Wir sehen das völlig anders. Natürlich ist eine Nervosität am Markt da, aber die Bewertungen werden laufend angepasst und fließen in die Berechnung der Kapitalanforderungen ein. Das Thema Bewertung steht bei uns absolut im Fokus. Wir halten nichts von Ideen auf EU-Ebene, eine Angleichung an die angelsächsische Praxis, Werte in Boomphasen sehr schnell und in Downturns zügig herunterzuschreiben, vorzunehmen.

Gegenfrage: Sollte man wirklich sämtliche Risikofaktoren, die irgendwo gerade auf die Tagesordnung kommen, in eine langfristig vorausschauende Bewertung einfließen lassen? Das würde zu extremen Schwankungen führen. Man sollte vielleicht nicht nur die internationalen Gutachter befragen, sondern auch die deutschen. Denn das deutsche Wertgutachten berücksichtigt natürlich die vorhandenen Risikofaktoren, aber bei uns erfolgt eine Glättung. Damit ist der deutsche Markt seit vielen Jahren gut gefahren, besser als die meisten internationalen Märkte.

Über alles gesehen liegen die Beleihungsquoten weiterhin unter 60 %. Sie verändern sich aber natürlich in Zeiten der Krise. Ist das besorgniserregend? Nein. Die Gaps zwischen Kreditbetrag und Immobilienwert sind nach wie vor komfortabel. Übrigens besteht auch seitens der Regulierung ein Sicherheitsmechanismus: Wenn Markt-werte sinken und somit die LTVs steigen, haben Banken zusätzliches Eigenkapital vorzuhalten. Die Regulierung erfüllt also aus sich heraus ihren Zweck.

Natürlich sind sie das. Aber die Konsequenz aus wenigen Transaktionen kann doch nicht sein, die Preise möglichst niedrig anzusetzen. Es ist doch nicht der richtige Weg, Risiken zu unterstellen, von denen man gar nicht weiß, ob es sie gibt. Man muss der Trägheit dieses Marktes Rechnung tragen. Eine wichtige Rolle spielen auch die Renditeerwartungen von Investoren, die sich nur langsam anpassen.

Hier möchte ich erneut eine Gegenfrage stellen: Ist es wirklich gut und wird es dem betrachteten Markt gerecht, dass die Preise in London oder anderswo so nach oben schießen und dann wieder stark einbrechen? Ist nicht eine geringere Volatilität besser? Der Immobilienmarkt ist träge, d. h. man muss diesem Markt auch ein bisschen Zeit geben. Die EZB scheint hingegen eine möglichst große Amplitude zu bevorzugen. Aber warum? Manchmal denke ich, die EZB ist regelrecht überrascht, dass der Immobilienmarkt nicht der gleichen Dynamik folgt wie der Kapitalmarkt.

Wir können das nicht nachvollziehen. Die Gutachter werden selbstverständlich überwacht, es gibt eine nachgewiesene Weiterbildung und die Stabilität in der Bewertung spricht für sich. Das deutsche Bewertungssystem hat uns 2008 geholfen, gut durch die Krise zu kommen. Ich wäre sehr dafür, dass die EZB das ein Stück weit goutiert und sich auch am deutschen System orientiert.

Das trifft auf unsere Mitgliedsinstitute nicht zu. Wir haben vorgeschriebene Prozesse. Einmal im Jahr werden die Gewerbeobjekte überprüft, anlassbezogen auch häufiger, und wenn es Abweichungen gibt, folgt eine Neubewertung. Für Wohnimmobilien erfolgt die Prüfung alle drei Jahre. Auch das wird selbstverständlich eingehalten.

Seit Jahren redet die Bundesbank von einer Überbewertung in Höhe von 20–30 %, mal mehr, mal weniger. Gemeint sind aber nicht Marktwerte, sondern das Verhältnis von Preisen zur Miet- und Einkommensentwicklung. Aber ist es zwangsläufig ein Kennzeichen von Überbewertung, wenn sich viele Haushalte kein Wohneigentum mehr leisten können?

Der Wohnraum ist knapp und an dieser Stelle muss man an die gesellschaftliche Verantwortung appellieren, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wenn man sich den Markt anschaut, sieht man jetzt natürlich einen leichten Druck auf die Preise und gleichzeitig steigende Mieten. Damit ist aber klar, dass wir im Wohnsegment keine signifikanten Preisanpassungen nach unten bekommen werden. Im Gegenteil, das Angebot wird sich weiter verknappen, weil ja so gut wie nichts mehr gebaut wird.

Alle Institute nehmen eine stärkere Risikovorsorge vor, und das ist auch angebracht. Die Geschwindigkeit an den Immobilienmärkten war in diesem Jahr rasant, angefangen mit einem in Stärke und Dynamik historischen Zinsanstieg. Dessen Auswirkungen waren Anfang des Jahres noch nicht vollständig zu überblicken. Die Banken mussten sich ehrlicherweise sehr schnell den neuen Bedingungen anpassen.

Ich rechne damit, dass wir Mitte 2024 an den Punkt gelangen werden, an dem es nicht weiter runtergehen wird. Und ich glaube, dass wir gegen Ende des zweiten Halbjahres eine erste leichte Zinssenkung sehen. Dann wird der Transaktionsmarkt wieder anlaufen und die Bodenbildung erreicht sein.

Der Druck für die Investoren wird sicherlich größer. Und ja, irgendwann werden sie handeln und wieder Chancen ergreifen.

Wir haben gebetsmühlenartig die kontraproduktiven Auswirkungen der Kapitalpuffer auf die Immobilienfinanzierung erläutert. Es gab sehr viel Zustimmung, doch geändert hat die BaFin bisher nichts. Die Puffer waren schon bei ihrer Einführung nicht gerechtfertigt. Das ist jetzt mehr denn je der Fall. Blicken wir auf die aktuelle Lage an den Immobilienmärkten: Was soll denn noch passieren, damit diese Kapitalpuffer wieder abgeschafft werden?

Nein. Viel schlimmer wird es bei Projektentwicklungen kommen, von denen einige ja derzeit ohnehin in Schwierigkeiten sind. Wenn Basel III vollständig umgesetzt ist, wird das diesen Markt komplett verändern.

Zukünftig wird eine Projektentwicklung unter Basel III behandelt wie ein ausgefallener Kredit mit 150% Risikoaufschlag. Mit der Folge, dass die Renditeerwartung als finanzierende Bank um ein beträchtliches Maß gesenkt werden müsste oder dass sich der Kredit für eine Projektentwicklung signifikant verteuern würde. Beides ist unrealistisch.

Die Frage der Wirtschaftlichkeit einer Projektentwicklung wird noch schlagender und wird dazu führen, dass alternative Finanzierer in die Lücke stoßen. Das kann nicht im Interesse einer Aufsicht oder des Marktes sein. Im Kreditwesengesetz steht: „Kreditgeschäft ist Bankgeschäft.“ Da kann es nicht Ziel einer Regulierung sein, die Abwanderung dieses klassischen Bankgeschäfts in andere, nicht regulierte Bereiche zu incentivieren.