Lauernde Gefahr für die Finanzstabilität
Gewerbeimmobilien
Lauernde Gefahr für die Finanzstabilität
xaw New York
Nach den Verwerfungen des vergangenen Jahres stehen dem US-Gewerbeimmobilienmarkt neue Turbulenzen bevor. Denn die Teilnehmer im Segment müssen in den kommenden Jahren einen beispiellosen Refinanzierungsbedarf stemmen – bis Ende 2028 werden laut dem Datendienstleister Trepp US-Gewerbeimmobilienkredite im Gesamtvolumen von über 2,8 Bill. Dollar fällig.
Zur Einordnung: Die insgesamt 541 Mrd. Dollar, die Schuldner 2023 ablösen oder zurückzahlen mussten, stellten bereits den höchsten Wert jemals dar. Die Volumina drohen den Markt zu überfordern. Angesichts der hohen Zinsniveaus und schwer gedrückten Immobilienbewertungen befürchten Analysten nun, dass die Zahlungsausfälle scharf anziehen werden. Die Default-Quote bei Gewerbeimmobilien insgesamt lag im Dezember laut Trepp bereits bei 4,51%, im Januar des vergangenen Jahres hatte sie noch 2,94% betragen. Im Bürosegment fällt der Anstieg noch bedeutend stärker aus.
Grund dafür sind auch strukturelle Probleme: Der Bauboom des vorangegangenen Jahrzehnts sorgt in vielen Metropolen für ein Überangebot an Gewerbeflächen. Verschärft wird der Überhang durch den Homeoffice-Trend aus Coronazeiten. Laut dem Datendienst Kastle lag die Belegungsquote im Mittel zehn führender US-Großstädte zuletzt bei lediglich 46,3%.
Deal-Volumina brechen ein
Um wieder Mieter anzuziehen, sind laut Analysten auch umfangreiche Renovierungen nötig. Das Problem: Die dafür nötigen Investitionen fließen üblicherweise bei Eigentümerwechseln – und obwohl die Bewertungen eingebrochen sind, bieten die aktuellen Preisniveaus in vielen Städten für Käufer noch keine Einstiegsgelegenheit. Dies lässt sich an den Deal-Volumina ablesen, die 2023 laut MSCI um über 50% eingebrochen sind.
Die Krise stellt eine lauernde Gefahr für die Finanzstabilität dar. Laut der Ratingagentur Fitch haben fast 1.900 der insgesamt über 4.000 Banken in den USA Gewerbeimmobilien-Assets im Volumen von über 300% ihrer Eigenmittel auf den Büchern. Infolge anstehender Schwierigkeiten bei der Refinanzierung drohten durchaus neue Zusammenbrüche kleiner und mittelgroßer Kreditinstitute.
