Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland läuft im ersten Halbjahr sehr gut. Aus Mangel an Objekten wird das Vorjahresniveau aber nicht wieder erreicht. Einsame Spitze ist erneut Berlin. Im gewerblichen Wohnen ist die politische Diskussion im Investitionsverhalten noch nicht erkennbar. tl Frankfurt – Gewerbliche Immobilien sind hierzulande bei Investoren weiterhin beliebt – allerdings wurden im ersten Halbjahr mit rund 30 Mrd. Euro die Volumina der Vergleichsperiode des Vorjahres nicht wieder erreicht. Auch im Gesamtjahr 2019 dürfte das Transaktionsvolumen des Vorjahres von etwa 60 Mrd. Euro wohl nicht wieder zu schaffen sein, erwarten die großen Maklerhäuser. “Ursache des rückläufigen Transaktionsvolumens ist die Produktknappheit”, sagt Fabian Klein, Head of Investment beim Immobiliendienstleister CBRE in Deutschland. Diese Knappheit äußert sich demnach auch in den Spitzenrenditen, die in den meisten Immobilienklassen weiter gesunken sind. Auch wechseln Immobilien in den Portfolios immer seltener den Besitzer. Hauptstadt hat Nase vornUnter den Metropolen wies Berlin im ersten Halbjahr erneut den mit Abstand größten Umsatz aus, deutlich mehr als im ersten Halbjahr 2018. Bei CBRE sind es 6,1 Mrd. Euro (+18 %), bei JLL sogar 6,7 Mrd. Euro (+36 %). BNP Paribas Real Estate verzeichnet 16 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, JLL sogar 21. Das Ergebnis wurde fast ausschließlich durch Einzeltransaktionen erzielt. Für das Gesamtjahr erwartet Hendrik Kadelbach, Senior Team Leader im Investmentsegment der Büroimmobilien für JLL in Berlin, ein Transaktionsvolumen von rund 12 Mrd. Euro. Objektmangel in FrankfurtMit deutlichem Abstand erreicht Frankfurt den zweiten Rang im gewerblichen Transaktionsmarkt, und zwar mit weniger als 3 Mrd. Euro, deutlich weniger als in der Vergleichsperiode. Ähnlich wie in Deutschland insgesamt sei auch in Frankfurt der Investmentmarkt nur verhalten ins neue Jahr gestartet, habe aber bis zur Jahresmitte deutlich an Fahrt gewonnen, hat Robert Menke, Leiter des Bereichs Capital Markets bei Colliers International in Frankfurt, beobachtet. Dies lag vor allem an großvolumigen Transaktionen wie des Bürokomplexes “Die Welle”, die mit 620 Mill. Euro im Jahresverlauf bisher die größte Einzeltransaktion markiert.Nach Angaben von Matthias Kromer, Senior Team Leader im Investmentsegment für zentrale Büroimmobilien bei JLL in Deutschland, war 2018 für Frankfurt ein “exorbitantes” Investmentjahr mit einem Allzeithoch-Volumen. Dies zu wiederholen sei schon allein aus Mangel an Objekten kaum möglich, insbesondere im sogenannten Core-Segment mit besonders verlässlichen, aber wenig rentierlichen Immobilien. Investoren wichen daher auf das umliegende Rhein-Main-Gebiet aus. Als umsatzstarke Alternativen der zweiten Reihe (“B-Märkte”) werden Mainz und Wiesbaden erwähnt. “Die Liquidität in B-Märkten ist mittlerweile nicht mehr zu unterschätzen”, sagt Kromer. “Viele traditionelle deutsche Investoren sind dort aktiv, neue Spitzenrenditen werden erzielt.” Steigende Baukosten und steigende Grundstückspreise machten Bestandsgebäude in Randgebieten zunehmend interessanter.Internationale Investoren konnten, obwohl sie traditionell eher an größeren Transaktionen interessiert sind, ihren Marktanteil leicht auf 39 % ausbauen, heißt es bei CBRE. “Dies verdeutlicht das große Interesse internationaler Investoren, die vermehrt bereit sind, sich auch an kleineren Tickets zu beteiligen”, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Politischer Einfluss befürchtetIm gewerblichen Wohnen, also bei Transaktionen von ganzen Paketen an Wohneinheiten, sind sich die Makler uneins, wie die Berliner Diskussion über Enteignungen und einen Mietendeckel das Investitionsverhalten beeinflusst. Während für CBRE der Mietendeckel “nichts an der Attraktivität der Hauptstadt ändert”, berichtet Konstantin Kortmann, Leiter des Investmentsegments Wohnen bei JLL in Deutschland, von Gesprächen mit ausländischen Investoren, die auf zwei Dinge hinwiesen. “Zum einen auf die politische Diskussion um weitere Verschärfung der Regulierung, zum anderen auf den Angebotsmangel in den Großstädten.” Bei ihrer Jahresprognose für das Wohnsegment in Deutschland liegen JLL mit maximal 16,5 Mrd. Euro und CBRE mit rund 17,4 Mrd. Euro dicht beisammen. – Wertberichtigt Seite 8