Deutsche Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie kaum zuvor. In der Folge scheinen die Preise nur eine Richtung zu kennen: aufwärts. Für Investoren wird es dadurch zunehmend schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Immer mehr dehnen deshalb ihren Anlagehorizont auf Nutzungsarten aus, die bislang weniger im Fokus der “breiten Masse” standen: Mikro-Apartments, Kommunalimmobilien oder auch revitalisierte Shoppingcenter. Diese werden zukünftig weiter an Bedeutung und Marktanteilen gewinnen. Das erkennen auch institutionelle Anleger, die in diesen etwas spezielleren Immobiliensegmenten das indirekte Investment bevorzugen. Allerdings ist nicht jedes Projekt geeignet.Wohnen auf Zeit ist inzwischen für viele Fachkräfte eine gesuchte Alternative zum Hotel. Immer mehr Unternehmen mieten daher für ihre reisenden Ingenieure und Manager kleine, aber komplett eingerichtete Ein-Zimmer-Wohnungen mit Wohnfläche von ca. 20 bis 30 Quadratmetern an, so genannte Mikro-Apartments. Kapitalanleger können von diesem Trend profitieren, denn sie investieren in eine Wohnungsform der Zukunft. Mikro-Apartments fehlenVon ungefähr kommt dieser Trend nicht: Eine anhaltende Urbanisierung, ein dynamischer Arbeitsmarkt, der von den Beschäftigten hohe Flexibilität und Mobilität erfordert, sowie die Zunahme von Einpersonenhaushalten – 53 % allein in Frankfurt/Main – führen zu einem Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten und Ballungszentren. Dagegen steht ein unzureichendes Angebot an Ein-Zimmer-Wohnungen, im Rhein-Main-Gebiet sind es beispielsweise nur etwa 3 %. Infolge des hohen Nachfrageüberhangs sind die Mieten in den Metropolen in den letzten Jahren dramatisch gestiegen. Ein Ende der Spirale ist vorerst nicht in Sicht, zumal die Zahl der Neubau-Fertigstellungen sinkt und es an bebauungsfähigen Flächen für attraktiven Wohnraum in zentraler Lage mangelt. Besonders betroffen davon sind Berufspendler und Nutzer von Zweitwohnungen, die keine langen Anfahrtswege auf sich nehmen wollen. Mikro-Apartments stoßen genau in diese Lücke, weil sie Mietwohnungen für Berufstätige in zentraler und gut versorgter Lage für ein festes Budget bieten. Funktional statt gemütlichHochattraktiv sind Mikro-Apartments für junge Menschen der sogenannten “Urban Lifestyle”-Gruppe, für die der praktische Nutzen der Wohnung im Vordergrund steht. Sie benötigen eine Unterkunft in zentraler Lage mit sehr guter Anbindung und haben hierfür ein bestimmtes Budget im Auge. Weil sie sich tagsüber wenig im Apartment aufhalten, sind sie bereit, Kompromisse bei der Wohnfläche einzugehen. Von Vorteil ist zudem, dass die Apartments möbliert sind und kein aufwendiges Räumen von Möbeln und technischer Ausstattung erforderlich ist. Für Investoren ergibt sich eine erhöhte Nettokaltmiete, weil die Mietnebenkosten durch die hohe Energieeffizienz der Neubauten und die geringe Abnutzung der Apartments unterdurchschnittlich ausfallen.Entscheidende Kriterien für den Erfolg dieser Wohnform sind die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV), die Nähe zur Arbeitsstätte, eine gute Nahversorgung und eine geringe Entfernung zum Stadtzentrum sowie zu kulturellen Angeboten. Zudem funktionieren sie nur in nachhaltig wachsenden Städten bzw. Metropolen mit hohem Pendleraufkommen. Klamme Kommunen entlastenEine weitere Form von Spezialimmobilien neben Mikro-Apartments sind kommunal genutzte Gebäude. Hintergrund ist die Haushaltslage der deutschen Kommunen, die sich in den letzten Jahren nicht grundlegend verbessert hat. Im Gegenteil: Die Schulden der Städte und Gemeinden erreichen immer neue Höchstwerte und lagen Ende 2012 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bei insgesamt 135,2 Mrd. Euro. Jeder Einwohner hat damit rechnerisch Gemeindeschulden von 1 810 Euro. Zwar ist das Gewerbesteueraufkommen hier und da gestiegen, aber eine grundlegende Sanierung kann dadurch nicht gelingen. Laut einer aktuellen Umfrage von Ernst & Young rechnen 59 % aller Kommunen mit mehr als 20 000 Einwohnern mit einem Haushaltsdefizit. Jede zweite deutsche Kommune rechnet damit, dass ihr Schuldenstand in den kommenden Jahren (weiter) anwachsen wird.Auf der Suche nach Möglichkeiten, die öffentlichen Haushalte zu entlasten, gerieten in den letzten Jahren verstärkt auch kommunale Immobilien und Liegenschaften in den Fokus. Schließlich ist die öffentliche Hand quasi der größte Immobilieneigentümer in Deutschland, und der Bestand entwickelt sich immer mehr zum Kostentreiber. Ganze Gebäudegenerationen sind inzwischen im renovierungsbedürftigen Alter. Untersuchungen machen immer wieder deutlich, welche hohen wirtschaftlichen Potenziale der öffentliche Bestand birgt. Um diese zu heben, müssen allerdings mögliche Risiken vorausschauend gesteuert werden. Der wachsende Kostendruck hat die Entscheider in den Kommunen