Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt genießt bei in- und ausländischen Investoren hohes Ansehen. Ursächlich für das anhaltend hohe Interesse sind die stabile wirtschaftliche und politische Situation in Deutschland, die Größe des Immobilienmarktes, die Dezentralität sowie die positive Entwicklung am deutschen Arbeitsmarkt. Vor diesem Hintergrund hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2012 auf gutem Niveau konsolidiert. Die Nachfrage nach Immobilien ist anhaltend stabil, sodass im weiteren Jahresverlauf von einem adäquaten Investmentgeschehen auf Vorjahresniveau auszugehen ist. Aufgrund der guten Marktentwicklung werden die Spitzenmieten in den Segmenten Handel, Büro und Wohnen an den sieben Top-Standorten in diesem und im nächsten Jahr weiter steigen, wie eine aktuelle Marktstudie der DG HYP zum Immobilienmarkt Deutschland analysiert. Konsumfreude hält anBedingt durch die gute Beschäftigungssituation und die damit verbundenen steigenden Einkommen hält die Konsumfreude der Deutschen an und liefert wichtige Wachstumsimpulse. Davon profitieren insbesondere die innerstädtischen Einkaufsmeilen und attraktive Einkaufszentren. Durch das dementsprechend große Interesse an erstklassigen Verkaufsflächen – etwa durch internationale Filialisten – steigt hier das Mietniveau seit rund zehn Jahren kontinuierlich. Angesichts des im vergangenen Jahrzehnt insgesamt nur schwach gewachsenen Einzelhandels geht die positive Entwicklung der Spitzenmiete jedoch zu Lasten von weniger attraktiven Handelsflächen. Dementsprechend klafft die Mietentwicklung zwischen Top- und Seitenlagen immer weiter auseinander.Die Verkaufsfläche der in der Studie betrachteten Einzelhandelsstandorte wird in hohem Maße von der Einwohnerzahl der Städte bestimmt. Bei der relativen Marktgröße fällt lediglich Frankfurt mit über zwei Quadratmetern Fläche je Einwohner aus dem Rahmen. Die anderen Standorte liegen mit einer Pro-Kopf-Verkaufsfläche von 1,4 bis 1,8 Quadratmeter knapp dicht beieinander. Dabei weist Köln mit einem gerade noch einstelligen prozentualen Zuwachs in den vergangenen zehn Jahren die geringste relative Flächenausweitung auf, wohingegen die Verkaufsflächen an den Top-Standorten insgesamt um über ein Drittel zugelegt haben. Verhältnismäßig groß sind die Unterschiede auch beim Anteil der innerstädtischen Verkaufsflächen am gesamten Flächenbestand des jeweiligen Einzelhandelsmarktes. Hier reicht die Spanne von 11 % in Berlin bis zu 37 % in Stuttgart. In diesem Jahr dürfte die Einzelhandelsmiete in sehr guten Lagen erneut um etwas über 2 % anziehen. Für 2013 ist mit einem etwas schwächeren Zuwachs von knapp unter 2 % zu rechnen. Diese positive Entwicklung beschränkt sich jedoch auf die sehr guten Lagen – Seitenlagen können davon nicht profitieren. Dadurch besteht hier auch weiterhin kaum Spielraum für Mietsteigerungen. Hoher Leerstand bei BürosDie sieben Top-Standorte verfügen zusammen über rund 78 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Dies entspricht etwa einem Viertel des gesamten Büroflächenbestands in Deutschland. Die Bandbreite reicht von sieben Millionen Quadratmetern in Stuttgart bis hin zu über 17 Millionen Quadratmetern in Berlin. Im laufenden Jahr hat sich die erfreuliche Mietentwicklung des Vorjahres weiter fortgesetzt. Dank der guten Nachfrage hat die Spitzenmiete wieder nahezu das Niveau von 2008 erreicht und damit im Wesentlichen den aus der Finanzmarktkrise resultierenden Rückgang aufgeholt. Die erhöhte Büroflächennachfrage ist auf die anhaltend günstige Beschäftigungslage zurückzuführen.Allerdings ist der Anteil leer stehender Flächen, der sich durch die Dotcom-Blase vor rund zehn Jahren kräftig ausgeweitet hat, nur leicht zurückgegangen und verbleibt damit weiterhin auf einem hohen Niveau. Ein entscheidender Faktor für den anhaltend hohen Leerstand ist, dass ein