– Herr Bruhn, was waren im zurückliegenden Jahr die maßgeblichen Trends am Wohnimmobilienmarkt Frankfurt/Rhein-Main?Wir sehen in Frankfurt/Rhein-Main einen Anstieg sowohl der Baugenehmigungen als auch der Fertigstellungen. Hier geht der Trend grundsätzlich in die richtige Richtung. Allerdings wächst die Wohnungsnachfrage weiterhin stärker. Das heißt, die Angebotslücke ist eher noch größer geworden. Neben den üblichen Zwei- oder Dreizimmerwohnungen sind auch Mikroappartements stark gefragt; wir haben ja in Frankfurt einen sehr hohen Anteil von Single-Haushalten, was das Problem noch verschärft. Auf der anderen Seite nimmt aber auch die Nachfrage nach richtig großen Wohnungen mit fünf oder sechs Zimmern und mindestens 150, besser 200 Quadratmetern zu.- Es gibt genug Menschen, die sich das auf dem heutigen Preis- oder Mietniveau leisten können?Das ist offensichtlich der Fall.- Woher kommt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das ja offenbar vor allem in den Großstädten beziehungsweise in den Ballungsräumen auftritt?Im Vogelsbergkreis, um ein Beispiel zu nennen, werden Sie dieses Phänomen in der Tat nicht vorfinden. Aber soweit wir über die Großstädte sprechen, ist das nicht nur ein deutsches, sondern auch ein europäisches und wohl sogar ein weltweites Problem. Es gibt enorme Zuzüge, die etwa in München, Hamburg und eben nicht zuletzt in Frankfurt zu stetig steigenden Einwohnerzahlen führen, wozu zumindest in Frankfurt auch ein sehr erfreulicher Geburtenüberschuss beiträgt.- Geht das so weiter?Die Prognosen deuten darauf hin, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird. Frankfurt hatte Mitte 2016 rund 727 000 Einwohner. Im Jahr 2040 werden es den Prognosen zufolge mindestens 100 000 mehr sein. Und in dieser Vorhersage sind jüngere Entwicklungen wie die Migrationswellen oder der Brexit noch gar nicht berücksichtigt.- Abgesehen von der Migration: Wo kommen diese Zuzüge her?Die Menschen gehen ganz allgemein eben dort hin, wo sie für sich persönlich die besten Perspektiven am Arbeitsmarkt erkennen. Wir sehen das exemplarisch bei unseren Auszubildenden. Die kommen aus ganz Deutschland. Wir haben aber auch zunehmend private Kunden aus dem internationalen Umfeld, die sich hier zum Beispiel mit Blick auf die hohe politische Stabilität einen Zweitwohnsitz zulegen. Und die gehen ebenfalls nicht auf die grüne Wiese.- Sind verstärkt institutionelle Investoren am Wohnungsmarkt unterwegs?Institutionelle nähern sich dem Wohnungsmarkt zwar langsam, aber inzwischen deutlich spürbar an. Vor kurzem hat ein größerer Bauträger drei Bauvorhaben an einem Stück noch vor dem ersten Spatenstich an einen Investor verkauft. Bei den Institutionellen – denken Sie etwa an Pensionskassen – handelt es sich in aller Regel um langfristig engagierte Investoren, die ihre Liquiditätsüberschüsse auf eine Weise anlegen wollen, die wenigstens noch eine bescheidene Rendite verspricht.- Welche Erwartungen haben Sie an die Politik in Stadt, Land und Bund, was die Behebung des bereits bestehenden und des für die nächsten Jahre noch absehbaren Wohnungsmangels angeht?Mit Ihrer Frage kommen wir zum Kern des Problems: Warum ist das Bauen in Deutschland – zumal im europäischen Vergleich – so teuer, warum haben wir mit rund 45 % eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten, und was soll überhaupt der Anreiz sein, in Neubau zu investieren? Die hohen Baukosten sind Folge unter anderem der deutschen Vorschriften etwa zu Energie- und Klimafragen. Die daraus resultierenden Belastungen sind schon heute extrem, und durch den “Klimaschutzplan 2050” wird das Bauen sicher nicht günstiger.