer bei Immobilien, um Lage, Lage, Lage – beginnend mit der Frage: Ist die Stadt zukunftsfähig bei Demografie und Verkehr? Daneben sind Besonderheiten zu beachten. Immobilien sind an sich schon vergleichsweise illiquide – ganz besonders gilt dies aber für kleinere Märkte wie B-Städte. Das Einzelobjekt darf daher im Verhältnis zum Markt nicht zu groß sein. Da können 10 oder 20 Mill. Euro schon zu viel sein – bei Geschäftshäusern sowieso, bei reinen Bürohäusern mag die Grenze schon mal etwas höher liegen. Mit solch kleinen Losgrößen haben viele, gerade ausländische Investoren, die in Deutschland häufig dreistellige Millionen-Euro-Beträge investieren wollen, ein Problem. Ein reines ABBA-Portfolio bestände dann schnell aus einem Dutzend und mehr Objekten. Ohne Asset Manager für die Steuerung des Portfolios und Facility Manager für die Verwaltung der Objekte wird’s nicht gehen. Eine Chance (“Take a chance on me”) sollten sie aber nur dann bekommen, wenn sie sich von Flensburg bis Passau auskennen beziehungsweise vor Ort präsent sind.ABBA, die Gruppe wie die Strategie, ist beliebt, aber nicht allein selig machend. Das gilt nicht nur bei A- und B-Städten, sondern auch bei den Assetklassen und Objektzuständen. Logistik ist stark im Kommen – Deutschland liegt verkehrsgünstig in Europa, Verkehrsknotenpunkte lassen sich nicht so leicht verpflanzen wie Büros. Pflegeheime locken als Nische diejenigen, die Zugang zu entsprechender Expertise haben. Schließlich versprechen Projektentwicklungen in B-Städten noch interessantere Renditen, wenn sie mit einem lokal erfahrenen Partner durchgeführt werden und eine Mindestzahl von Erstmietern beim Einstieg in das Projekt an Bord ist.Und die Finanzierung? Sie ist kaum ein Problem, gerade bei lokalen Sparkassen und Volksbanken, wenn die Objekte gut sind. Diese Partner haben für den Investor noch den großen Vorteil, dass sie sie vor Misserfolgen (“Waterloo”) schützen: Sie kennen den lokalen Markt aus dem Effeff und würden für schwache Objekte oder Projekte kein Geld geben. Manche Illusion mag an dieser Stelle schon geplatzt sein (“Disillusion”).ABBA – eine Mode, die vergeht? Alter Wein in neuen Schläuchen? Diversifikation war schon immer richtig, in allen Assetklassen, auch Immobilien. Mehr Core in A-Städten zu machen, ist daher nicht falsch – wenn man denn die anderen Märkte versteht und einen noch längeren Atem hat, als man ihn bei Core-Objekten sowieso schon braucht. Die Top-Objekte in den B-Städten dürften aber im Moment attraktiver sein als die B-Lagen in den A-Städten.Eine große Herausforderung ist für Investoren die bisher geringe Transparenz in den B-Städten. Verstärkte Aktivitäten gerade ausländischer Anleger werden dies aber in Zukunft ändern. Damit einher geht eine steigende Liquidität dieser Märkte. ABBA kann zu einem richtigen Immobilienhit werden.——–Von Thomas ListUm das für Gewerbeimmobilien bereitstehende Kapital zu investieren, reicht es nicht mehr, sich (weiter) auf die großen Metropolen zu konzentrieren.——-