Allen Märkten, so lautet eine weit verbreitete These, wohnt ein irrationaler Zauber inne. Nur so ist die Metapher einer “Blase” zu verstehen, die immer dann bemüht wird, wenn Preise von Sachwerten über den “tatsächlichen” ökonomischen Wert hinaus steigen. Aktienmärkte stehen seit dem Kursrutsch nach der Jahrtausendwende und dem Debakel des Neuen Marktes laufend im Verdacht, jenseits vernünftiger Grundlagen gestiegen zu sein, diverse Rohstoffe und digitales Kryptozeug gelten sowieso als Spielzeug von Spekulanten. Auch das liebe Heim kann nach verbreiteter Lesart Objekt des irrationalen Überschwangs sein: Nachdem schon in den Vorjahren der Preisanstieg von Wohnimmobilien kritisch beäugt wurde, sieht nun auch die UBS das Risiko einer Blase.Wird der Blick auf bestimmte ökonomische Kennziffern verengt, drängt sich durchaus der Eindruck einer maßlosen Überbewertung auf: Die Preise sind in Großstädten nämlich nicht nur absolut, sondern häufig auch im Verhältnis zum Einkommen, zur Jahresmiete und zu nationalen Immobilienpreisen gestiegen, hinzu kommen ein Kredit- und ein Bauboom. In Kennziffern gepresst, springt das Warnlicht für manche Metropolen leicht auf Rot – auch für München und nun auch für Frankfurt.Ein genauer Blick zeigt jedoch, dass die Diagnose einer Blase selbst höchst spekulativ ist. Sie setzt Annahmen voraus, worauf ein angemessener Wert einer Immobilie fußt. Auffällig ist etwa, dass fallende Zinsen in der Methodik des “Bubble Index” der UBS fehlen. Dabei sind höhere Preise für Sachwerte eine naheliegende Folge anhaltend niedriger Zinsen: Liegen die Sätze dauerhaft niedrig, sind künftige Einnahmen aus Mieten nach heutigen Maßstäben rechnerisch mehr wert. Hinzu kommen die Aussichten für künftige Mietsteigerungen: Falls Investoren nach Jahren des Jobbooms in Großstädten auch die Perspektiven für die künftige Mietentwicklung nach oben korrigiert haben, handeln sie wohl kaum irrational. Zudem ist die Lebensqualität in vielen Städten hoch. Die Bundesbank hat schon betont, dass sich eine Überbewertung empirisch schwer fassen lässt. Auch die UBS-Analysten relativieren ihre Index-Ergebnisse. Richtig so!Was Investoren allerdings droht, sind absehbar niedrige Mietrenditen, die im Niedrigzinsumfeld bereits tief gefallen sind und ohne eine Zinswende dort auch bleiben werden. Ob die Werte darüber hinaus zu weit gestiegen sind und nun ein Preisrutsch folgen wird, ist aber keineswegs sicher. Die Metapher einer Blase führt leicht in die Irre.