Der Pfandbrief bleibt ein attraktives Refinanzierungsinstrument: So handelt der jüngst emittierte Jumbo-Hypothekenpfandbrief der Commerzbank im Vergleich zur in etwa gleichlaufenden Inhaberschuldverschreibung mit einem Renditeunterschied von knapp unter 1 %. Neben dem durch die Besicherung verbesserten Kreditrating wirkt sich auch die höhere Liquidität in diesem Handelssegment aus. Der deutliche Renditeunterschied bildet die Grundlage für wettbewerbsfähige Konditionen im Hypothekenangebot.Diese Beobachtung dürfte gerade für solche Institute relevant sein, deren eigenes Rating vom Pfandbriefrating abweicht. Zusätzlich bietet die Pfandbriefemission eine langfristige, laufzeitkongruente Refinanzierung und damit die Erfüllung der aktuellen aufsichtsrechtlichen Liquiditätsanforderungen (Net Stable Funding Rate NSFR, Liquidity Coverage Ratio LCR). Passende Prozesse aufsetzenAllerdings sind mit der Emission eines Pfandbriefs in der Regel auch zusätzliche kostenintensive Anforderungen verbunden: Neben der Pfandbrieflizenz sind geeignete Prozesse erforderlich, die einen Aufbau und eine Bewirtschaftung des Kreditbestands entsprechend den aufsichtsrechtlichen Anforderungen sicherstellen. Dies hat zusätzlich unter der Maßgabe der Qualitätsanforderungen des Pfandbriefgesetzes zu geschehen. Wenn Neugeschäft nicht in ausreichendem Umfang für eine (Jumbo-)Emission verfügbar ist, muss unter Umständen bestehendes Kreditvolumen im Hinblick auf eine Deckungsstockfähigkeit aufbereitet werden. Und letztlich ist es noch erforderlich, hinsichtlich der Sicherheitenbewertung bewährte und marktgängige Verfahren und Methoden zum Einsatz zu bringen. In der Praxis lassen sich diese Anforderungen kosteneffizient und in einem überschaubaren Zeitrahmen umsetzen.Ein erstes wichtiges Thema ist die Qualität und Effizienz im Neugeschäft. Ein Schlüssel zum kosteneffizienten Aufbau der Deckungsmasse liegt in der Gestaltung der Neugeschäftsprozesse. Hierbei sind die verschiedenen, teilweise nicht übereinstimmenden aufsichtsrechtlichen Anforderungen direkt bei der Aufnahme des Neugeschäfts abzudecken, ohne administrative Zusatzarbeiten zu erfordern, die mögliche Kunden abschrecken können.Im Einzelnen ist beispielsweise hier zu prüfen, ob Auslegungsspielräume und Erleichterungen z. B. im Kleindarlehensbereich bereits genutzt werden (Erfordernis der Innenbesichtigung, Umfang der Stichprobenprüfung gemäß Paragraf 24 Beleihungswertermittlungsverordnung BelWertV etc.). Gegebenenfalls lohnt die Inkaufnahme eines Bewertungsabschlags bei ausreichender Deckung zur Aufwandsminderung. Zusätzlich ist die Nutzung externer Dienstleister zur Datenzulieferung und extern verfügbarer Tools für eine Erstbewertung bereits früh im Prozess in Betracht zu ziehen. Anreiz für KundenWird die Pfandbrieffähigkeit sogar bei der Konditionengestaltung berücksichtigt, dann besteht ein konkreter Anreiz für den Kunden, eventuelle Zusatzangaben zu machen.Darüber hinaus bietet die optimale Einbindung neuer Technologien Optimierungspotenzial: So kann während des Beratungsgespräches vor Ort durch einen qualifizierten Kundenberater die nach der Beleihungswertermittlungsverordnung erforderliche Objektbesichtigung abgebildet werden: Die Besichtigungsdokumentation kann mittels einer mobilen Datenerfassung und Fotodokumentation aufgenommen und direkt dem Neugeschäftsprozess zugeordnet werden. Die Nacherfassung entfällt.Ein zweites wichtiges Thema sind Qualität und Effizienz in der Bestandsaufbereitung und -bewirtschaftung. Vor allem Emissionen im Jumbo-Pfandbriefsegment erfordern