Angesichts niedriger Zinsen und eines starken Wirtschaftswachstums haben sich Europas Immobilienmärkte in den letzten Jahren äußerst positiv entwickelt. Das Transaktionsvolumen erreichte im Jahr 2017 einen Rekordwert von rund 250 Mrd. Euro und verzeichnete damit ein Wachstum von etwa 20 % gegenüber dem Vorjahr. Wir bewegen uns auf einem Hoch des Zyklus, und die Ergebnisse des aktuellen Deutsche Hypo Real Estate Economy Index (Reecox) zeigen, dass die Hausse noch nicht beendet ist.Zwar hat der Deutsche Hypo Reecox im ersten Quartal erstmals seit langer Zeit eine rückläufige Tendenz aufgezeigt, diese im zweiten Quartal aber nicht fortgesetzt. Ganz im Gegenteil: Nach dem Anstieg des Euro-Scores um 2 % im zweiten Quartal befinden wir uns wieder auf dem hohen Niveau des vergangenen Jahres. Nachdem die Immobilienkonjunktur also seit 2016 einen Rekord nach dem anderen gebrochen hat, stabilisiert sie sich nun anscheinend auf einem Hochplateau.Dabei haben sich die Immobilienkonjunkturen der sechs betrachteten Märkte Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Niederlande, Polen und Spanien überwiegend gleichlaufend entwickelt – wenn auch auf unterschiedlichen Levels. Standen lange Zeit vor allem die Top-Investitionsstandorte wie London, Paris oder Berlin im Fokus der Investoren, gibt es inzwischen zahlreiche Teilmärkte, die sowohl bei nationalen als auch internationalen Investoren sehr gefragt sind.Der spanische Gewerbeimmobilienmarkt hat in den letzten Jahren beispielsweise ein viel beachtetes Comeback gefeiert. Flankiert von einem bemerkenswerten Wirtschaftswachstum und einem boomenden Tourismussektor hat das Transaktionsvolumen mit 10,8 Mrd. Euro im Jahr 2017 ein beachtliches Niveau erreicht. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden knapp 4 Mrd. Euro umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies zwar ein Rückgang von 1 Mrd. Euro, der aber vornehmlich aus dem ersten Quartal 2018 resultiert und auf eine gewisse Unsicherheit hinsichtlich des Unabhängigkeitsreferendums Kataloniens zurückzuführen ist. Insgesamt sind jedoch wesentliche negative Auswirkungen für den Immobilienmarkt ausgeblieben.Auch Polen weist eine äußerst dynamische Volkswirtschaft auf, mit der kaum ein anderes europäisches Land mithalten kann. Die Immobilienwirtschaft profitiert von dieser Entwicklung: Die Nachfrage von nationalen wie internationalen Investoren ist konstant hoch. So lag das Transaktionsvolumen 2017 bei rund 5 Mrd. Euro, und im ersten Halbjahr 2018 wurden bereits über 3 Mrd. Euro umgesetzt. Knapp die Hälfte dieses Volumens ist in Einzelhandelsimmobilien investiert worden, wobei hier vor allem einige große Portfoliodeals zu Buche geschlagen haben.Die Aktivitäten konzentrieren sich bei weitem nicht mehr nur auf Warschau. Städte wie Krakau, Breslau, die Tri-City (Danzig, Gdingen und Zoppot) und Katowice stehen zunehmend im Fokus ausländischer Investoren. Jedoch darf die florierende Wirtschaft nicht darüber hinwegtäuschen, dass noch immer Unsicherheit besteht, wie sich die gesetzlichen Rahmenparameter für die Immobilienwirtschaft entwickeln werden.Es ist ein Phänomen, das für nahezu alle europäischen Länder zu beobachten ist: Die Wirtschaft befindet sich weiterhin auf einem robusten Wachstumspfad, während die Herausforderungen eher aus der allgemeinen politischen Gemengelage resultieren.Allen voran gilt dies für den britischen Immobilienmarkt. Seit die Briten sich vor gut zwei Jahren in einem Votum knapp für den Ausstieg Großbritanniens aus der EU ausgesprochen haben, ist der Brexit das vorherrschende Thema. Bis heute ist nicht klar, wie der Ausstieg aus der EU gestaltet wird. Für Investoren ist diese Unsicherheit Gift – eigentlich. Denn bislang präsentiert sich der britische – und vor allem der Londoner – Immobilienmarkt äußerst widerstandsfähig. Mit einem Transaktionsvolumen von 30 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2018 verdeutlicht der gewerbliche Immobilienmarkt Großbritanniens seine Bedeutung in Europa. Nichtsdestotrotz handeln erste Unternehmen angesichts der offenen Fragestellungen und weiten ihre Standorte in Kontinentaleuropa