tl Frankfurt – Das Transaktionsvolumen am Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt hat mit je nach Datenquelle 3,9 bis 4,5 Mrd. Euro zwar die Rekordmarke des Vorjahres deutlich verfehlt. Doch wurde der Fünfjahresschnitt leicht und der Zehnjahresschnitt deutlich übertroffen. BNP Paribas Real Estate (BNPRE) betont, das Vorjahr könne “aufgrund einer ganzen Reihe außergewöhnlicher Großabschlüsse nicht als Benchmark herangezogen werden”. Platz 3 in DeutschlandDie Transaktionen in Frankfurt, das im Vergleich der deutschen Metropolen hinter Berlin und München den dritten Platz einnahm, waren erneut durch großvolumige Einzeldeals geprägt. Dazu zählen die Verkäufe der Frankfurter Welle, der Taunusanlage 8 (T8) und des Main Airport Centers (MAC) am Flughafen. Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich machten rund die Hälfte des bisherigen Investmentumsatzes aus. Dieser Anteil werde sich im Laufe des Jahres “noch spürbar erhöhen und ein für die Bankenmetropole übliches Niveau erreichen”, erwartet BNPRE. Matthias Kromer von JLL hält für das Gesamtjahr 2019 ein Transaktionsvolumen inklusive gewerblichem Wohnen von 8 Mrd. Euro für realistisch. Es könnten aber auch 9 oder 10 Mrd. Euro werden, sagte er im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. 2018 wurden in Frankfurt 11,6 Mrd. Euro erreicht.Büros haben wie üblich in der Bankenmetropole dominiert. Der Umsatzanteil von knapp 83 % von Januar bis September gilt allerdings als außergewöhnlich hoch. Dies unterstreiche das Vertrauen der Anleger in den Markt, so BNPRE. Kromer spricht von einer starken Angebotsverknappung bei einer hohen Nachfrage. “Bei absoluten Core-Objekten stellen wir massive Überzeichnungen fest, ähnlich wie bei Bondemissionen.” Wer zum Beispiel ein 150 bis 200 Mill. Euro schweres Büroobjekt, das langfristig vermietet ist, anbiete, erhalte nicht selten 30 Angebote. “Selbst wenn dann noch einige wegen nicht zustande gekommener Finanzierungen ausscheiden, ist das immer noch viel.”Das Kapital kommt nach Kromers Beobachtung insbesondere von Versicherern und Pensionskassen, die angesichts von auslaufenden Anleiheprogrammen nach Wiederanlagemöglichkeiten suchen. Da inzwischen selbst Unternehmensanleihen sehr guter Bonität negativ verzinst werden, drängten sich Immobilien geradezu auf. Inzwischen gäben Banken die negativen Euribor- und Swap-Sätze an ihre Finanzierungskunden weiter. Wohnen zieht stark anStark steigende Transaktionsvolumina gibt es beim gewerblichen Wohnen. Im Gesamtjahr 2018 lag es noch bei 1,42 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 12 % am gesamten Transaktionsvolumen in der Stadt. In den ersten drei Quartalen dieses Jahres waren es dagegen schon 1,31 Mrd. Euro, was fast einer Verdoppelung des Umsatzanteils entspricht. “Dies wird so bleiben”, ist Kromer überzeugt. In Frankfurt gibt es viele Wohntürme, die im Bau oder noch in der Planung sind.Bei den Käufergruppen liegen die Assetmanager mit 22 % an der Spitze. Dahinter verbergen sich oftmals Core-Investoren, die über diese Vehikel indirekt in deutsche Immobilien investieren. Rang 2 belegen Immobilien-AGs bzw. Reits mit 17 %, Rang 3 die Spezialfonds (knapp 11 %). Darauf folgen Family Offices (10 %) sowie offene (knapp 9 %) und geschlossene Fonds (7 %). Mit einem Anteil von 45 % am Transaktionsvolumen waren ausländische Anleger erneut extrem stark vertreten. Renditen sinken weiterDie Renditen sind weiter unter Druck. Galten vor einem Jahr noch 3 % als Schallgrenze, so nennt JLL jetzt als Spitzenrendite für Bürogebäude 2,85 %, bei BNPRE sind es 2,90 %. “In den kommenden zwei bis vier Quartalen werden die Renditen noch weiter zurückgehen”, ist Kromer überzeugt. “Die 2,5 % werden wir sicher sehen.” Bei einer Fremdkapitalquote von 50 bis 55 % seien dann immer noch Renditen von 4 bis 4,5 % drin. Manche Family Offices, für die der Kapitalerhalt zentral ist, sind zumindest im Gespräch bereit, auch unter 2 % Rendite zu akzeptieren. Dagegen tun sich südkoreanische Investoren bei Anfangsrenditen von unter 3 % schwer.