Das Transaktionsvolumen am deutschen Markt für gewerbliche Immobilien nähert sich dem Rekordstand von 2007. Droht damit dem hiesigen Immobilienmarkt eine Überhitzung und ein erneuter Crash? Art und Umfang der Kreditvergabe durch Banken deuten zumindest bisher nicht darauf hin, zeigt eine Studie.tl Frankfurt – Die deutschen Banken vergeben mehr Kredite für Gewerbeimmobilien und institutionell investiertes Wohnen. Dabei steigen die Beleihungsausläufe, und die Margen sinken. Dies sind zentrale Ergebnisse des German Debt Project, einer Studie der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg, die sie mit Unterstützung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) und neun bekannten Unternehmen aus der Immobilienbranche jetzt zum dritten Mal vorgestellt hat.”Der Finanzierungsmarkt für Gewerbeimmobilien präsentiert sich äußerst robust, was sich am moderaten Kreditwachstum zeigt. Die Banken haben den Beleihungsauslauf nur leicht ausgeweitet und gehen verantwortungsvoll mit Risiken um. Aktuell geht vom Immobiliensektor keine Gefahr für den Finanzmarkt aus”, erklärt Jan Bettink, Vizepräsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Vorstand der Berlin Hyp und Präsident des VDP.Für 2015 und 2016 erwarten die 24 mit Hilfe von Interviews befragten Banken – sie repräsentieren etwa die Hälfte des Marktes – einen erneuten deutlichen Rückgang des Neugeschäfts. Lag das Plus des aus den erhobenen Zahlen hochgerechneten Gesamtmarktes 2014 noch bei 9,1 % (auf 116 Mrd. Euro), so soll es 2015 bei 8,8 % und 2016 nur noch bei 1,3 % liegen. 2011, 2012 und 2013 waren die Wachstumsraten noch deutlich zweistellig. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und einer der beiden Autoren der Studie, will das geringe erwartete Wachstum für 2016 nicht unbedingt als Hinweis auf ein abkühlendes Transaktionsklima ansehen.Allerdings deuten die Zahlen von 2014 auf ein stärkeres Auslandsengagement der hiesigen Institute hin. So stiegen die ausländischen Darlehenszusagen laut VDP-Research um 16,2 % auf 23 Mrd. Euro. Auf Basis der geführten Interviews geht der Co-Autor der Studie Markus Hesse davon aus, dass das überproportionale Auslandswachstum auch 2015 anhält. Nach Ansicht der Autoren erklärt dies zumindest teilweise die niedrigeren Wachstumserwartungen für Deutschland. Überraschende EntwicklungBei der Analyse des vorjährigen inländischen Neugeschäfts zeigte sich eine Überraschung: Der Anteil der sieben A-Städte legte wieder deutlich auf zwei Drittel zu, nachdem er im Jahr zuvor nur bei 55 % gelegen hatte. Möglicherweise lässt sich dies zumindest zum Teil mit der deutlich zunehmenden Finanzierung von Projektentwicklungen erklären. Die reinen Daten lassen diesen Schluss allerdings nicht zu. Eine andere Vermutung ist, dass jenseits der Metropolen die Kreditsummen der Einzeldeals schnell sehr klein werden und die Institute damit mit den lokal stark verankerten Sparkassen und Volksbanken konkurrieren.”Erstklassige Objekte sind in B-Städten kaum verfügbar”, gab Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Rhein-Main – NRW des Immobilien-Analysehauses Bulwiengesa, in der Podiumsdiskussion nach der Studienpräsentation zu bedenken. “Hingegen haben die Transaktionen in B-Objekten an A-Standorten durchaus zugenommen.” Ganz besonders gelte dies für Betreiberimmobilien, vor allem Hotels in den sieben A-Städten und fünf weiteren touristischen Zentren. Diese Entwicklung zeigt sich auch deutlich bei der Kreditvergabe. So schoss 2014 das Neugeschäft bei “sonstigen Gewerbeimmobilienfinanzierungen”, zu denen Logistik- und Hotelimmobilien (Betreibermodell) gehören, um 38,6 % auf 18,9 Mrd. Euro nach oben.Der anhaltend scharfe Wettbewerb führt zu weiter sinkenden Margen, während der Beleihungsauslauf sowohl 2015 als auch 2016 bei knapp 70 % liegen soll (s. Grafik). “Die Margen sind in Städten wie Paris, Amsterdam und Warschau im Vergleich zu Deutschland durchaus attraktiv”, sagte Markus Kreuter von Jones Lang LaSalle (JLL).Den deutschen CMBS-Markt sieht Kreuter als weiterhin schwach an. “Die Spreads sind hierzulande mit 30 bis 50 Basispunkten im Vergleich zu Pfandbriefen einfach zu niedrig.” Im europäischen Ausland sei das anders, da dort die Finanzierungsmärkte nicht so liquide seien.—– Wertberichtigt Seite 8