Colliers: Bis zu 69 Prozent der Büroimmobilien von Veralterung bedroht
Viele Büroimmobilien von Veralterung bedroht
Colliers-Szenarioanalyse: Im schlimmsten Fall könnten 69 Prozent der Objekte als "Stranded Assets" enden
wbr Frankfurt
In den sieben deutschen Top-Städten sind bis zu 69% der Büroimmobilien von Veralterung bedroht und könnten zu „Stranded Assets“ werden. Das geht aus einer Szenarioanalyse des internationalen Immobilienberaters Colliers hervor. In der Veröffentlichung werden die Veralterungsrisiken dieser Assetklasse nach Baujahreskategorien und Lagen differenziert betrachtet.
Gut 95 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen an den deutschen Top-7-Standorten zur Verfügung. Mit einem Gesamtwert von rund einer halben Bill. Euro, durchschnittliche Mieten und Renditen zugrunde gelegt, hätten Büroimmobilien damit einen festen Platz in den Portfolios institutioneller Immobilieninvestoren, schreibt Colliers. Gleichzeitig befinde sich kaum eine Assetklasse derart im Wandel.
Resilienz erforderlich
Neben dem Klimawandel, der von Immobilien zukünftig eine stärkere Resilienz erfordern wird, spielten auch gesellschaftliche Herausforderungen eine große Rolle. So stelle etwa eine sozialverträgliche Dekarbonisierung der Wirtschaft auch die Immobilienbranche vor Herausforderungen.
Matthias Leube, CEO bei Colliers in Deutschland, sagt: „ESG ist eine essenzielle Voraussetzung für Immobilieninvestitionen und wird nicht mehr mit Preisaufschlägen versehen werden. Stattdessen wird es zu erheblichen Wertverlusten von Immobilien kommen, wenn entsprechende Anpassungsmaßnahmen nicht vorgenommen werden.“ Grundlage der Berechnung sind drei Szenarien, in denen ermittelt wird, ab welchem Investitionsbedarf welcher Teil des Gebäudebestands unwirtschaftlich zu werden droht und somit von der Obsoleszenz betroffen wäre. Je nach Höhe der notwendigen Investitionsausgaben von 3, 5 oder 7 Euro pro Quadratmeter und Monat seien in den drei Szenarien bis zu 8, 44 oder 69% des Gesamtbestandes von einem Veralterungsrisiko betroffen, rechnet Colliers vor.
Gefährdet seien tendenziell vor allem Gebäude in den Baujahresklassen bis 2009, welche in den Top-7-Standorten einen Anteil von 81% am Büroflächenbestand hätten. Stuttgart und Köln weisen dabei einen älteren Flächenbestand auf. In Berlin sei der Bestand vergleichsweise jung, 50% der Gebäude wurden nach 1995 gebaut. Zum Vergleich: In München sind nur 38% der Büroimmobilien nach 1995 errichtet worden. Grundsätzlich gilt für Colliers : Die Lage einer Büroimmobilie sei ein wesentlicher Faktor für ihr Veralterungsrisiko. Im weitreichendsten Szenario seien 50% des Bestandes in den Top-Lagen von Überalterung betroffen. 83% der Bürogebäude in Neben- und Außenlagen hätten bei Mietpreiserhöhungen wenig Spielraum und könnten umfangreiche Sanierungen wirtschaftlich kaum rechtfertigen.
Unter Druck gerieten vor allem Bestandshalter älterer Immobilien. Eigentümer von nachhaltigeren Immobilien könnten hingegen perspektivisch stark profitieren. Durch die drohende Überalterung von Büroimmobilien könnten sich auch Chancen für Marktteilnehmer ergeben. Risikoaffinere Value-Add-Investoren und Projektentwickler hätten zum Beispiel die Möglichkeit, Objekte zu attraktiven Preisen zu erwerben und zu sanieren.
„Im Wesentlichen stehen für von der Veralterung bedrohte Bürogebäude drei Handlungsoptionen zur Verfügung: eine Aufwertung durch Modernisierung, eine Revitalisierung durch umfangreiche Sanierung oder eine Umnutzung der Flächen. Als letzter Ausweg dienen Abriss und Neubau. Diese Option wird jedoch zunehmend unpopulär, weil die CO2-Bilanz solcher Vorhaben sehr negativ ist“, sagt Leube.