- Ist 2050 nicht noch weit weg?Die Uhr läuft. Die Regulierung von zig Teilbereichen mag ja im jeweiligen Einzelfall gut gemeint und sinnvoll sein, aber in der Summe wird das Bauen dadurch auf Dauer geradezu unbezahlbar. Ich plädiere ja nicht dafür, Strohhütten hinzustellen. Aber wäre es denn so abwegig, sich an den Standards anderer entwickelter Länder zu orientieren, statt in Deutschland immer nur draufzusatteln?- Das heißt, alle fordern bezahlbaren Wohnraum, tun aber gleichzeitig alles, um zu verhindern, dass kostengünstig gebaut wird?So absurd ist die Situation leider. Niemand packt das Übel wirklich an der Wurzel. Nicht einmal kommunale Wohnungsbaugesellschaften schaffen es, den allseits beklagten Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu beheben. Wenn diese Gesellschaften als Folge der übermäßig strengen deutschen Bauvorschriften in Mehrfamilienhäusern eine Kostenmiete von 12 Euro pro Quadratmeter verlangen müssen, ist das ja alles andere als günstiger Wohnraum.- Mit 12 Euro tun sich schon Durchschnittsverdiener schwer.Deshalb liegt hier nach meiner Überzeugung ein Fehler im System vor. Wenn wir über die Ursachen reden, kommen zu den bereits angesprochenen Themen noch solche wie die allzu zögerliche Verdichtung der Bebauung oder die unzureichende Ausweisung von Neubaugebieten hinzu. Oder die weitreichenden Einspruchsmöglichkeiten auch indirekt Betroffener. Nicht zu vergessen, dass Länder und Kommunen fortwährend an den Grunderwerbsteuer- und Abgabenschrauben drehen und damit die Anschaffungs- ebenso wie die Wohnnebenkosten immer weiter in die Höhe treiben. Deutschland hat im europäischen Vergleich einmalig hohe Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf!- Fiskus, Makler, Notar – da kommen locker 12 bis 15 % des Kaufpreises zusammen.Richtig. Und wenn die finanzierende Bank heute 20 oder 25 % Eigenkapital fordert, muss der Kunde schnell mal an die 40 % der Bruttosumme auf den Tisch legen.- Ihr Fazit bis hierhin?Alles in allem gibt es wenig Anreize, in den Neubau zu investieren, aber umso mehr Potenzial, sich allen möglichen Ärger einzuhandeln. Dabei müsste man doch angesichts des Nachfrageüberhangs die Leute gerade zum Bauen motivieren, auch durch steuerliche Anreize und durch Stellplatzablösen, die den Bauherren oder Bauträger nicht überfordern.- Ist es denn überhaupt realistisch, die Angebotslücke irgendwann zu schließen?Ein Anspruch “Ausreichend bezahlbarer Wohnraum für alle in der Münchener Innenstadt”, um Ihre Frage etwas zuzuspitzen, ist realistischerweise jedenfalls nicht erfüllbar. Insofern wird es immer eine Angebotslücke geben. Das ist nicht zuletzt eine gesellschaftspolitische Frage, die von der Politik ehrlich beantwortet werden sollte. Und bis hierhin haben wir noch gar nicht darüber gesprochen, dass der Wohnraum nicht nur bezahlbar, sondern mehr denn je möglichst auch altersgerecht sein soll. Gehen Sie einmal in Frankfurt durch einen exklusiven Stadtteil wie das Nordend: Da werden Sie nicht allzu viele Häuser finden, die über einen Aufzug verfügen.