DekaBank erwartet steigende Leerstände bei Büros
tl Frankfurt
Die Trends am Immobilienmarkt beschleunigen sich durch die Coronakrise, ein Paradigmenwechsel ist nicht zu erwarten – auch nicht bei Büros. Matthias Danne, Assetmanagement-Vorstand der DekaBank, geht angesichts des herrschenden Zinsniveaus und der Geldpolitik zumindest im Core-Segment nicht von einem Druck auf die Preise aus, wie er bei dem jährlichen Pressegespräch des Immobilienbereichs ausführte. „Bei den Renditen der Core-Immobilien erwarte ich eher noch einen gewissen Abwärtsdruck, also steigende Preise.“
Schwache Nachfrage
An den Büromärkten geht die DekaBank im laufenden Jahr tendenziell von steigenden Leerständen aufgrund der rezessionsbedingten Nachfrageschwäche und des zunehmenden Angebots aus. Ab 2022 sollen in Europa die Mieten wieder moderat steigen, vor allem bei Spitzenobjekten in Toplagen. „Das hilft uns, weil Büros in unserem Portfolio eine weit überproportionale Rolle spielen“, ergänzt Danne. 60% der Bestände entfallen auf Büros, 20% auf Einzelhandel und je 10% auf Hotels und Logistik. In den USA und im asiatisch-pazifischen Raum sei teilweise schon 2021 wieder mit einem Mietwachstum zu rechnen. Die Digitalisierung werde perspektivisch zu einer leicht rückläufigen Nachfrage nach Büroraum führen, vor allem bei B-Objekten in nicht bevorzugten Lagen. „Flexibles und mobiles Arbeiten wird die Anwesenheit im Büro nicht ersetzen, aber verändern“, ist Danne überzeugt.
Hotels, Shoppingcenter und den Einzelhandel (außerhalb des lebensmittelbasierten) sieht der Deka-Vorstand im Moment in einer viel schwierigeren Lage. „Allerdings gehen wir auch davon aus, dass sich Hotels perspektivisch wieder voll erholen werden, vermutlich aber nicht schon 2022.“ Retailkonzepte, die nicht schon vor der Coronakrise unter Druck standen, werden sich wieder „auf vernünftige Niveaus zurückentwickeln“, sagte Danne.
Durch die Coronakrise und das Verhalten ihrer Anleger sieht sich die DekaBank in ihrer Immobilienstrategie bestärkt. Die Nettovertriebsleistung lag bei 3,4 (i.V. 2,9) Mrd. Euro, davon 2,5 (2,1) Mrd. Euro bei Retailfonds und 900 (800) Mill. Euro bei institutionellen. Die Jahreskontingente für die Zeichnung von Fondsanteilen waren schon im Februar ausgeschöpft. In den ersten vier Wochen dieses Jahres lag die Nettovertriebsleistung im Retailbereich bei 600 Mill. Euro (davon 380 Mill. Euro Wiederanlagen). Im Januar 2020 waren es allerdings schon 1Mrd. Euro.
Das nimmt Danne aber nicht zum Anlass, neue Fonds aufzulegen. „Wir wollen an unserer Strategie festhalten und nicht beispielsweise in riskantere Value-Add-Objekte einsteigen. Dann bringt ein neuer Fonds nichts außer zusätzlichen Verwaltungsaufwendungen.“ Danne zeigte zwei Auswege auf: Der Anfang 2020 aufgelegte „ImmobilienMetropolen“ mit seinem im Vergleich zu den vorhandenen Fonds etwas veränderten Selektionskriterium im Core-Bereich sammelte 500 Mill. Euro ein. Außerdem wurde ein zur eigenen Philosophie passendes Konzept, bei dem die Deka aber keine eigene Expertise habe, mit einem Partner, der Swiss Life, umgesetzt. Der insbesondere im Wohnen aktive „European Living“ sammelte 200 Mill. Euro ein. Beim Flaggschiff „ImmobilienEuropa“ gab es 2020 zwar keine Zeichnungskontingente. Doch flossen ihm durch Sparpläne 600 Mill. Euro zu.
Das Transaktionsvolumen lag 2020 bei den Deka-Immobilienfonds bei 5,7 (3,7) Mrd. Euro und erreichte damit nicht ganz den Rekord von 2017 (5,9 Mrd. Euro, siehe Grafik). Von den 5,7 Mrd. Euro entfielen 3,2 Mrd. Euro auf Ankäufe für offene Immobilienfonds für Privatanleger.
Aufgrund der Coronakrise hat die Deka mit einem Drittel ihrer rund 9000 Mieter Gespräche aufgenommen. Dies konnte zu Mietstundungen, vereinzelt auch zu Mietminderungen führen.
„Den ersten Lockdown haben wir gut verkraftet“, sagte Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer der Deka Immobilien. „Die Folgen sind vollständig in der vorjährigen Performance verarbeitet.“ Die Performance der offenen Immobilienfonds ging von 2,0 bis 3,5% vor Corona auf 1,5 bis 2,5% zurück.
