Keine zwei Jahre mehr, bis die ehemalige HSH Nordbank in das Sicherungssystem der privaten Banken wechseln soll – mit Blick auf die angestrebten Zielkennziffern zeigt sich die heutige Hamburg Commercial Bank im Immobilienkreditgeschäft konservativ. Sie führt das Neugeschäft zurück und setzt Sicherheit obenan. Von Thomas List, FrankfurtDie Hamburg Commercial Bank (HCOB), die im Herbst 2018 privatisierte HSH Nordbank, fährt ihr Immobiliengeschäft zurück. “Als Neugeschäft planen wir im laufenden Jahr 2,75 Mrd. Euro ein”, sagte Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HCOB, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Im vergangenen Jahr waren es 4 Mrd. Euro, womit die Bank ihren Zielwert genau erreicht hat. “Mit dem geringeren Neugeschäft tragen wir der spürbaren konjunkturellen Eintrübung Rechnung.” Der Anteil der Immobiliendarlehen im Kreditbestand sei mit rund 40 % eher hoch. “Wir wollen kein Klumpenrisiko.”Nach ihrem Verkauf an Finanzinvestoren um Cerberus hat die Bank einen Spar- und Schrumpfkurs eingeleitet, um mit soliden Zahlen zur Profitabilität, Kapital und Kreditqualität Anfang 2022 in das Sicherungssystem der privaten Banken wechseln zu können. Das Institut ist in der Finanzierung von erneuerbaren Energien und Infrastrukturprojekten ebenso aktiv wie in der Schifffahrt und dem klassischen Firmenkundengeschäft. Gleichwohl ist die gewerbliche Immobilienfinanzierung seit Jahren das größte und ertragsstärkste Segment. Ertrag wichtiger als VolumenAxmann sieht das Immobilienkreditgeschäft auf gutem Weg, profitabler zu werden. “2019 konnten wir unsere durchschnittliche Brutto-Neugeschäftsmarge auf 2,13 % steigern. 2018 waren es noch 1,99 %.” Die Liquiditätskosten seien nach der Privatisierung gesunken.Außerdem hat die HCOB die Kreditvergabestandards verschärft. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV), also das Verhältnis aus Kreditsumme und konservativ geschätztem Immobilienwert, soll künftig 65 % statt 70 % betragen. Im Bestand liegt er bei 60 %. Die maximale Laufzeit neuer Kredite verkürzte die Bank von zehn auf sieben Jahre. “Damit halten wir unser Portfolio liquider, weil wir mit unseren Kunden früher über die Konditionen für Anschlussfinanzierungen verhandeln können.”In der Bank wird fest damit gerechnet, dass durch die Nachschärfung von Basel III die Eigenkapitalvorgaben steigen und damit künftig auch Immobilienkredite mit mehr Eigenkapital unterlegt werden müssen. Grundsätzlich gelte: “Ertragsziele sind uns wichtiger als Volumenziele. Zentral ist für uns ein profitables Neugeschäft.” Am Allerwichtigsten sei aber: “Das Geld muss zurückkommen.” Für die Qualität des Portfolios spreche, dass es 2019 nicht einen einzigen Kreditausfall gegeben habe.Zur Lage auf den Immobilienmärkten zeigt sich Axmann verhalten optimistisch. “Die Anfangsrendite im gewerblichen Bereich, konkret bei Büros, bleibt knapp unter 3 %, da die Zinsen langfristig nicht steigen werden.” Die Konjunktur kühlt aus seiner Sicht leicht ab, so dass die Spitzenmieten voraussichtlich stagnieren oder leicht sinken. Auch die Preise dürften unter Druck geratenIm laufenden Jahr will sich Axmann auf Bestandsfinanzierungen von Büros konzentrieren. Dazu kommen Wohnobjekte, angesichts der niedrigen Margen allerdings nur im beschränkten Umfang, sowie vereinzelt Logistikobjekte. Deutlich reduzieren will die HCOB ihre Kreditvergabe im Einzelhandel und bei Hotels. Auch im riskanten Segment der Projektentwicklungen zieht sich die Bank zurück: Hier peilt sie dieses Jahr 500 Mill. Euro Neugeschäft an nach 1,5 Mrd. Euro im Jahr 2019.Als Stärke in der Kreditvergabe sieht Axmann die Strukturierungskompetenz der HCOB. “Wir sind zwar etwas teurer als die Konkurrenz. Dafür erarbeiten wir aber auch Modelle, bei denen sowohl der Kunde als auch wir gewinnen.” Als Beispiel nennt der Manager die Freigabe von Eigenkapital des Kunden, wenn dieser bestimmte Vermietungs- oder Verkaufsziele vorzeitig erreicht. “So kann der Kunde dann zum Beispiel teures Mezzaninekapital, das er als Ergänzung der eigenen Mittel aufgenommen hat, früher zurückzahlen.”Den Immobilienkreditbestand der HCOB bezifferte Axmann per Ende 2019 auf etwa 12,8 (i.V. 12,1) Mrd. Euro, inklusive Kreditlinien und Derivaten waren es rund 14 Mrd. Euro. “Wir wollen unser Portfolio deutlich reduzieren, um im Hinblick auf die steigenden regulatorischen Anforderungen die Eigenkapitalquote weiter zu erhöhen.” Sobald die Konjunktur aufhelle oder neue Geschäftschancen auftauchten, wolle die Bank aber in der Lage sein, “auch wieder angreifen zu können”. Im Ausland wachsenDie regionalen Schwerpunkte in Deutschland haben sich im Immobilienkreditgeschäft kaum geändert. “Im Inland sind wir weiterhin in den Metropolregionen der Top-7-Standorte aktiv.” Das Auslandsgeschäft wird allerdings ausgebaut. “Dort wollen wir im laufenden Jahr 500 Mill. Euro Neugeschäft machen, nach 300 Mill. Euro im Vorjahr.” Die Kreditvergabestandards seien dabei noch konservativer als im Inland.Im vergangenen Jahr war die Bank vor allem in den Niederlanden aktiv, während es in Frankreich wegen mangelnder Profitabilität noch nicht zu Abschlüssen kam. “Großbritannien sehen wir uns wieder an und sind seit diesem Jahr in London wieder mit einem Büro vor Ort vertreten. Vorstellbar wären auch die USA. Diesen Markt sehe ich aber vorerst eher als Nische.”