Gewerbliche und private Immobilienkunden erwarten heute aufgrund unterschiedlichster Anforderungsprofile ein breites Leistungsangebot von ihren Finanzinstituten – vom klassischen Hypothekendarlehen bis hin zur großvolumigen Finanzierung von komplexen Immobilienportfolien.Die Finanzinstitute stehen dabei vor unterschiedlichen Herausforderungen: Einerseits wollen sie attraktive Kunden langfristig binden und ihnen kontinuierlich mit Finanzierungen zur Seite stehen. Andererseits müssen sie einer verschärften Regulierung und den daraus resultierenden Beschränkungen sowie höheren Kosten Rechnung tragen.Um Immobilienkunden zuverlässig und dauerhaft mit Krediten versorgen zu können, müssen sich die Finanzinstitute auf dieses neue Umfeld einstellen und Lösungen finden, die Freiräume für Neugeschäft schaffen. Mehrere Funktionen erfüllenEin erprobtes Instrument in der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist die Weitergabe von Kreditanteilen über den Weg der Syndizierung an andere Kreditinstitute, Versicherungen oder andere institutionelle Investoren. Mit Hilfe der Syndizierung kann die Bank zugleich mehrere Funktionen erfüllen. Die erste Funktion besteht darin, Kunden auch bei großvolumigen Finanzierungen zu unterstützen, bei denen gesetzliche, aber auch intern vorgegebene Begrenzungen der Kreditvolumina an den einzelnen Kunden bzw. die Kreditnehmereinheit eine bedeutende Rolle spielen können. Die Platzierung von Kreditanteilen eröffnet dem Kreditinstitut damit die Möglichkeit, einen etablierten Kunden in seiner Wachstumsstrategie zu begleiten und die vorgegebenen Größenbegrenzungen vollumfänglich einzuhalten.Die Syndizierung reduziert somit nicht nur das Risiko der einzelnen Finanzierung. Sie ermöglicht es dem Finanzierungsgeber zudem, eine höhere Risikodiversifikation und Granularität seines Kreditportfolios zu erreichen. Das liegt darin begründet, dass die Anzahl der Finanzierungen im Portfolio durch die Syndizierung erhöht werden kann, sofern der syndizierte Kreditteil wieder anderweitig investiert wird. Ebenso wie die Zahl der Finanzierungen können auch die Märkte erweitert werden, in denen die Bank aktiv ist, was zu einer weiteren Risikodiversifizierung beiträgt. Mehr HandlungsspielraumPlatzierungskanäle wie die Syndizierung bieten nicht nur Vorteile bei der Begleitung einzelner Kunden oder der Risikodiversifikation. Auch die Vertriebssteuerung profitiert hiervon. Sie kann flexibler auf verschiedene Marktentwicklungen sowie veränderte Anforderungen der Regulatorik reagieren. Gleichzeitig lassen sich die Vertriebsaktivitäten stabiler planen und umsetzen. Die Vertriebssteuerung ist also weniger abhängig von einzelnen großvolumigen Transaktionen.Ein weiterer Vorteil: Das Instrument der Syndizierung verhindert gerade in der Gewerbeimmobilienfinanzierung mit ihren hohen Volumina, dass eine verhältnismäßig geringe Finanzierungsanzahl das vorgesehene Geschäftsvolumen für einen bestimmten Teilmarkt blockiert. Die Syndizierung schafft neue Freiräume und trägt so entscheidend zur Nachhaltigkeit der Geschäftsaktivitäten bei, ohne dass interne Limits in Bedrängnis geraten. Eine höhere Qualität der Nachhaltigkeit der Geschäftsaktivitäten hat wiederum für den Kunden den Vorteil, dass seine Bank als Partner noch verlässlicher wird. Gerade in dem aktuellen, sich immer schneller verändernden Umfeld ist das von besonders hoher Bedeutung. Zugang zu FinanzierungWeitere Vorteile von Syndizierungen liegen darin, bei Bedarf Eigenkapital und Liquidität freisetzen zu können. Teilweise kann die abgebende Bank auch die notwendigen Zusatzerträge erzielen, wenn sie für ihre erhöhten Aufwendungen und den Akquirierungserfolg eine Arrangierungs- und/oder eine Konsortialführungsgebühr erhebt. Aber auch für das sich beteiligende Institut ist eine solche Konstellation günstig, partizipiert es doch an einer Finanzierung, zu der es möglicherweise anderweitig keinen Zugang gehabt hätte.Neben der klassischen Syndizierung bauen viele