- Wir sprachen schon über die Regulierung vor allem mit Blick auf die Bauvorschriften. In den Wohnungsmarkt greifen Politik und Regulatoren aber in starkem Maße auch mit anderen Vorgaben ein, Beispiel Wohnimmobilienkreditrichtlinie, Basel III oder IV, Kreditbegrenzungen nach den Empfehlungen des Ausschusses für Finanzstabilität et cetera. Welche Folgen spüren Sie da?Mir fällt es schwer, hinter den unterschiedlichen Eingriffen eine klare Linie zu erkennen. Deshalb ist es kaum möglich, die Wirkungszusammenhänge eindeutig zu beschreiben oder gar die Folgen zu quantifizieren. Sie erwähnten die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Gleichzeitig sind wir gerade Zeugen einer politischen Diskussion über ein Baukindergeld. Einerseits wird also denjenigen, die relativ wenig verdienen, der Erwerb von Eigentum erschwert, andererseits soll ein neuer Anreiz zum Bauen geschaffen werden. Wenn es dumm läuft, muss die Bank ihrem Kunden sagen, dass er aufgrund seiner Einkommenssituation trotz Baukindergeld leider nicht kreditwürdig ist. Und nun kommen absehbar weitere Beschränkungen der Kreditvergabe durch Obergrenzen für den Loan-to-Value (LTV) oder die Schuldendienstfähigkeit hinzu. Das erscheint mir alles nicht besonders schlüssig, nicht koordiniert und führt von daher zu keinen wünschenswerten Ergebnissen.- Angeblich geht es um die Finanzstabilität und nicht zuletzt um den Verbraucherschutz.Erstens achten wir schon aus eigenem Interesse und ganz im Sinne der Finanzstabilität auf gesunde Kreditstrukturen und vermeiden deshalb zu hohe LTVs. Zweitens können wir doch kein Interesse daran haben, Kunden eine Finanzierung aufzuschwatzen, die für sie als Kreditnehmer nachhaltig nicht tragbar ist! Letztlich müssten wir dann die Immobilie verwerten, und das hat sich aus Sicht der deutschen Kreditwirtschaft in der Vergangenheit nicht gerade als einträgliches Unterfangen erwiesen. Diese Gedankenkette ist mir als Sparkassenvorstand daher völlig fremd. Ich bin aber davon überzeugt, dass unsere Branche auch insgesamt nicht darauf aus ist, Baukredite zu vergeben, bei denen von vornherein eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, das Geld nicht zurückzubekommen.- Wie haben sich die Preise und die Mieten im vorigen Jahr entwickelt? Hier spiegelt sich ja offensichtlich die Angebots- und Nachfragesituation wider, über die wir gesprochen haben.Wir haben in Frankfurt langfristig eine jährliche Preissteigerung in der Spanne von 4 bis 5 % und einen Mietenanstieg von 3 bis 4 %. Im vorigen Jahr waren die Zunahmen, und das ist in der Tat Folge des beschriebenen Ungleichgewichts, in beiden Bereichen deutlich höher: 6 bis 8 % bei den Preisen und 4 bis 6 % bei den Mieten. Positiv gesehen: Frankfurt als Standort wird für Käufer und Bewohner immer attraktiver, das drückt sich in dieser überdurchschnittlichen Preisentwicklung aus, an der sich nach meiner Einschätzung so schnell nichts ändern wird.- Es gibt aber im Rhein-Main-Gebiet schon auch ein Preis- und Mietgefälle?Ja, das wird allzu oft übersehen. Um relativ günstigen Wohnraum zu finden, müssen Sie noch nicht einmal aus der Stadt rausgehen. In Stadtteilen wie Ginnheim, Höchst, Sossenheim oder Niederrad kostet der Quadratmeter durchschnittlich 8,50 bis 9 Euro. Und hier reden wir nicht über Problemstadtteile, sondern über solche, die im Moment einfach nicht so “in” sind.