tl Frankfurt – Der Handel mit gewerblichen Immobilien hat 2019 in Frankfurt nicht ganz an den Rekordwert des Vorjahres herangereicht. Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt beziffert Jones Lang LaSalle (JLL) mit 10 Mrd. Euro. Nur 2018 war es mit 11,6 Mrd. Euro noch mehr gewesen. JLL berücksichtigt dabei auch, im Gegensatz zu den anderen Maklern, das gewerbliche Wohnen. Den Rückgang begründete Marcus Lütgering, Mitglied des obersten Führungsgremiums (Strategy Board) von JLL Deutschland und Leiter des deutschen Büro-Investmentgeschäfts, mit einem “nachlassenden Verkaufswillen”. Das werde sich auch im laufenden Jahr fortsetzen und zu einem erneut sinkenden Transaktionsvolumen führen. Die Prognose von JLL liegt bei 8 Mrd. Euro (s. Grafik). Verkaufswille lässt nachDen nachlassenden Verkaufswillen ortet Lütgering vor allem bei Büros, wo der Umsatz auf 4,85 (i.V. 8,47) Mrd. Euro zusammenschnurrte. Dies liege an der “Erwartung eines stark steigenden Mietsteigerungspotenzials von bis zu 50 %” und einem deutlich veränderten Zinsumfeld. “Wer Eigentümer eines Prime-Objekts in erstklassiger Lage ist, kann auch durch Mondpreise nicht zum Verkauf gelockt werden. Denn Höchstmieten garantieren einen sicheren Ertrag im Bestand. Und mit dem erzielten Verkaufspreis käme mangels Alternative ohnehin nur wieder eine Re-Investition in Immobilien in Frage”, so Lütgering. Deshalb verteuere sich praktisch alles, was mit Immobilien zu tun habe, von den Kauf- und Verkaufspreisen, bis zu den Baukosten und Grundstückspreisen.Auffällig war im Schlussquartal 2019 die hohe Zahl großer Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Insgesamt gab es elf mit einem Volumen von 3,2 Mrd. Euro. Dazu gehörte das Squaire am Flughafen, das Office First für knapp unter 1 Mrd. Euro an ein Konsortium aus der Investmentgesellschaft AGC und dem südkoreanischen Finanzdienstleister Hana verkauft hat. Der zweitgrößte Deal in Frankfurt wurde allerdings schon im zweiten Quartal vereinbart: die “Welle”, die für ca. 620 Mill. Euro an Invesco Real Estate ging. Verkäufer war Axa Investment.Deutlich zugelegt hat der Anteil von Wohnen, von JLL Living genannt, am Transaktionsvolumen. Er verdoppelte sich von 2018 auf 2019 auf 24 % bzw. von 1,42 auf 2,38 Mrd. Euro. “Acht von zehn Käufern kamen aus Deutschland”, sagte JLL-Manager Michael Bender. “Das waren vor allem Pensionskassen und Spezialfonds, hinter denen insbesondere Versicherer standen, aber auch Publikumsfonds.” Für den Frankfurter gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt insgesamt stellt Lütgering fest, dass ausländische Käufer zwar noch präsent sind und auch mitbieten. “Aber deutsches und europäisches Geld ist viel aggressiver, vor allem Versicherer gehen sehr aggressiv in den Markt hinein.” Manch Versicherer, der noch vor sieben oder acht Jahren eine negative Einstellung zum deutschen Markt gehabt habe, sei heute beim Büromarkt sehr optimistisch. Stärkste Verkäufergruppe waren im Vorjahr mit Abstand die Projektentwickler, während Asset-/Fondsmanager sowohl auf der Verkäufer- als auch auf der Käuferseite mit hohen Volumina vertreten waren.Lütgering rechnet mit weiter zurückgehenden Renditen. Angesichts weiter steigender Preise werden die Spitzenrenditen von Top-Objekten in erstklassigen Lagen von 2,85 auf 2,75 % sinken. Auch jenseits von Top und Core werde sich die Renditekompression bei Büros fortsetzen. “Der Abstand zur Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektausstattung 2019 zwischen 30 und 90 Basispunkten liegt, wird sich damit weiter verringern.”2019 wurden in Frankfurt Büroflächen von 580 000 m2 vermietet, der zweite Rückgang in Folge seit dem Rekord von 2017. 2020 werden 550 000 m2 erwartet. 2019 war das Jahr der Großabschlüsse, vor allem bei Banken bzw. Finanzdienstleistern. Der Leerstand ging weiter zurück auf 5,5 % – 2010 waren es noch 14,9 % – und dürfte 2020 bei nur noch 5,3 % liegen, schätzt JLL.