Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum stellt die Kommunen, insbesondere in den deutschen Ballungszentren, vor große Herausforderungen. Eine Lösung kann im intelligenten Zusammenspiel von öffentlicher Hand, Investoren und Banken liegen: Investoren und Banken erbringen die Finanzierung, und die Immobilien gehen im Wege des Mietkaufs am Ende der Laufzeit voll bezahlt an die Kommunen. Letztere verschulden sich nicht, erstere erhalten attraktive Anlagemöglichkeiten und die Banken tragen ein Finanzierungskonzept bei, das Eigenkapital und Fremdkapital aus einer Hand organisiert. Offensive schafft LinderungDer Druck auf die schon angespannten Wohnungsmärkte wird in den urbanen wachstumsstarken Regionen besonders stark zunehmen. Bei gleichbleibender Bautätigkeit fehlen gemäß einer Studie von Prognos/Allianz bis 2030 weitere 940 000 Wohnungen in den Top-10-Regionen. Beeinflusst wird diese Bedarfssteigerung durch den Zuzug innerhalb Deutschlands und die Zuwanderung. Insbesondere jüngere Menschen wollen in den Städten Bildungs- und Arbeitsangebote wahrnehmen. Zudem steigt auch die Anzahl der Singlehaushalte weiter an.Die politischen Akteure haben die Bedeutung dieser Problematik erkannt. Mit der “Wohnungsbau-Offensive” hat das Bundeskabinett ein Aktionsprogramm gebilligt, das den Neubau von Wohnungen erleichtern soll. Ziel ist es, 350 000 neue Wohnungen pro Jahr fertigzustellen. Das Kabinett hat einem gemeinsamen Aktionsplan mit Ländern, Kommunen und der Baubranche zugestimmt. Mit dem Maßnahmenpaket aus Baulandbereitstellung, steuerlichen Anreizen (Schaffung einer Sonder-AfA für einen mietgünstigen Wohnungsbau), Überprüfung von Bauvorschriften auf Vereinfachungspotenzial und Mitteln für soziale Wohnraumförderung und Wohngeld setzt der Bund den Rahmen, um den dringend benötigten Wohnraum zeitnah zu realisieren.Diese flankierenden gesetzlichen Maßnahmen unterstützen private Investoren. Gleichwohl wird auch die öffentliche Hand zur Linderung des Wohnungsmangels selbst aktiv werden müssen, um den langfristigen Bedarf an kostengünstigem Wohnraum für bestimmte soziale Gruppen wie (junge) Familien, Rentner oder Studenten zu decken und vor allem um Lösungen für den kurz- und mittelfristigen Wohnbedarf von Migranten und Flüchtlingen zu finden. Parallel gilt es, die Finanzierung für diese Ansätze sicherzustellen.Ein für Kommunen geeignetes Konzept sind Mietkaufmodelle. Diese müssen unter anderem das strategische Ziel der Werterhaltung und Weiterverwendung des geschaffenen Wohnraums für die Kommunen oder deren Wohnungsbaugesellschaften erfüllen.Ein moderner in der pbb Deutsche Pfandbriefbank entwickelter Ansatz, der im Folgenden weiter beschrieben werden soll, berücksichtigt daneben wesentliche weitere Aspekte:- kein Verkauf von “Tafelsilber” in Form von Grundstücken oder Immobilien- und vollständige Finanzierung durch private Investoren und Bankdarlehen.Zur Deckung des kurz- bis mittelfristigen, aus Zuwanderung resultierenden Bedarfs sind Kommunen derzeit zum Teil gezwungen, Unterkünfte anzumieten, um die kurzfristige immense Nachfrage nach Wohnraum für Flüchtlinge zu decken. Dabei zahlen die Kommunen mitunter Mieten, die mehr als ein Drittel über den marktüblichen Mieten liegen, auch wenn diese manchmal nutzungsbedingt erhöhte Aufwendungen oder Verpflegungs- und Verwaltungspauschalen enthalten. Auf dieser Miete setzt die Cash-flow-Betrachtung des Finanzierungsmodells, dessen Kern der Mietkauf ist, auf.Abstellend auf die oben erwähnten Mieten würde eine unterstützende Bank in einem ersten Schritt die Bauphase eines Objektes finanzieren und nach Fertigstellung die Bestandsfinanzierung. Hierzu bestellt der Investor der Bank eine Grundschuld. Das Eigenkapital kommt aus der Privatwirtschaft. Hierfür