Als Trendsetter unter Deutschlands Immobilienhochburgen punktet die Mainmetropole in Fragen der Nachhaltigkeit von Gebäuden. Das dokumentiert nicht zuletzt der Certification of Sustainability Radar (CESAR) von JLL.Nachhaltigkeit gehört zunehmend zu den etablierten Trends beim Investment in Immobilien. Und zwar quer über alle Assetklassen hinweg. Im gewerblichen, vornehmlich Büroimmobilien-Sektor eng verflochten mit Nachhaltigkeitskriterien sind weitere langfristige Treiber wie die demografische Entwicklung, Technologie und Urbanisierung (DTU).Vor allem zur Identifizierung der Nachhaltigkeits-Performance wurde von JLL der Cesar entwickelt, der in den sieben wichtigsten Immobilienhochburgen Deutschlands (Big 7) – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – die Büroimmobilienmärkte unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten analysiert. Untersucht wird dabei der Büroflächenbestand der jeweiligen Stadt unter dem Gesichtspunkt zertifizierter Gebäude. Berücksichtigt werden alle in Deutschland gängigen Zertifikate wie DGNB, LEED oder Breeam. Deutlicher VorsprungIn der Rangfolge der Städte des CESAR liegt Frankfurt mit 2,3 Millionen zertifizierten Quadratmetern und gleichbedeutend einem Anteil von 19,6 % am Gesamtbestand der Büroflächen an der Spitze aller deutschen Immobilienhochburgen. Dahinter folgen Düsseldorf mit 7,3 % und München mit 6,2 %. Diese beeindruckende Statistik ist notwendig ein Spiegelbild der Marktresonanz. In Frankfurt werden zertifizierte und damit nachhaltige Gebäude deutlich häufiger nachgefragt als in den übrigen Städten Deutschlands, ohne Frage eine Folge Frankfurter Internationalität im Konzert deutscher Großstädte.Bei den sechs größten Bürogebäuden in Frankfurt dominiert denn auch eindeutig das international bekannteste LEED-Zertifikat. Lediglich die 2010 rundum erneuerten Zwillingstürme der Deutschen Bank AG und der Tower 185 schmücken sich neben der LEED-Zertifizierung zusätzlich mit dem deutschen DGNB-Siegel. Die sechs LEED-zertifizierten Nachhaltigkeits-Leuchttürme Mainhattans decken denn auch rein statistisch mehr als eine halbe Million Quadratmeter grüner Büroflächen ab. Zum Vergleich: Deutschlandweit sind in den Big 7 rund 7 Millionen Quadratmeter zertifiziert.Für Investoren ist das Thema “zertifizierte Nachhaltigkeit” von immenser Relevanz, wenn es darum geht, die Chance auf die Vermietbarkeit der jeweiligen Immobilie zu erhöhen. Dies belegen die Erkenntnisse aus einer Befragung von Investoren, die JLL im Rahmen einer Studie für die Deutsche Energieagentur durchgeführt hat. So ist beispielsweise bei der Ansprache von internationalen Nutzern ein Nachhaltigkeits-Zertifikat in einigen Fällen unumgänglich. Speziell bei dem Erwerb eines Büroneubaus halten deswegen über zwei Drittel der Befragten ein Nachhaltigkeits-Zertifikat für unabdingbar. Beeindruckende BilanzFrankfurt als international bedeutende Finanzkapitale hat diesbezüglich gegenüber allen anderen deutschen Immobilienhochburgen einen immensen Vorteil sowohl im Blick auf investive Interessen, aber auch im Blick auf die Interessensgemengelage internationaler Nutzer. Denn die Nachhaltigkeitsbilanz der Mainmetropole ist beeindruckend. Nicht von ungefähr haben internationale Investoren im vergangenen Jahr Kapital in einer Größenordnung von fast 4 Mrd. Euro entlang des Mains investiert. Da ausländische Investoren 2017 weniger verkauft als gekauft hatten, blieben netto 830 Mill. Euro ausländisches Kapital in Frankfurter Gewerbeimmobilien hängen. Das ist so viel wie in keiner anderen deutschen Stadt. Zu den stärksten Käufern gehörten Investoren aus Großbritannien und Israel, gefolgt von Investoren aus Frankreich und Singapur.Vor allem internationale Investoren sind sensibilisiert für Fragen der Luftqualität, des Klimawandels, der Energieeinsparungsmaßnahmen, der Treibhausgas-Emissionen, Fragen der Wasserknappheit und Mieterpräferenzen