Gewerbeimmobilien zählen zu den Verlierern der Pandemie. Doch sind bei diesen Immobilienaktien die negativen Effekte der Krise schon weitgehend in den Kursen enthalten.Von Christopher KalbhennMit zum Teil deutlichen Kursgewinnen haben die Gewerbeimmobilienaktien zuletzt auf Meldungen über Durchbrüche bei der Erprobung von Corona-Impfstoffen reagiert. Doch die Erleichterungs-Rally zeigt vor allem eines: Der Gewerbeimmobilienmarkt zählt zu den Verlierern der Pandemie, die zu erheblichen Einschränkungen des öffentlichen Lebens und damit zur schlimmsten Rezession der Nachkriegsgeschichte geführt hat. In den Aktienkursen der deutschen Vertreter des Sektors, die vor allem im Einzelhandels- und im Büroimmobilienbereich engagiert sind, hat das sehr deutliche Spuren hinterlassen. Während der HDax mittlerweile nur noch mit 0,9 % im Minus liegt, hat vor allem die Aktie der auf Einkaufszentren spezialisierten Deutschen Euroshop in diesem Jahr mit einem Minus von 33,2 % an Wert verloren. Stark Federn lassen mussten auch Aroundtown (50 % Büro-, 23 % Hotel-, 8 % Logistik- und 7 % Einzelhandelsimmobilien) mit einem Verlust von 30,1 % , DIC Asset (vor allem Büro, etwas Einzelhandel, Vermietungs- und Assetmanagement-Geschäft) mit einem Minus von 23,5 % und die Aktie des Büroimmobilienspezialisten Alstria Office (- 18,7 %). Ein moderates Minus von 8,4 % weist Hamborner Reit (unter anderem Büro, Einzelhandel, Fachmarktzentren, Geschäftshäuser) auf.Zu den überproportional hart von der Pandemie betroffenen Bereichen zählt neben dem Hotelsegment der Einzelhandel. Ladenschließungen während des ersten Lockdowns, Beschränkungen der in Geschäften erlaubten Kundenanzahl, eine sinkende Kaufbereitschaft aufgrund sinkender Einkommen und der unsicheren wirtschaftlichen Lage, Infektionsbefürchtungen der Kundschaft, die abschreckende Wirkung der Maskenpflicht in Geschäften etc. haben die Einnahmen von Mietern außerhalb der Nahrungsmittel- und Drogeriesegmente schwer einbrechen lassen. Mieterlassforderungen sind gestellt worden, einige Einzelhandelsunternehmen mussten Insolvenz anmelden oder haben Gläubigerschutz beantragt, darunter Bonita, Esprit Deutschland, Galeria Karstadt Kaufhof und Hallhuber. Hinzu kommt als weitere Folge der Pandemie eine Beschleunigung des bereits seit einigen Jahren anhaltenden Trends der Verlagerung vom stationären zum Online-Einzelhandel. Laut dem Kreditversicherer Euler Hermes wird der besonders stark leidende Bekleidungseinzelhandel in diesem Jahr eine Umsatzeinbuße von rund 12 Mrd. Euro beziehungsweise 19 % erleiden. All dies drückt massiv auf die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Laut Jones Lang LaSalle ist der Vermietungsumsatz innenstädtischer Ladenflächen von Januar bis September im Vorjahresvergleich um rund 25 % auf rund 283 000 Quadratmeter eingebrochen. Auch der Büroimmobilienmarkt bekommt die Coronakrise recht stark zu spüren. Die rezessionsbedingt unsicheren Aussichten haben viele Unternehmen dazu veranlasst, Mietvorhaben aufzugeben beziehungsweise zu verschieben. Hinzu kommt der sprunghaft gestiegene Anteil von Angestellten, die aufgrund von Mobilitätsbeschränkungen online von zu Hause gearbeitet haben oder dies aus Sorge vor dem Infektionsrisiko nach wie vor tun. Nach Angaben von Colliers ist der Bürovermietungsumsatz in den ersten sechs Monaten im Vorjahresvergleich in den sieben größten Städten um rund ein Drittel auf knapp 1,25 Mill. Quadratmeter eingebrochen. Noch stabil sind die Mietpreise sowie auch die Leerstandsquote, die lediglich um 20 Basispunkte auf 3,1 % gesunken ist.Die negativen Effekte der Pandemie sind in den Gewebeimmobilienaktien allerdings schon zum Teil eingearbeitet, so dass sich interessante Einstiegsgelegenheiten anbahnen. Analysten sind vor allem für die Aktien der auf Büroimmobilien spezialisierten Unternehmen optimistisch. Die Kaufempfehlungen überwiegen bei weitem, es gibt nur vereinzelt Verkaufsempfehlungen (siehe Tabelle). Favorit ist DIC Asset, für die es nur Kaufempfehlungen gibt. Das Unternehmen ist insofern ein Sonderfall, als es wie erwähnt auch Immobilien-Assetmanagement betreibt. Die Berenberg Bank sieht in einer Priorisierung dieses Geschäfts eine große Chance und hat den Titel kürzlich mit einem Kursziel von 15 Euro von “Hold” auf “Buy” hochgestuft. Zurückhaltender sind die Analysten aufgrund der höheren Risiken des Einzelhandelssegments für Deutsche Euroshop. Hier dominieren die Halteempfehlungen. Immerhin werden aber auch für diesen Titel mehr Kauf- als Verkaufsempfehlungen ausgesprochen.Im aktuellen Umfeld scheint ein Investment aber noch mit einigen