aus.Im Ländervergleich sind die Niederlande von einer bemerkenswerten Stabilität geprägt, und der gewerbliche Immobilienmarkt entwickelt sich seit einigen Jahren sehr positiv. Allein im vergangenen Jahr wurde ein Transaktionsvolumen von 17,5 Mrd. Euro erzielt – gegenüber dem Jahr 2016 nahezu eine Verdoppelung. Im Vergleich zu den hohen Umsätzen im letzten Jahr hat sich das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2018 zwar reduziert, betrachtet man aber den Langzeitdurchschnitt, ist eine Seitwärtsbewegung auf einem hohen Niveau zu erkennen. Dabei ist der niederländische Markt vor allem für ausländische Investoren attraktiv, die letztes Jahr für etwa 70 % aller Transaktionen verantwortlich zeichneten. Büroimmobilien sind weiterhin die gefragteste Assetklasse, allerdings steigen die Preise der Core-Immobilien, und die Renditen haben bereits ein historisches Tief von knapp über 3 % erreicht. Alternative Assetklassen wie Hotels oder Wohnimmobilien werden für Investoren vor diesem Hintergrund zunehmend interessanter.Auch der französische Immobilienmarkt zeigte zuletzt eine äußerst dynamische Entwicklung, die durch das Wirtschaftswachstum sowie das Vertrauen in die Reformpolitik von Emmanuel Macron getragen wird. Das Transaktionsvolumen von 13,2 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2018 verdeutlicht, dass die Nachfrage bei Investoren ungebrochen hoch ist. Dies gilt besonders für Wohnimmobilien in Paris, so dass die Mieten dort deutlich über dem landesweiten Durchschnitt liegen. Auch die Situation auf dem Büroimmobilienmarkt ist durch die zunehmende Verknappung des Flächenangebots im Zentrum von Paris teilweise angespannt. Angesichts sinkender Renditen rücken auch Frankreichs Regionalmärkte zunehmend in den Fokus der Investoren.Im Hinblick auf die Assetklassen lässt sich festhalten, dass Büroimmobilien über alle Märkte hinweg nach wie vor das beliebteste Segment der Investoren sind. Darüber hinaus profitieren aber auch Logistikimmobilien vom zunehmenden Online-Handel sowie vom veränderten Konsumentenverhalten. Das Transportwesen und auch die Citylogistik werden zukünftig noch stärker an Bedeutung gewinnen, entsprechend attraktiv ist diese Assetklasse für Investoren.Ein anderes Bild zeigt sich dagegen bei Einzelhandelsimmobilien. Der zunehmende Online-Handel führt zu einem erheblichen Veränderungsdruck im stationären Handel. In den einzelnen europäischen Märkten sind die Auswirkungen dieses Trends derzeit aber unterschiedlich stark zu spüren. Während der überwiegend durch Shoppingcenter gekennzeichnete Retailmarkt in Polen weiterhin boomt, sind Investoren gegenüber britischen Einzelhandelsobjekten zunehmend zurückhaltender. Denn obwohl der Anteil des E-Commerce am Gesamtumsatz des Einzelhandels insgesamt noch gering ist, wird der mit der Digitalisierung einhergehende Strukturwandel in sehr reifen Märkten wie Großbritannien bereits jetzt immer spürbarer.Insgesamt präsentiert sich die europäische Immobilienwirtschaft bislang äußerst robust, das zeigt auch der Reecox. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich Europas Immobilienmärkte angesichts politischer Unsicherheiten zukünftig entwickeln. Denn sowohl der andauernde Streit um Handelszölle als auch der drohende ungeregelte Ausstieg Großbritanniens aus der EU bergen erhebliche Gefahren für unsere Branche. Wir blicken gespannt auf die nächsten Ergebnisse des Reecox, der als Trendbarometer frühzeitig relevante Entwicklungen aufzeigt und Marktteilnehmern somit aussagekräftige Prognosemöglichkeiten bietet.Für das laufende Jahr 2018 wird für Europa – trotz der verhaltenen Investmentaktivitäten im ersten Quartal – ein Ganzjahresumsatz auf dem hohen Vorjahresniveau erwartet. Denn obwohl sich die Renditen, vor allem für Prime-Objekte, auf einem historischen Tief befinden, stellen Immobilien – auch im Vergleich zu anderen langlaufenden Assets – äußerst attraktive Anlagemöglichkeiten für Investoren dar. Kurz gesagt: Qualitativ hochwertige Immobilien an Top-Standorten Europas werden weiterhin gefragt sein.—-Sabine Barthauer, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypo