Knick im Büromarkt verstetigt sich
jsc Frankfurt
Die geteilte Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt in der Coronakrise setzt sich fort: Während die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal im Vergleich zum dritten Jahresviertel um beachtliche 2,7% gestiegen sind, gaben die geschätzten Werte von Gewerbeimmobilien um 0,1% nach, wie die Statistik des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zeigt. Sowohl Einzelhandelsobjekte, die bereits vor der Pandemie wiederholt an Wert verloren haben, als auch Büroimmobilien, die bis zu Beginn der Krise einen starken Anstieg verzeichnet hatten, verbilligten sich im Schlussquartal. „Die Schere zwischen der Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise geht immer weiter auseinander“, erklärt VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Insgesamt zeigt sich der Verband mit der Entwicklung am Immobilienmarkt zufrieden: Denn anders als zunächst befürchtet stiegen die Preise, getrieben durch die Zuwächse der Wohnimmobilien, weiter. Binnen eines Jahres, also im Vergleich zum Schlussquartal 2019, verteuerten sich Immobilien in Deutschland um 6% und damit annähernd so stark wie in den Vorjahren. Vor allem die Preise für selbst genutztes Wohneigentum zogen an. „Durch die weiterhin günstigen Kreditzinsen und mangels Anlagealternativen bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen hoch“, so der Verband.
Anders als in früheren Jahren stiegen die Preise von Wohnimmobilien in den sieben größten Städten Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – mit 4,7% aber insgesamt etwas langsamer als im Rest der Republik. Das Wohnsegment sei in der Pandemie „bemerkenswert resilient“, doch stoße ein Treiber der Preise, nämlich das Wachstum der Mieten, in Metropolenregionen „endgültig an seine Grenzen“, schreibt der Verband. In Berlin, wo die Mieten gedeckelt sind, kam das Wachstum der Mieten auf Jahressicht vollständig zum Erliegen.
Hoffen auf Impferfolg
Das Phänomen des Homeoffices, also der Büroarbeit von zuhause aus, bremst die Büroimmobilienmärkte derweil spürbar aus. Neben den Preisen gaben auch die Neuvertragsmieten im vierten Quartal nach. Lediglich auf Gesamtjahressicht ergibt sich ein geringes Plus, da die Preise und Mieten im Startquartal, kurz vor Beginn der Krise, noch stark stiegen. „Die weitere Entwicklung des Büroimmobilienmarkts hängt vor allem von der Länge der Pandemie ab und der durch sie ausgelösten Diskussion über den zukünftigen Bedarf an Büroflächen“, heißt es. Je später die Krise durch die Impfkampagne kontrollierbar sei, desto länger belasteten die staatlichen Eingriffe den Gewerbeimmobilienmarkt.
Eine weiter schleppende Entwicklung am Gewerbeimmobilienmarkt hat sich abgezeichnet: So haben die Anteile offener Immobilienfonds, die überwiegend Büroimmobilien enthalten, an der Börse in der Tendenz schwächer abgeschnitten als Anteile von Wohnimmobilienfonds. Auch wurden Büroobjekte im vergangenen Jahr seltener ge- oder verkauft, so dass das Transaktionsvolumen nach Zählung verschiedener Maklerhäuser stark nachgab. Die Stimmung von Investoren am gewerblichen Immobilienmarkt hat sich laut einer Umfrage bisher kaum vom Knick im Frühjahr erholt, wie Rics, ein Berufsverband für Immobilienfachleute, erst am Dienstag berichtet hat.
Die Stagnation der Büroimmobilienpreise zeigt sich derweil auch im Verhältnis zu den Mieten. Seit Jahren liegt die Preisentwicklung insgesamt über der Entwicklung der Neuvertragsmieten, wie der VDP-Index zeigt. Doch für Büroobjekte hat sich dieser Trend, anders als für Wohnhäuser, seit Beginn der Coronakrise nur noch langsam fortgesetzt. Die Preisentwicklung für Einzelhandelsimmobilien liegt bereits seit einigen Jahren nur etwa auf dem Niveau der Mietentwicklung. Die Konkurrenz im Online-Handel setzt das Segment bereits seit längerem unter Druck.
Um die Immobilienwerte zu schätzen, wertet der Verband die Preise tatsächlicher Transaktionen aus, die von Banken erfasst worden sind. Der Effekt verschiedener Variablen, etwa des Baujahres, der Lage, der Fläche und der Ausstattung, wird dabei herausgerechnet. Der Index gibt also an, wie sich der Preis vergleichbarer Objekte abhängig vom Zeitpunkt unterscheidet.
Wertberichtigt Seite 8