- Im Nordend, Westend oder am Westhafen sieht es anders aus.Sicher, da überschreiten die Mieten auch mal die Schwelle von 15 Euro, aber das können Sie eben nicht mit Gesamtfrankfurt gleichsetzen. Und bedenken Sie: Selbst bei solchen Mieten ist das Wohnen in Frankfurt gerade im internationalen Vergleich immer noch recht günstig. Je weiter Sie dann aus Frankfurt rausgehen, desto bezahlbarer wird es. Ich könnte Ihnen zum Beispiel Kelsterbach empfehlen.- Warum ausgerechnet Kelsterbach?Da vertreiben wir gerade fast 80 Eigentumswohnungen in einem großen Neubauvorhaben. Das ist bezahlbar – 3 500 bis 4 000 Euro pro Quadratmeter -, und auch da kann man gut leben. Es sei denn, Sie sind unbedingt auf fünf Zimmer im Frankfurter Nordend angewiesen. Bei dem Projekt haben Sie sogar die Station der S-Bahn, mit der Sie in 15 Minuten im Stadtzentrum sind, in Sichtweite. Im Umland hängen die Preise und Mieten natürlich sehr stark von der Verkehrsanbindung ab. Für die Zukunftsfähigkeit von Rhein-Main ist die Frage der Verkehrswege extrem wichtig.- Wie zahlen beziehungsweise finanzieren die Käufer von Wohnungen heute im Vergleich zu früher?Mit sehr hohem Eigenkapitaleinsatz. Mindestens 10 bis 15 % der Käufer pro Bauvorhaben bezahlen ihre Eigentumswohnung heute sogar komplett bar. Früher war das die absolute Ausnahme. Auch wenn man in Betracht zieht, dass die Frankfurter Bevölkerung vergleichsweise einkommensstark ist: Das sind wunderbar stabile Verhältnisse, die nicht so recht zu gelegentlich kursierenden Befürchtungen passen wollen, dass sich viele Käufer auf dem gestiegenen Preisniveau übernehmen könnten. Die Kreditstruktur ist sehr, sehr risikoavers. Als Bank oder Sparkasse würde man sich zuweilen einen etwas höheren Finanzierungsbedarf wünschen.- Und die Tilgungen?Die Regeltilgung liegt heute im Durchschnitt bei 3 %. Das ist schon ordentlich, aber das erwarten wir auch von unseren Kunden. Daneben sind hohe Sondertilgungen an der Tagesordnung. Wir als Frankfurter Sparkasse hatten 2016 – bei einem durchaus moderaten Anstieg – einschließlich Prolongationen erneut rekordhohe Neuvalutierungen in der Größenordnung von 1 Mrd. Euro. Die Kreditbestände sind zugleich nur sehr überschaubar gewachsen. Die Erklärung für diese Diskrepanz liegt nicht zuletzt in den enormen Sondertilgungen, die der Zinssituation geschuldet sind.- Vor diesem Hintergrund die Frage aller Fragen: Blase oder keine Blase?Um es klar zu sagen: Für mich ist “Immobilienblase” vor dem dargestellten Hintergrund geradezu ein Unwort. Über eine “Blase” könnten wir reden, wenn die Banken durch eine sehr expansive Kreditvergabe auffielen oder wenn die LTVs extrem hoch wären. Beides ist nicht der Fall. Wir haben hier schlicht einen realen Markt, auf dem aus den genannten Gründen seit langem ein beharrliches Ungleichgewicht herrscht, und wir haben sehr solide Finanzierungsstrukturen. Das hat für mich nichts mit einer “Blase” zu tun.- Welche Auswirkungen wird der Brexit auf den Frankfurter Wohnungsmarkt haben?Frankfurt wird vom Brexit profitieren, aber wir sollten die Dinge realistisch sehen. Mit Blick auf die jeweilige Ausgangsbasis wäre es ja für Frankfurt schon ein ordentlicher Zuwachs, wenn nur ein kleiner Prozentsatz der Londoner Banker hierher käme. Wir freuen uns über jeden neuen Arbeitsplatz in Rhein-Main. Aber alle, die kommen, brauchen eine Wohnung, und diejenigen, die kommen, arbeiten nicht zum Mindestlohn, sondern steigen weit oben ein – auch in den Wohnungsmarkt.