dazu bewegt, erstens nach einem professionellen Umgang mit den bestehenden Immobilien und Liegenschaften zu suchen und zweitens neue Wege zur Finanzierung und Realisierung neuer Projekte im Sinne des subsidiären Einsatzes öffentlicher Mittel zu gehen.Einer dieser Wege ist die Partnerschaft der Kommune bzw. der staatlichen oder öffentlichen Institution mit einem institutionellen Immobilienfonds, insbesondere in der regulierten Form, dem sogenannten geschlossenen Spezial-AIF (Alternativer Investmentfonds). Dies deshalb, weil sich dieser mit seinem langfristigen Investitionshorizont und seiner nachhaltigen Anlagestrategie aus Sicht der öffentlichen Auftraggeber besonders für eine solche Kooperation eignet. Für institutionelle Anleger besteht der Charme solch einer Beteiligung vor allem darin, dass es sich typischerweise um langfristige Engagements mit einem bonitätsstarken Partner handelt, bei dem eine Insolvenz faktisch ausgeschlossen ist. Über die Laufzeit von kommunalen Immobilienprojekten hinweg sind Jahresrenditen in Größenordnungen von 5,5 bis 6 % bei Mindestprojektsummen von 10 bis 15 Mill. Euro durchaus realistisch. Unabhängig davon, wie die Partnerschaft letztlich ausgestaltet wird, sind die Qualität und Expertise des in das Projekt involvierten Assetmanagers entscheidende Erfolgsfaktoren. Aus alt mach Core?Die dritte interessante Anlagemöglichkeit ist auf den ersten Blick so neu nicht: Einzelhandelsimmobilien, insbesondere Shoppingcenter, gelten gemeinhin als Assetklasse mit auskömmlichen Renditeperspektiven. Eingekauft wird schließlich mehr oder weniger immer. Allerdings ist der deutsche Markt für Shoppingcenter inzwischen gesättigt, der Wettbewerb hoch und Expansion somit kaum möglich. Wachstum verspricht da schon eher die Revitalisierung bestehender Einkaufszentren. Immer mehr Projektentwickler setzen auf diese Karte; Schätzungen gehen von einem Investitionsvolumen bis rund 3,5 Mrd. Euro für das aktuelle und kommende Jahr aus.Beflügelt wird der Trend durch das zunehmende Investoreninteresse an Centern mit Leerständen oder Renovierungsbedarf. Dies vor allem deshalb, weil es kaum bezahlbare Core-Objekte gibt. Waren in der Vergangenheit an den sieben deutschen Top-Standorten noch Anfangsrenditen zwischen 6 und 7 % für Shoppingcenter über 10 000 Quadratmeter üblich, so liegt die Spitzenrendite laut Jones Lang LaSalle derzeit bei etwa 4,4 %. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten dürfte sie noch weit niedriger sein. Umdenken müssen da vor allem institutionelle Investoren, die aufgrund eines stetigen Zuflusses von Eigenkapital unter erhöhtem Anlagedruck stehen. Weil Handelsimmobilien besser performen als zum Beispiel Bürogebäude (Total Return 2004 bis 2014 von 5,1 % vs. 2,4 % laut IPD) und Deutschland wirtschaftlich stabil bleibt, trauen sich diese Investoren wieder mehr zu. Das Refurbishment von Shoppingcentern als Mittel zur Werterhaltung und -steigerung ist da durchaus ein probater Ansatz, um aus vermeintlich risikoreicheren Objekten Core-ähnliche Immobilien zu machen. Genug Center gäbe esZumal das Angebot stimmt, denn viele Center sind in die Jahre gekommen – sowohl baulich als in ihrer Mieterstruktur. Aktuelle Studien haben gezeigt, dass etwa die Hälfte aller deutschen Einkaufszentren sanierungsbedürftig ist. Deren Betreibern fällt es häufig schwer, mit dem sich ständig ändernden Konsumverhalten, mit veränderten Ansprüchen an Marken und Branchenmix sowie mit der Intensivierung des Wettbewerbs im Umfeld und den veränderten Ansprüchen der Mieter an die Verkaufsflächen umzugehen. Spätestens, wenn immer mehr Flächen leer stehen, ist klar, dass die Immobilie oder das Center nicht mehr auf der Höhe der Zeit ist.Zudem lassen sich Revitalisierungen bestehender Center in der Regel leichter in der Kommune durchsetzen: Erstens werden sie von der Bevölkerung und den Einzelhändlern vor Ort eher akzeptiert als zusätzliche Neubauten. Zweitens haben auch die genehmigenden Behörden kein Interesse an potenziellen Stadtteilbrachen, die in der Folgewirkung die kommunalen Haushalte durch die anschließenden Sanierungsmaßnahmen erheblich belasten würden.Letztlich kann aber die Modernisierung und Revitalisierung nur der erste Schritt und immer nur Mittel zum Zweck sein. Die eigentliche Herausforderung ist und bleibt es, das Einkaufszentrum über den gesamten Lebenszyklus so zu managen, dass die gewünschten Ausschüttungen aus der Bewirtschaftung auch geleistet werden können. Ohne die Fähigkeit, potenzielle Leerstände vorauszusehen und einen geeigneten Mietermix zu finden, der viele Kunden anlockt, sowie ohne ein breites Netzwerk an möglichen Mietpartnern wird kein Betreiber nachhaltig erfolgreich sein können – mit oder ohne Refurbishment.—Dirk Hasselbring, Vorsitzender der Geschäftsführung der Hamburg Trust REIM Real Estate Investment Management GmbH