In einem weiter umsatzschwachen und von sinkenden Preisen gekennzeichneten Büro-Investmentmarkt deuten sinkende Leitzinsen auf einen Aufschwung hin. Diese Ansicht vertritt das Maklerhaus Cushman & Wakefield (C&W) in einem der Börsen-Zeitung vorliegenden Positionspapier. Der erste Zinsschritt der EZB Anfang Juni habe ein Zeichen der Entspannung an die Finanzmärkte und auch an die Immobilienmärkte gesendet. Damit werde es erstmals seit langem wieder einfacher, sich auf Transaktionspreise zu einigen und Kauf- bzw. Verkaufsentscheidungen zu fällen.

Allerdings hat sich das angesichts der Kürze der Zeit bis Ende des zweiten Quartals noch nicht gezeigt. „Bei Büroimmobilien sehen wir zum Ende des zweiten Quartals doch noch weitere Preisrückgänge“, sagt Tina Reuter, Deutschlandchefin von C&W. Demzufolge dürften bis Ende Juni die Spitzenrenditen für die Top-7-Märkte noch leicht gestiegen sein. Die seit Anfang 2023 wieder steigende Renditedifferenz zwischen deutschen Staatsanleihen und den Büro-Spitzenrenditen macht Investitionen in entsprechende Büros im Vergleich zu anderen Assets wieder attraktiver, ist C&W überzeugt.

Bisher gibt es auf dem Büroimmobilienmarkt nur wenige Transaktionen und „noch weniger im Spitzensegment“, wie Helge Zahrnt, Researchchef von C&W, sagt. Entsprechend schwer ist es, Büros zu bewerten. Der Markt ist sich immer noch unsicher, wie sich das Homeoffice auf die Büroflächennachfrage auswirken wird. Immerhin zeigte sich in den vergangenen Monaten ein deutlicher Trend zur vermehrten Anwesenheit im Büro – meist auf Druck des Arbeitgebers. Aber auch die Mitarbeitenden schätzen nach der Corona-Isolation die sozialen Kontakte am Arbeitsplatz wieder.

Bis Jahresende rechnet C&W mit stabilen Preisen für Büroobjekte. Dabei spielt auch eine Rolle, dass der deutsche Markt im europäischen Vergleich hochattraktiv ist – auch wenn Großbritannien Deutschland wieder vom Spitzenplatz, bewertet nach Transaktionsvolumen, verdrängt hat. Außerdem steht den Fonds weiterhin viel Kapital zur Verfügung, das sie investieren können.

C&W schätzt dieses „Dry Powder“ für Gesamt-Europa Ende 2023 auf etwa 168 Mrd. Euro – was nur einen leichten Rückgang zum Vorjahr bedeuten würde. Davon soll allerdings nur ein kleiner Teil (21,5 Mrd. Euro) in die risikoärmsten Core- und Core-plus-Objekte fließen. In diese Kategorie gehören Büro-Spitzenobjekte. Weit mehr Mittel stehen für Value Add und opportunistische Strategien bereit.

Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten haben Büros ihre dominante Stellung (gemessen am Transaktionsvolumen) schon seit einigen Jahren verloren. Die Umkehr dieses Trends zeichnet sich nicht ab. Auffällig ist das seit mindestens drei Jahren deutlich zunehmende Gewicht der Logistikimmobilien. Im ersten Quartal dieses Jahres entfiel auf sie nach C&W-Zahlen das größte Umsatzvolumen aller Nutzungsarten.

Über das Büro-Spitzensegment hinaus schaut eine neue Studie des Assetmanagers AEW. Es gebe eine deutliche Zweiteilung zwischen Büros innerhalb und außerhalb der zentralen Geschäftsbezirke (CBD) der europäischen Metropolen London, Paris, Amsterdam, Barcelona und Madrid. „Das wird durch den deutlich größeren Wertrückgang der Büros mit Standorten außerhalb der CBD bestätigt“, sagt Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW. „Dieser starke Wertverlust bedeutet, dass die richtigen Büroobjekte außerhalb der CBD die besten Renditeaussichten in den kommenden fünf Jahren bieten, wobei vier Londoner Teilmärkte die Charts anführen.“

Die Zweiteilung der Büromärkte zeigt sich laut Studie auch an den Leerstandsquoten (4% CBD zu 10% außerhalb) und der rekordhohen Renditedifferenz von 140 Basispunkten. Nach einer deutlichen Neubewertung von über 32% bei CBD-Büroflächen und 38% bei Nicht-CBD-Büroflächen seit Mitte 2022 würden sich die erstklassigen Büros ab dem zweiten Halbjahr 2024 voraussichtlich rascher erholen als zweitklassige Büros, heißt es in der Studie weiter. „Dies eröffnet eine attraktive Gelegenheit für den Einstieg in Neuinvestitionen in europäische Büroimmobilien der Spitzenklasse.“