ausreichende Deckungsmasse. Die Umwandlung von Bestandsengagements bietet die Möglichkeit, diese Deckungsmasse zu generieren. Voraussetzung für eine kosteneffiziente Zuführung der Deckungsmasse ist eine gezielte Bestandsanalyse und darauf aufbauende, an Aufwand-Nutzen-Kriterien orientierte Projektplanung. Teilbestände identifizierenDie Projektvorbereitung identifiziert relevante und erfolgversprechende Teilbestände. Im Einzelfall kann es sinnvoll sein, solche Darlehen zu priorisieren, bei denen fehlende Daten durch Aktenaufarbeitung oder Zulieferung externer Dienstleister ohne Anfragen beim Kreditnehmer ergänzt werden können. Liegt der Auszahlungstermin weniger als zwei Jahre zurück, kann in der Regel von einer aktuellen Aktenlage ausgegangen werden. Objektunterlagen wie amtliche Flurkarten, Grundbuchauszüge, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis oder auch Objektaußenbesichtigungen können mit Hilfe externer Dienstleister ohne Kundeneinbindung beschafft werden. Sind allerdings konkretere Objektangaben und damit die Kontaktaufnahme mit dem Kunden erforderlich, bieten sich beispielsweise Engagements an, für die zeitnah eine Anpassung der Darlehenskonditionen ansteht.Wesentlich für die anschließende Bearbeitung ist eine klare Definition des erforderlichen Qualitätsniveaus. Die Vorgabe von Checklisten und konkreten Mindestanforderungen ermöglicht eine effiziente Fokussierung auf alle Datenlücken.Durch eine analoge Vorgehensweise lassen sich auch Feststellungen aus Deckungsprüfungen beseitigen. Dazu wird ein Bearbeitungsteam mit dem Ziel aufgesetzt, die erkannten Schwachstellen bis zu dem gewünschten Qualitätsniveau in der vorgegebenen Zeit abzuarbeiten.Die beschriebenen Bearbeitungsschritte und die Analyse überfordern in der Regel das im Tagesgeschäft gebundene Personal. Idealerweise bietet eine externe Verstärkung sowohl die Erfahrung im Umgang mit der Bestandsanalyse als auch die Effizienz bei der Schließung der Datenlücken, so dass eine durchgängige Aufbereitung aus einer Hand sichergestellt wird.Ein drittes zentrales Thema sind schließlich Qualität und Effizienz in der Bewertung. Der “richtige” Wert der Sicherheit gewinnt zunehmend an Bedeutung: Neben der BelWertV-konformen Beleihungswertermittlung als Voraussetzung zur Indeckungnahme sind aktuelle Marktwerte auch im Hinblick auf eine optimierte Kapitalallokation relevant.Zur Erleichterung bieten einige Dienstleister standardisierte Objektbewertungsprogramme an, die je nach Objektart eine methodisch korrekte Bewertungen nach unterschiedlichen Verfahren (Sachwert, Ertragswert und/oder Vergleichswert) und zu unterschiedlichen Zwecken unterstützen. Diese Bewertungsprogramme werden in verschiedenen Ausprägungen bezüglich des Erfassungsumfanges angeboten und ermöglichen vor allem im Kleindarlehensbereich eine Möglichkeit zur korrekten und kapitaleffizienten Wertermittlung der Sicherheit. Projektorganisation wichtigDie skizzierten Maßnahmen unterstützen zusammengenommen die kosteneffiziente Generierung von deckungsfähigem Material. Um im Rahmen eines fest definierten Zeitplans die gesteckten Ziele zu erreichen, ist eine Umsetzung im Rahmen einer Projektorganisation neben der täglichen Kreditbearbeitung unerlässlich. Ein erfahrener Dienstleister mit dem erforderlichen Know-how und der Umsetzungskompetenz gerade in der Nachbearbeitung und Bestandsaufbereitung kann dabei zum wesentlichen Erfolgsfaktor werden.—-Hagen Luckert, Geschäftsführer Hypotheken Management GmbH —-Manfred Beinhauer, Sprecher der Geschäftsführung Hypotheken Management GmbH