spricht die Bank Partner an, die an langfristigen “sicheren” Anlagen interessiert sind, wie z. B. Versicherungen oder Pensionsfonds mit marktgerechten Renditeerwartungen.Die öffentliche Hand bringt das Grundstück ein und bestimmt sowohl die Baufirma als auch die Ausgestaltung des Baus und den Fertigstellungstermin. Sie schließt einen Mietvertrag zur Nutzung der abgenommenen Immobilie ab. In dem Mietvertrag verpflichtet sich die öffentliche Hand – wie bisher auch – für die Instandhaltung und die erforderliche Renovierung der Immobilie aufzukommen und zahlt – wie bislang häufig in der Nutzung für Migranten – eine Miete oberhalb des Marktpreises.Der Vorteil dieses Modells ist, dass die Mietzahlungen nach Abzug der Betriebs- und Verwaltungskosten zur vollständigen Rückführung des Darlehens und des Eigenkapitals der Investoren verwendet werden. Mit der letzten Mietzahlung ist die Immobilie an die Kommune zu dem bereits anfänglich vereinbarten Preis zurückzuübertragen. Deshalb handelt die Kommune auch bei der Instandhaltung im eigenen Interesse. Sie stellt damit die weitere Verwendungsfähigkeit der Immobilien sicher. Kostengünstig zu realisierenAlle Bausteine für eine kostengünstige effiziente Realisierung sind etabliert. Die Baukosten sinken durch Standardisierung, die Transaktionskosten durch Bündelung, und bei dem Einkauf von Leistungen von externen Dienstleistern (z. B. Hausmeisterservice) können langfristige Kosten begrenzt werden, welche durch den Aufbau von eigenem Personal entstehen würden. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Auftraggeber und Mieter die Kommune selbst ist (meist bei Übergangswohnheimen), oder ob z. B. die lokale kommunale Wohnungsbaugesellschaft als Beschaffer agiert. Ähnlich wie bei Modellen der öffentlich-privaten Partnerschaften oder den in der kommunalen Praxis praktizierten Build-Operate-Transfer-(BOT-)Modellen, können hier wesentliche Leistungen an Dritte delegiert werden.Im Rahmen dieses Modells kann die Fremdkapitalfinanzierung über etablierte Banken erfolgen. Wichtig ist dafür eine nachhaltige Bauweise. Damit wird die Immobilie “deckungsstockfähig” und die Bank kann den Kredit kostenoptimiert über Pfandbriefe refinanzieren. Nachhaltig bedeutet hierbei die Möglichkeit der Dritt- oder Weiterverwendung auch nach dem Ende der Laufzeit des Mietvertrages. Den Eigenkapitalanteil der Gesamtfinanzierung könnten langfristig konservativ orientierte institutionelle Investoren stellen. Eigenkapitalpartner wären im Wesentlichen institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Fonds, die Passivüberhänge haben und im aktuellen Niedrigzinsumfeld auf der Suche nach langfristigen, risikoarmen Anlagealternativen sind. Viele VorzügeIm Zusammenwirken von Kommune, Investor und Bank kann nachhaltig nutzbarer Wohnraum zu angemessenen Baukosten, in einfacher Bauweise, aber innerhalb der bestehenden baurechtlichen Vorgaben geschaffen werden. Die gesamte Finanzierung wird aus der Privatwirtschaft erbracht und der kommunale Schuldenstand somit nicht erhöht. Die Finanzierung würde im vorgestellten Modell vollumfänglich, das heißt auch der Eigenkapitalanteil, aus einer Hand organisiert werden. Das vorgestellte Konzept ist gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld wirtschaftlich attraktiv, da der niedrige Zins bei langfristiger Zinsbindung eine hohe Tilgungsrate ermöglicht und somit die schnelle Rückführung der Finanzierung. Ob vollamortisiert oder auf einen vereinbarten Restwert zurückgeführt, geht die Immobilie in einem überschaubaren Zeitraum wieder an die Kommune über. Bürger, die sich über einen Fondsanteil an dem Modell beteiligt haben, erwirtschaften attraktive Zinsen.—Bernhard Scholz Mitglied des Vorstands der pbb Deutsche Pfandbriefbank