für Gebäude mit ausgeprägten Umwelteigenschaften. Auf globaler Ebene unterstützt wird dieser Trend durch das Pariser Klimaabkommen vom Dezember 2015. Immerhin 174 Länder ratifizierten das Abkommen und verpflichteten sich, ihre Treibhausgas-Emissionen zu verringern, um die Auswirkungen des Klimawandels zu verlangsamen. Frankfurt punktet bei allemAuch wenn das Pariser Klimaabkommen auf globaler Ebene den bedeutendsten Versuch darstellt, Nachhaltigkeit durch gesetzliche Regelungen zu erhöhen, existieren aber bereits seit vielen Jahren auch auf anderen Ebenen Nachhaltigkeitstreiber. Die EU hat im Laufe der Jahre eine Reihe von Maßnahmen zur Bekämpfung des Klimawandels eingeführt, wobei die EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden von 2010 die größten direkten Auswirkungen auf Immobilien hat.Neben Fragen des demografischen Wandels, des technologischen Fortschritts und der Urbanisierung spielen Umweltfaktoren im Rahmen von Investitionsanalysen von Portfolien und Assets deswegen zunehmend eine große Rolle. Frankfurt kann bei allen Kriterien punkten. Das zeigen zum Beispiel nicht zuletzt großflächige Anmietungen zertifizierter Büros im vergangenen Jahr etwa im LEED-zertifizierten Trianon, wo die Deutsche Bank Mieter wurde, oder die Vermietung von 5 000 Quadratmetern im ebenfalls LEED-zertifizierten Junghof an das amerikanische Co-Working-Center WeWork. Grüne UmgebungAls Gegengewicht zur Urbanisierung verfügt Frankfurt darüber hinaus über große Waldflächen vor allem im Süden der Stadt mit nahezu 4 000 Hektar Stadtwald innerhalb der Stadtgrenzen. Auch an Main und Nidda befinden sich Grünoasen, nicht zuletzt in Gestalt traditioneller Schrebergärten, nachbarschaftliches Miteinander inklusive. Und nicht zu vernachlässigen selbstverständlich der Zoologische Garten, der Palmengarten, der Grüneburgpark oder auch einige Alleen und Grünanlagen in der Stadtmitte. Zwar reicht der Wald nicht mehr ganz bis zum Hirschgraben wie zu Goethes Zeit, aber mit dem Pkw oder öffentlichen Verkehrsmitteln sind es nur ein paar Minuten zum Spaziergang mitten in einer grünen Umgebung.Für Nachhaltigkeitsfragen war die Mainmetropole schon sehr früh sensibilisiert, nicht zuletzt dokumentiert im 2009 erstmals verliehenen Green Building Award der Stadt Frankfurt. Preisträger unter anderem war der Commerzbank Tower, noch immer das höchste Hochhaus Deutschlands. Bis 2003 war er außerdem das höchste Gebäude Europas.Der Atrium-Bereich des markanten Wolkenkratzers wird durch neun innenliegende Themengärten mit jeweils einer Fläche von 450 Quadratmetern bei 15 Metern Höhe spiralförmig versetzt gegliedert. Jeder Garten verkörpert eine unterschiedliche Flora typischer Pflanzengesellschaften – Halbwüste an der Ostseite, Hochgebirge an der Westseite, Regenwald an der Südseite. Der ökologische Ansatz des Gebäudes hat und hatte modellhaften Charakter. Ob es in Frankfurt allerdings in absehbarer Zukunft ein Gebäude mit außenliegenden vertikalen Gärten geben wird, ist derzeit ungewiss. Ein 90 Meter hoher Wohnturm im Frankfurter Gallusviertel wurde auf jeden Fall von den Planern schon einmal mit vertikalen Gärten konzipiert. Ein Streiflicht in diesem Zusammenhang wirft der vom Deutschen Architekturmuseum 2014 an Stefano Boeri verliehene Internationale Hochhauspreis für das “Boso Verticale” in Mailand, ein mit Bäumen und Sträuchern vertikal bewachsenes Ensemble. Ein Vorbild auch für die Mainmetropole?Realität geworden ist im Gallusviertel freilich bereits das Projekt “Urban Gardening”, das dem Nachbarschaftsgedanken eine wahrhaft grüne Perspektive gibt. Wer also eine Antwort sucht auf die Frage, wie die grüne Stadt zum Beispiel im Jahr 2030 aussehen könnte, kann sich durchaus am Frankfurt der Gegenwart orientieren – unter anderem das früher verpönte Gallusviertel kann hier als Symbol neuer nachhaltiger urbaner Qualität gesehen werden.—-Timo Tschammler, CEO bei JLL Deutschland