Finanzinstitute ihr strukturiertes Geschäft auf der Debt-Capital-Seite aus und bieten strukturierte Produktlösungen an, beispielsweise Immobilien-Schuldscheindarlehen oder auch Verbriefungen. Des Weiteren sind vermehrt Kooperationen und maßgeschneiderte Refinanzierungsmöglichkeiten in dem jeweils eigenen Verbund, wie erfolgreiche Beispiele im Landesbanken- und Sparkassensektor oder Raiffeisen- und Volksbankenmarkt zeigen, zu beobachten.Eine entscheidende Voraussetzung für den Erfolg solcher Produkte ist die Platzierungskraft des jeweiligen Finanzinstituts. Für Anbieter von Finanzierungslösungen heißt das: Sie müssen die Strukturen der jeweiligen Finanzierung verständlich vermitteln können und sehr genau um die Interessen potenzieller Investoren wissen. Neue KooperationenIn der Syndizierung sehen wir verstärkt Kooperationen zwischen traditionellen Immobilienfinanzierern wie Banken und Nichtbanken. Dabei übernehmen die Banken in der Regel die Strukturierung sowie die Verwaltung des Darlehens während der Darlehenslaufzeit, die sogenannte Konsortialführung, während die Nichtbanken mit beachtlich großen Darlehensvolumina ihren Beitrag zur Finanzierung leisten.Die Anforderungen der Nichtbanken, wie z. B. Versicherungen, sind durchaus unterschiedlich und erfordern teils komplexe und maßgeschneiderte Syndizierungsstrukturen. Hierbei sind aufsichtsrechtliche Anforderungen der institutionellen Investoren ebenso zu beachten wie die grundsätzlich andere Refinanzierungsbasis der unterschiedlichen Partner. So ziehen viele Versicherungen – insbesondere die deutschen – die Vergabe festverzinslicher Darlehen vor. Auch können Versicherer nicht immer Zinssicherungsinstrumente wie Swaps oder Caps anbieten. Dies wiederum wird immer bedeutender, weil die Bereitschaft der Banken, die gesamte Zinssicherung bei einem gleichzeitig aufgrund der Syndizierung reduzierten Anteil am Kredit selbst bereitzustellen, seit der Finanzkrise deutlich abgenommen hat. Ferner nehmen Kooperationen mit anderen institutionellen Investoren wie z. B. Kreditfonds zu – in der Strukturierung von horizontalen Finanzierungsstrukturen mit unterschiedlichen Risikoklassen und damit einhergehend unterschiedlichen Renditen.Die Art der Kooperationen kann jedoch unterschiedliche Ausprägungen annehmen. Manchmal ist es der nachrangig investierte Darlehensgeber, der das gesamte Darlehen zunächst akquiriert und sich dann einen Senior-Lender sucht. In einem anderen Fall ist es umgekehrt. Oder es ist der Darlehensnehmer, welcher Nachrangfinanzierer und Senior-Lender zusammenbringt. In jedem Fall sind auch hier komplexe Vertragsstrukturen notwendig.Ein weiterer wichtiger Impuls für die Kooperationen zwischen kreditgebenden Instituten und institutionellen Investoren wurde seitens der im Januar 2014 eingeführten gesetzlichen Möglichkeit gegeben, wonach auch Versicherungsunternehmen, Pensionsfonds und Pensionskassen bei Konsortialfinanzierungen das sogenannte Refinanzierungsregister nutzen können. RefinanzierungsregisterDas 2005 mit der Refinanzierungsregisterverordnung geschaffene Instrument des Refinanzierungsregisters hat sich im Bankenmarkt im Rahmen von Konsortialfinanzierungen seither bewährt – und zwar sowohl bei Immobilienfinanzierungen in Deutschland als auch bei einer Vielzahl ausländischer Jurisdiktionen. Das Refinanzierungsregister wird nunmehr auch bei Konsortialfinanzierungen mit Versicherungen eingesetzt, wodurch eine zeit- und kostenintensive Bestellung bzw. Übertragung von grundbuchlichen Sicherheiten vermieden wird.Eine breit aufgestellte Distributionsplattform und eine hohe Platzierungskraft sind mittlerweile maßgebliche Voraussetzungen für die moderne Vertriebssteuerung eines Finanzinstituts. Wenn es den Finanzinstituten außerdem gelingt, ihre Immobilienkunden in dem heutigen Wettbewerbsumfeld zu überzeugen, dann können sie ihr Geschäft auch in der neuen Regulierungswelt wie gewohnt betreiben oder sogar ausbauen.—Dagmar Knopek, Mitglied des Vorstands der Aareal Bank