Kredite für gewerbliche Immobilien und institutionelles Wohnen werden in Deutschland unverändert kräftig nachgefragt. Finanziert werden Objekte jenseits der Metropolen. Für die Banken bleibt unterm Strich aber immer weniger übrig.tl Frankfurt – Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt hat im zweiten Quartal zwar geschwächelt. Finanziert wurde 2016 aber bisher 20 % mehr. Dies zeigt die Studie “German Debt Project”, die die International Real Estate Business School (Irebs) der Universität Regensburg mit Unterstützung des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) in diesem Jahr zum vierten Mal durchführte. Konservative SchätzungDie insgesamt 23 befragten Marktteilnehmer, darunter Landesbanken, Sparkassen, Universalbanken und Pfandbriefbanken, erwarten für das laufende Jahr eine Zunahme des Neugeschäfts mit Immobilienfinanzierungen (für Gewerbe und institutionell investierbares Wohnen) von im Schnitt nur noch 6 %. Das halten die Autoren der Studie, Markus Hesse und Tobias Just von der Irebs Immobilienakademie, aber für zu konservativ. “Ein erneutes zweistelliges Wachstum erscheint uns aber vor dem Hintergrund einer 20-prozentigen Steigerung im ersten Halbjahr wahrscheinlicher”, sagte Just bei der Vorstellung der Studie in Frankfurt. Auch 2015 war das Wachstum so hoch, ergab die Auswertung der Fragebögen der elf datenliefernden Institute. Nach einer Hochrechnung auf den Gesamtmarkt wurden im Vorjahr Finanzierungen von 137,2 (i.V. 114,6) Mrd. Euro vergeben. Davon entfielen 97,4 Mrd. Euro (+37 %) auf gewerbliche Finanzierungen und 39,8 Mrd. Euro (-8,3 %) auf Wohnen. Den Rückgang bei Wohnen will Just nicht überbewerten. “Es dürfte sich um eine Normalisierung handeln.” Allerdings stelle sich die Frage, ob die Verfügbarkeit großvolumiger Wohnportfolios abnehme.Im Vorjahr konzentrierte sich das Neugeschäft auf Objekte außerhalb der sieben deutschen A-Städte. Lag dort das Wachstum bei 57 %, erhöhte sich die Kreditvergabe in den Metropolen zwischen Hamburg, Berlin und München nur marginal um 1 %. Damit drehte sich der Trend im Vergleich zu 2014 praktisch komplett.Auffällig ist das kräftige Plus bei Krediten für Projektfinanzierungen durch Entwickler (+78 %), während Bauträger für ihre Projekte rund ein Viertel weniger Finanzierungen erhielten. Einschränkend heißt es allerdings in der Studie, dass dieses Bild durch die Struktur des abgebildeten Portfolios bei Bauträgerfinanzierungen verzerrt sein könne. Teile könnten zu Sparkassen und Volksbanken abgewandert sein. Sie hatten wie in den Vorjahren keine Datenfragebögen ausgefüllt. Bei den Nutzungsarten liegt der Handel mit +47 % vorn, gefolgt von Spezialimmobilien – wie Betreiberimmobilien (z. B. Hotels) und Pflegeheime (+43 %) – sowie Büros (+26 %).Bei den Beleihungsausläufen (Loan-to-Value LTV) gibt Just “Entwarnung zweiter Klasse”. Sie haben 2015 nur leicht zugenommen (siehe Grafik). Allerdings gibt er zu bedenken, dass die steigenden Immobilienpreise (“V” im LTV) den Fremdkapitalanteil dämpften. Außerdem werde der Mix der Objektarten anspruchsvoller. Schließlich fragten immer mehr Institutionelle wenig oder gar kein Fremdkapital nach. “Wenn im Mittel die LTVs dennoch leicht steigen, muss es auch mehr Angebote mit aggressiven Ausläufen geben.” Bei einer Marktabkühlung könne diese Gruppe schnell in Schwierigkeiten geraten.Die Margen sind inzwischen auf das Niveau von 2010 gesunken. Für das Gesamtjahr 2016 erwarten die Institute einen weiteren Rückgang um zehn Basispunkte. Co-Autor Hesse hält dieses Margenniveau nur dann für ausreichend, wenn die Immobilienmarktrisiken unverändert bleiben und die Risikovorsorge damit auf dem jetzigen niedrigen Niveau gehalten werden kann. Außerdem dürfe sich die Regulatorik nicht noch weiter verschärfen, was aber zu erwarten sei.