Risiken behaftet. Die Aktien werden sich nachhaltig erholen, sobald eine Normalisierung des öffentlichen Lebens möglich wird, und die jüngsten Impfstoffdurchbrüche sind ein ermutigendes Zeichen. Bis zur Normalisierung wird aber auch nach der Zulassung des ersten Impfstoffes noch viel Zeit vergehen. Angesichts der stark gestiegenen Infektionszahlen drohen zudem zunächst weitere Verschärfungen beziehungsweise eine längere Beibehaltung bestehender Restriktionen. Das ist vor allem für den Einzelhandel brisant, da das entscheidende Weihnachtsgeschäft beeinträchtigt werden könnte, weil eine Schließung der Läden nicht ausgeschlossen werden kann und unabhängig davon Kunden wegzubleiben bzw. in den Online-Handel auszuweichen drohen. Auch die Kurse der Büroimmobilienunternehmen könnten von verstärkten Restriktionen in Mitleidenschaft gezogen werden, wenn sie die Sorgen über einen deutlicheren und nachhaltigeren Nachfragerückgang schüren. Anleger sollten vor diesem Hintergrund nach der jüngsten deutlichen Erholung zumindest noch einige Wochen abwarten, bevor sie eventuell günstigere Einstiegsgelegenheiten nutzen. Unwägbarkeiten bei EuroshopVor allem im Fall von Deutsche Euroshop ist nach der Gegenbewegung noch Zurückhaltung angesagt, auch wenn zu betonen ist, dass sich das Unternehmen im Peergoup-Vergleich durch eine niedrige Verschuldung auszeichnet. Im Bericht zum dritten Quartal hat es eine deutliche geschäftliche Verbesserung im Vergleich zum vom Lockdown geprägten zweiten Quartal gezeigt. Darauf hat der Aktienkurs auch positiv reagiert. Allerdings hat die Gesellschaft erneut keine Prognose für das Gesamtjahr abgegeben, was angesichts der von den stark gestiegenen Infektionszahlen ausgehenden Unsicherheit auch folgerichtig ist. Im Ausblick erklärte das Unternehmen, dass die Situation angespannt bleibe. “Die Entwicklung der Ansteckungszahlen in den letzten Wochen und die damit einhergehenden behördlichen Geschäftsschließungen bzw. Einschränkungen des Geschäftsbetriebes sowie das wieder zurückhaltende Konsumentenverhalten wirken sich erneut negativ auf unsere Kundenfrequenzen und die Umsätze unserer Mieter aus.” Die weitere Entwicklung der allgemeinen Wirtschafts- sowie der Pandemielage und deren Auswirkungen auf das Geschäft der Deutschen Euroshop und ihrer Mieter seien weiter mit deutlichen Unwägbarkeiten behaftet. Auch die Analysten von Baader (“Add” mit Kursziel von 13 Euro) betonen die noch unsicheren Aussichten. Die nächsten Lockdowns bahnten sich an. Selbst wenn die Geschäfte zumeist geöffnet bleiben sollten, sei zu bezweifeln, dass sich die Kundenfrequenzen und der Umsatz des stationären Einzelhandels weiter erholen werden, und zu befürchten, dass sie weit hinter dem üblichen Weihnachtssaisonniveau zurückbleiben werden. Im Auge zu behalten sind darüber hinaus langfristige Trends, die von der Pandemie ausgehen beziehungsweise verstärkt werden. So wird die Distanzarbeit dauerhaft die Nachfrage nach Büroflächen beeinträchtigen. Viele Unternehmen und Angestellte, die bislang wenig vom Homeoffice gehalten haben, haben dieses nun kennengelernt und festgestellt, dass es gut funktioniert und Flexibilität bietet. Zudem haben Unternehmen dafür Investitionen getätigt und dürften daran interessiert sein, dass die Anschaffungen wie etwa Software weiter genutzt werden. Nicht zuletzt sehen Unternehmen eine Möglichkeit, über die Reduzierung von Bürofläche Kosten zu sparen. Aus vielen Gründen darf der Homeoffice-Effekt auf den Flächenbedarf aber auch nicht überschätzt werden. Die Immobilienexperten der UBS verweisen auf den Nachfragerückgang dämpfende Effekte. Nicht alle Angestellten wollen von zu Hause arbeiten. Viele Funktionen können aus Versicherungs- und Sicherheitsgründen gar nicht von zu Hause aus wahrgenommen werden. Das Arbeiten im Büro ist wichtig für die Zusammenarbeit, das Team Building, die Betreuung von Talenten, Effizienz, Unternehmenskultur etc. Immerhin schätzt das Institut, dass sich die Leerstandsquote durch das Arbeiten von zu Hause von 3,5 % auf 7 % erhöhen könnte. Ähnliches gilt für Einzelhandelsimmobilien. Nach einer Normalisierung des öffentlichen Lebens werden die Menschen wieder in die Geschäfte strömen, womit sich das Wachstum des Online-Handels wieder verlangsamt. Jedoch haben viele Menschen, die das Online-Shopping bislang nicht genutzt haben, dieses in der Pandemie kennengelernt und werden es in Zukunft zumindest teilweise weiter nutzen. Die Risiken, die vom Online-Handel auf Mieteinnahmen und die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien ausgehen, werden in den kommenden Jahren erhalten bleiben.