Für Christof Winkelmann, Marktvorstand der Aareal Bank, ist auch in der aktuell schwachen Marktphase klar: "Wir bedienen unsere Kunden in allen Zyklusphasen." Im Zentrum stehen für ihn der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) und die Schuldendienstfähigkeit. „Es ist klar, dass wir bei einem Zinsanstieg von 0 auf 4% weniger Kapital zur Verfügung stellen können", sagte er auf der Immobilienmesse Expo Real der Börsen-Zeitung. Bei Prolongationen müsse häufig entweder teilweise getilgt oder eine Garantie beigebracht werden. Angesichts der hohen Renditeanforderungen bei Mezzanine-Kapital würden viele Investoren dann doch lieber Eigenkapital nachschießen.

Hotels, die die Aareal Bank traditionell gerne finanziert, laufen nach Winkelmanns Angaben "sehr gut". Angesichts der stark angezogenen Reisetätigkeit nach Corona seien die Cashflows hoch. Auch in Retail sieht Winkelmann Anzeichen einer Erholung. Bei Büros bleibe die Bank selektiv engagiert wie in der Londoner City und in Paris. "Wir finanzieren schon seit Jahren gerne Refurbishments, um die Objekte nachhaltiger zu machen." Die Ticketgrößen sind bei der Aareal Bank stark von der jeweiligen Marktgröße abhängig und bewegen sich überwiegend zwischen 50 und 150 Mill. Euro, in den Metropolen zwischen 75 und 200 Mill. Euro. "Wir machen auch Club Deals oder syndizieren einen Kredit, den wir zuerst auf unsere Bücher genommen haben."

Deutlich ausbauen will Winkelmann das Alternative-Living-Segment, also moderne Studentenwohnheime und Micro Apartments. "Es können gerne 3 bis 5 Mrd. Euro sein." Aktuell liegt der Bestand bei mehr als 1 Mrd. Euro. "Wir prüfen natürlich vorher Kennzahlen wie die Kaufkraft vor Ort, die Zahl der Unis und die Abhängigkeit von bestimmten Nationalitäten bei den Studenten."

Das Neugeschäft inklusive Prolongationen hatte die Aareal Bank für das laufende Jahr auf 9 bis 10 Mrd. Euro geplant. "Ich bin optimistisch, dass wir das schaffen können." Per 30. Juni wurden 4,1 Mrd. Euro erreicht. Für 2024 stellt sich Winkelmann eine ähnliche Größenordnung vor. "Bei einem deutlich anziehenden Transaktionsvolumen kann es aber auch variieren."

Winkelmann rechnet Ende des zweiten Quartals 2024 mit einem Anspringen des Transaktionsvolumens, wenn das Zinsniveau nach Markteinschätzung zumindest nicht weiter steigt und die Inflation sich weiter abschwächt. "Dann könnte das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr deutlich zulegen. Das gilt nicht nur für Europa, sondern auch die USA."

Auch Ingo Martin von der Deutschen Hypo zeigt sich zuversichtlich, dass das Neugeschäftsvolumen inklusive Prolongationen von 4 Mrd. Euro in diesem Jahr erreicht wird. "Für 2024 dürfte die Planung eine ähnliche Größenordnung vorsehen", sagte er der Börsen-Zeitung. Zum aktuellen Marktgeschehen zeigte er sich verhalten optimistisch. "Einige Transaktionen finden durchaus statt. Sie werden nur nicht alle bekannt." Auch das eigene Haus habe einige größere Finanzierungen durchgeführt. Bei den Assetklassen bleiben die Hannoveraner breit aufgestellt – von Büro über gewerbliches Wohnen, Retail, und Logistik bis zu Hotels und Pflegeimmobilien. "60% machen wir weiterhin im Inland, 40% im Ausland, wobei die USA ausgeschlossen bleiben."

Die Eingliederung der Deutschen Hypo in die Nord/LB sieht Martin positiv. "Wir können eine breitere Produktpalette aus einer Hand anbieten und mit der größeren Bilanzsumme größere Transaktionen stemmen."

Bei der Berlin Hyp soll das Neugeschäft inklusive Prolongationen 2023 etwa halb so hoch sein wie im Jahr zuvor. "Diese etwas über 4 Mrd. Euro werden wir schaffen", zeigte sich Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender des zur LBBW gehörenden Instituts, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung zuversichtlich. Die Berliner konzentrieren sich auf Wohnen und Top-Büros. "Bei diesen hochwertigen Büros an den 1-a-Standorten steigen die Mieten weiter. Die Mieter können sich das leisten, weil sie vor dem Hintergrund des Homeoffice weniger Fläche nutzen."

Bei der Dekarbonisierung des eigenen Kreditbestandes sieht sich Klaus auf sehr gutem Weg. Er sieht einen Zielkonflikt zwischen erschwinglichem Wohnraum und der erforderlichen ESG-Transformation, deren Kosten auf die Miete umgelegt werden müssten – oder sie werde eben nicht durchgeführt.