ABG-Chef Höller befürchtet Spaltung des Marktes
“Es könnte zu einer Spaltung des Marktes kommen”
ABG-Chef Höller: Die Immobilienbranche befindet sich im Umbruch – Büroimmobilien ohne Zukunft in Wohnungen umbauen
wbr Frankfurt
Die Immobilienbranche befindet sich in einem Klammergriff von diversen Belastungsfaktoren, angefangen von hohen Zinsen, angespannter Konjunkturlage, ESG-Regulierung, Baukostensteigerungen bis hin zu Finanzierungsproblemen. Das sagte Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, am Mittwochabend in Frankfurt. Dabei seien die aktuellen Zinsen per se nicht vollkommen überzogen, „früher konnte man bei diesem Zinsniveau Geld verdienen“. Andere Faktoren machen der Branche das Leben schwer.
Höller kritisiert unter anderem eine immer weiter ausartende Bürokratie, die die Kosten unnötig zusätzlich antreibe. „Wir erleben in der Immobilienbranche die herausforderndste Situation seit Jahrzehnten. Die Zahlen zu steigenden Büroleerständen, dramatisch sinkenden Transaktionsvolumina, aber auch der Börsenentwicklung von Immobilienunternehmen belegen dies“, so Höller.
Positiv an der Entwicklung sei, dass die Krisensituation die Energiewende im Gebäudesektor voranbringe. Der CO2-Fußabdruck werde durch effiziente Nutzung bestehender Gebäude, Einsatz alternativer Baustoffe und Energiemanagement sinken.
Der Wandel in der Branche führe auch dazu, dass die Nutzungsarten der Immobilien neu definiert werden. “Im Klartext heißt das: viel mehr Flexibilität. Der klassische Schreibtisch, der einen ihm fix zugeordneten Nutzer hat, hat ausgedient. Die Zukunft gehört gemischten Objekten und Quartieren mit einem kreativen Zugleich von Wohnen, Leben und Arbeiten.”
Als Folge der neuen Arbeitswelt werde der Bedarf an Büroflächen sinken und der Markt für Büroimmobilien kleiner. „Es wird vielleicht zu einer Spaltung des Marktes kommen: Auf der einen Seite Top-Objekte, die sowohl durch Lage, Infrastruktur, Ausstattungsqualität und im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien bestechen.“ Zu solchen Objekten zählen laufende Projekte der ABG wie das 500 Mill. Euro teure Deutschlandhaus am Gänsemarkt in Hamburg, in das die Zentrale der Haspa einziehen wird. Oder der Oddo-BHF-Tower in Frankfurt, in den mehr als 400 Mill. Euro investiert werden und der künftig Central Parx heißt.
Auf der anderen Seite werde es immer mehr “Stranded Assets” geben, die sich in Randlagen befinden, veraltet oder nicht nachhaltig sind und keine Zukunft mehr als Büroimmobilie haben dürften.
Der ABG-Chef sieht bei Wohnungen in Deutschland eine kumulierte Neubaulücke von bis zu 700.000 Wohneinheiten bis 2025. „Regulatorik, politisch motivierte Einschränkungen und hohe Baukosten machen den dringend nötigen Neubau nahezu unmöglich.“ Aber die Umnutzung nicht mehr nachgefragter Gewerbeflächen in Wohnungen biete ein großes Potenzial, sofern schnelle Baurechtsprozesse etabliert würden. „Deutschland braucht andere Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau, um dieser Angebotslücke zu begegnen. Der Staat muss direkt oder indirekt die Bautätigkeit ankurbeln. Gehen wir dieses Thema nicht konsequent an, entsteht ein nicht unerheblicher gesellschaftlicher Sprengstoff.“
Nach Einschätzung von Höller wird die Bodenbildung im Markt noch einige Zeit anhalten, bevor die Transaktionstätigkeiten wieder starten. „Ich erwarte ein Anziehen der Marktaktivitäten erst im Laufe des Jahres 2024, eine Markterholung sogar erst ab 2025.“ Aber: Krisenzeiten sind aus Sicht von Höller immer auch Zeiten für Marktbereinigungen.