- Ich höre eine gewisse Skepsis heraus, was das Zuzugspotenzial aus London angeht.Ich bin nicht skeptisch, ich warne nur vor Euphorie. Es gibt aus Sicht internationaler Investmentbanken noch eine Reihe unbeantworteter Fragen. Zum Beispiel: Wie viel Flexibilität lässt das deutsche Arbeitsrecht zu? Und für uns in Frankfurt stellen sich aus anderem Blickwinkel die gleichen Fragen: Was ist, wenn plötzlich 1 000 Banker aus London nach Frankfurt übersiedeln und alle ihre Kinder mitbringen? Reicht dann, um nur ein Beispiel zu nennen, unsere Kapazität an internationalen Schulen?- Bekommen Sie im Zusammenhang mit dem Brexit schon konkrete Anfragen von Wohnungsinteressenten?Nein, das wäre wohl auch noch etwas früh. Nach meinem Eindruck warten alle auf mögliche Ergebnisse laufender politischer Sondierungen.- Wie stellt sich die Wettbewerbssituation unter den Banken und Sparkassen in Frankfurt/Rhein-Main mit Blick auf den Wohnimmobilienmarkt dar?Die Situation ist gleichbleibend anspruchsvoll. Wir sprechen über ein Geschäftsfeld, in dem der Wettbewerb schon immer hart war. Eingedenk der offensichtlichen Probleme, auf der Passivseite überhaupt noch Geld zu verdienen, wird er in Zukunft sicher nicht weniger hart sein. Damit müssen wir leben. Die Bankkunden dürfen sich darüber freuen.- Die Frankfurter Sparkasse hat im vergangenen Frühjahr eine Zusammenarbeit mit der S-Immobilien angekündigt. Was muss man sich darunter konkret vorstellen, und wie kommt die Kooperation voran?Es handelt sich um eine Kooperation mit der LBSi, dem Immobilienmakler der Landesbausparkasse. “S-Immobilien” heißt der Außenauftritt. Wir waren ja bis 2014 über eine Beteiligung an das Immobilienunternehmen Corpus Sireo gebunden. Heute arbeiten wir auch in diesem Bereich eng mit den Partnern der Sparkassen-Finanzgruppe zusammen. Seit April stellt die LBSi die gemeinschaftlich ausgewählten Makler, die aber bei uns im Haus exklusiv für die Frankfurter Sparkasse arbeiten.- Was sind die Vorteile dieses Modells?Auf diese Weise werden bestimmte Mindestanforderungen an die Qualität der Beratung und der Vermittlung gewährleistet, und beispielsweise auch in Fragen der Ausbildung oder der Regulatorik bewegen wir uns in der Gruppe auf einheitlichem Niveau. Wir teilen uns die Provision, aber auch das Kostenrisiko. Die Zusammenarbeit ist erfolgreich gestartet und entwickelt sich ausgezeichnet, was etwa die Zahl der Objekte oder die Courtageeinnahmen angeht. Die Zahlen sind heute schon besser als in den 15 bis 20 Jahren davor.- Spielt die Digitalisierung auch in der Immobilienfinanzierung eine nennenswerte Rolle, oder findet dieses Geschäft unverändert “face to face” statt?Die Digitalisierung spielt in diesem Geschäft eine größere Rolle vor allem bei der Information des Kunden. Aber Anschaffung und Finanzierung einer Immobilie sind für einen Normalbürger sehr komplexe Themen, die in hohem Maße das weitere Leben bestimmen und bei denen man sich daher keine Fehler erlauben möchte. Deshalb wird trotz aller Digitalisierung am Ende des Tages immer eine intensive persönliche Beratung notwendig und erwünscht sein. Dazu würde ich jedenfalls dringend jedem raten, der vor einer solchen Entscheidung steht.—-Das Interview führte Bernd Wittkowski. Zuletzt erschienen: – Ein Stück Büro für jeden (5.1.)