nennenswerter Anteil der Bürogebäude nicht mehr den Marktanforderungen entspricht. Jüngere Bürogebäude, die weniger als 20 Jahre alt sind, machen nur etwa ein Drittel des Bestands aus. Dabei reicht die Spanne bei den Top-Standorten von 22 % in Köln bis 36 % in Berlin. Neubau meist vorvermietetTrotz des vergleichsweise niedrigen Anteils an jüngeren Bürogebäuden und dem daraus resultierenden knappen Angebot an attraktiven Büroflächen hat sich die Spitzenmiete an den Top-Standorten verhalten entwickelt. Abgesehen von Stuttgart liegt diese zum Teil erheblich unter den Höchstständen der vergangenen zwei Jahrzehnte. Durch das relativ niedrige Fertigstellungsniveau – die Flächen sind zudem oftmals weitgehend vorvermietet – bei weiterhin guter Nachfrage ist für das Gesamtjahr mit einem Anstieg der Spitzenmiete von knapp 3 % zu rechnen. Im nächsten Jahr dürfte die abgeschwächte Konjunktur die Büronachfrage dämpfen, sodass von einem Anstieg der Miete um rund 1 % auszugehen ist.An den sieben Top-Standorten konnten die Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren teilweise zweistellige jährliche Wachstumsraten aufweisen. Besonders ausgeprägt ist der Mietanstieg in Hamburg. Zu den Treibern dieser Entwicklung zählen steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, unterstützt von einer verbesserten Arbeitsmarktsituation und einem zunehmenden verfügbaren Einkommen. Gleichwohl kennzeichnet diese Entwicklung nur eine relativ kurze Zeitspanne von fünf Jahren. Die Bandbreite der Spitzenmiete reichte bereits vor 20 Jahren von 12 bis 17 Euro je Quadratmeter. Bis Ende der 1990er Jahre sank das Niveau auf 10 bis 14 Euro, erholte sich danach aber wieder und stagnierte nahezu bis zum Ende des vergangenen Jahrzehnts. Der danach begonnene Mietanstieg dürfte die Spanne der Spitzenmiete bis 2013 auf etwa 14 bis 19 Euro anheben. Für die Durchschnittsmiete reicht die Spanne von knapp unter 10 Euro bis zu knapp über 14 Euro je Quadratmeter – lediglich in Berlin ist diese noch einstellig.Für das laufende und kommende Jahr ist von einer Fortsetzung des Mietanstiegs auszugehen, allerdings mit nachlassender Dynamik. Ursächlich dafür ist unter anderem die bereits erreichte Miethöhe, da durch das hohe Niveau in Verbindung mit gestiegenen Nebenkosten die Zahl der Haushalte, die diese Wohnungskosten aufbringen kann, abnehmen wird – dies auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund der sich abschwächenden Konjunktur kaum spürbare Verbesserungen bei der wirtschaftlichen Situation der Haushalte zu erwarten sind. Zudem haben die Neubauaktivitäten in den Großstädten angezogen, sodass sich das Wohnungsangebot sukzessive verbessern wird. Unsicherheit belastetTrotz der guten Rahmenbedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland werden die Unsicherheiten aufgrund der Staatsschuldenkrise und die steigenden regulatorischen Anforderungen den Kreditvergabespielraum von Banken spürbar einschränken. Jedes Institut steht vor der Herausforderung, Strategien zu entwickeln, um Eigenkapital und Liquidität unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten noch effizienter und optimaler einzusetzen. In dem komplexen Geschäft mit großen Finanzierungsabschnitten sind Professionalität, Kundennähe und Refinanzierungskraft zentrale Erfolgsfaktoren. Als Tochterunternehmen der DZ Bank ist die DG Hyp Teil der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die über eine hohe Solidität, Bonität und gute Liquidität durch Kundeneinlagen verfügt. Die breite Aufstellung der FinanzGruppe in Verbindung mit der Emission von Pfandbriefen bildet für die DG Hyp eine starke Refinanzierungsbasis, um unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten Geschäft zu finanzieren. Diese Handlungsfähigkeit wird die DG Hyp auch zukünftig nutzen, um sich als zuverlässiger Finanzierungspartner ihrer Kunden zu erweisen.