Die Investmentvolumen am deutschen Immobilienmarkt legen kräftig zu. Die Renditen lassen historisch betrachtet allerdings zu wünschen übrig, zeigte sich bei einer Tagung in Frankfurt. Mögliche Auswege sind B-Städte und Projektentwicklungen.tl Frankfurt – Deutschland ist als Immobilienmarkt stark gesucht – sowohl von inländischen als auch von ausländischen Adressen. Ob dies auch aus historischer Perspektive gerechtfertigt ist, scheint zumindest zweifelhaft. Darauf deutet eine Untersuchung hin, die Justus Vollrath vom Datenanbieter IPD auf dem diesjährigen Research Summit des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen BIIS in Frankfurt vorstellte.Vollrath zog für den deutschen Büromarkt eine Stichprobe von 243 Objekten, die seit mindestens zehn Jahren in der IPD-Datenbank geführt werden. Bei ihnen zeigte sich von 2004 bis 2013 ein deutlicher Wertverlust von fast 1 Mrd. Euro auf 4,9 Mrd. Euro. Am größten war das Minus mit jeweils einem knappen Viertel in Frankfurt und dem “Rest”, das sind vor allem Agglomerationen um die großen Städte. Einzig in München ergab sich praktisch keine Wertänderung. Die Gesamtperformance (Total Return) aus Wertänderung und Netto-Cash-flow (im Wesentlichen Mieteinnahmen) lag lediglich bei 2,8 % p. a. (annualisiert). Dabei schnitten die B-Städte mit 3 % am besten ab, gefolgt von den A-Städten (2,5 %) und dem Rest (knapp 1 %).Bei genauerer Analyse zeigte sich, dass die Wertänderungsrendite, das ist die Veränderung des Marktwertes einer Immobilie unter Berücksichtigung wertbeeinflussender Maßnahmen (Modernisierung, Vermietung leerstehender bzw. Verlängerung bestehender Mietverträge), insbesondere 2005 (rund 5 %), aber auch 2004 und 2006 (jeweils 3 %) zurückgegangen ist. Die stärksten Ausschläge der Wertänderungsrendite zeigten B-Städte, die höchsten negativen Renditen seit 2007 (mit Ausnahme von 2010) die restlichen deutschen Bürostandorte. Die Netto-Cash-flow-Rendite blieb über die zehn Jahre ziemlich konstant. Mietsteigerungen konnten nicht durchgesetzt werden. Schwierige UrsachenanalyseBei den Ursachen der Wertverluste gab sich Vollrath zurückhaltend. Dazu hätte es noch zusätzlicher Analysen bedurft, betonte er, nannte dann aber doch individuelle Objekteigenschaften als eine Möglichkeit. In der anschließenden Diskussion war aber umstritten, ob das Sample der 243 Objekte dasjenige sein könnte, das in diesem Zeitraum nicht verkäuflich war (Restanten). Vollrath riet den Investoren zu prüfen, ob sie bei ihren Büroobjekten alles richtig machen oder ob nicht z. B. eine Neupositionierung helfen könnte. “Dafür müsste aber signifikant Geld in die Hand genommen werden.”Vor einem möglichen Wertverlust bei den erstklassigen “Core”-Objekten, aber auch vor Euphorie bei B-Städten warnte Thomas Beyerle, Chef-Analyst des Transaktionsberaters Catella. Angesichts eines rückläufigen Trends bei den realen Spitzenmieten, eines schwachen Wirtschafts- und Bevölkerungswachstums sowie der starken Bautätigkeit fragte er, ob viele ausländische Investoren nicht jetzt den Zeitpunkt für einen Ausstieg bei den Core-Objekten gekommen sehen könnten.Als Alternative gelten seit einiger Zeit deutsche B-Städte. Für sie sprächen kaum schwankende Mieten, lang laufende Mietverträge und ein Renditespread zu A-Standorten von immerhin 150 Basispunkten. “Aber der Exit ist eben nicht eingepreist”, warnte Beyerle.Einen anderen Ausweg aus der Core-Falle, die Projektentwicklung, verteidigte Markus Brod von der Hochtief Projektentwicklung HTP gegen den Verdacht, hier drohe eine Blase. Dagegen sprächen das seit 2008 rückläufige Volumen bei Büro-Projektentwicklungen, die nach wie vor restriktive Kreditvergabe der Banken, die geringe Neigung der Nutzer umzuziehen und nicht zuletzt der selektive Einsatz des Eigenkapitals durch die Investoren.