Immobilienpreise geben deutlich nach
Immobilienpreise geben deutlich nach
In Frankfurt Rückgänge bis 30 Prozent – Gewerbliche Mietmärkte stabil
tl Frankfurt
Bei insgesamt schwachen Umsätzen haben die Preise am Frankfurter Büroinvestmentmarkt um 25 bis 30% nachgegeben. Die Grenze von 50 Euro Spitzenmiete dürfte in den kommenden Monaten gerissen werden. Der tatsächliche Flächenbedarf dürfte sich in den kommenden ein bis zwei Jahren herauskristallisieren.
Die Umsätze am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt sind im ersten Halbjahr 2023 regelrecht eingebrochen. Von nur noch 444 Mill. Euro Transaktionsvolumen berichtete Nico Keller, bei BNP Paribas Real Estate für das gewerbliche Investmentgeschäft in Deutschland zuständig, in einem Pressegespräch. Er rechnet aber mit einem deutlichen Anziehen der Abschlüsse im zweiten Halbjahr, im Gesamtjahr mit etwa 3,2 Mrd. Euro. „Bis Dezember sind einige Transaktionen bis 100 Mill. Euro geplant. Bei größeren Transaktionen verhalten sich die Marktteilnehmer immer noch abwartend.“ Die Preisanpassung – Keller sprach von 25 bis 30% – sei nahezu abgeschlossen. „Ein weiterer Zinsanstieg von 25 bis 50 Basispunkten ist bereits eingepreist.“ Bei größeren Tickets über 100 Mill. Euro könne es hingegen noch zu weiteren Preisrückgängen kommen. Es komme aber sehr stark auf den Einzelfall an.
„Bei Logistik ist viel Kapital zum Investieren da. Bei Wohnen herrscht eine große Nachfrage. Und Retail wird von vielen Marktteilnehmern wieder für sehr interessant gehalten“, beschreibt Keller die Situation bei den anderen Nutzungsarten. Bei Büroimmobilien gelte es nach den Risiken zu differenzieren. „Bei Core-plus- und Value-add-Objekten ist eine größere Verkaufsbereitschaft vorhanden, die auf viel Kapital trifft, das in interessante Opportunitäten investieren will. Bei den risikoarmen Core-Objekten zeigten die Eigentümer dagegen nur wenig Interesse zu verkaufen – schon gar nicht zu deutlich geringeren Preisen.“
2024 geht’s wieder aufwärts
Am liquidesten zeigen sich am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt Family Offices und vermögende Privatinvestoren. Deutsches Kapital investiere am ehesten in Core-Objekte, während ausländische Adressen gerne zu Core-plus- und Value-add-Objekten griffen. „2024 wird es wieder mehr investitionsbereites Kapital geben”, zeigte sich Keller überzeugt.
„Wer sich eine neue Immobilie sucht, für den ist es undenkbar, dass das neue Objekt nicht die ESG-Kriterien erfüllt“, beschreibt Riza Demirci, Frankfurter Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate, die zentrale Bedeutung von ESG-Standards. Auch bei der Kreditvergabe durch Banken sei ESG nicht mehr wegzudenken. Diesen Stellenwert hätten Umwelt-, soziale und Governance-Aspekte erst seit 2021/22 eingenommen – und zwar ziemlich abrupt, wie Demirci feststellt. Allerdings gebe es noch viele Unklarheiten bei der Anwendung von ESG-Grundsätzen: „Reichen Rechenbeispiele oder muss real gemessen werden? Und vor allem: Können in den Gebäuden schon die relevanten Parameter gemessen werden?“ Hier sei noch viel Platz für Start-ups.
Große Unsicherheit herrscht auch über die Folge von Homeoffice auf den Büroflächenbedarf. Demirci berichtet von Flächenreduktionen von 30 bis 50% bei Neuanmietungen. „Aber die Erfahrung fehlt noch.“ Für Keller hat sich seit Corona gezeigt: „Produktivität und Innovationskraft haben nachgelassen.“ Das Büro als Begegnungsstätte sei gefragt. „Denn bei zu viel Homeoffice besteht die Gefahr der Vereinsamung“, warnt Demirci. Inwieweit ungenutzte Büros umgewidmet werden, ist noch offen. Einen Trend vermag Keller für alte Bürogebäude oder weniger gefragte Lagen erkennen. „Die Stärke des Trends ist aber noch unklar.“ Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt war im ersten Halbjahr deutlich schwächer als 2022 und lag etwa auf dem Niveau von 2021. Angesichts von 17 konkreten Mietgesuchen ab 10.000 Quadratmetern erwartet Demirci aber für das Gesamtjahr, dass der 10-Jahres-Durchschnitt erreicht wird.
