Neuer Preisrutsch deutscher Immobilien stimmt Banken pessimistischer
Preisrutsch von Immobilien stimmt Banken pessimistisch
Bürosegment fällt so stark wie nie – Verband VDP dämpft Erwartungen
jsc Frankfurt
Nach einem weiteren Preisrutsch im deutschen Immobilienmarkt ist die Bankenbranche zunehmend pessimistisch gestimmt: Angesichts eines Rückgangs im vierten Quartal von 5,2% für Büroobjekte, 3,9% für Einzelhandelsimmobilien und 1,6% für Wohnungen und Häuser skizziert der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) anders als zuvor keine Stabilisierung mehr für das laufende Jahr, sondern lässt den Zeitpunkt offen.
„Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar“, erklärte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt am Montag. „Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben.“ Büros verbilligten sich im vierten Quartal sogar so stark wie noch nie seit Beginn der Aufzeichnung 2008.
Von „Stabilisierung“ ist keine Rede mehr
Noch im November hatte Verbandspräsident Gero Bergmann in einer Rede laut Manuskript eine „Stabilisierung des Immobilienmarktes“ für das Jahr 2024 prognostiziert. Wohnimmobilien sollten diesen Punkt demnach „deutlich früher“ erreichen als Gewerbeobjekte. Nun dämpft der Verband die Erwartungen. Tolckmitt verortet eine Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise im Sommer, während Gewerbeobjekte demnach nicht vor Jahresende die Trendwende erreichen.
Auf Gesamtjahressicht fielen die Wohnobjektpreise um 6,1%, Büroimmobilien verbilligten sich um 13,3% und Einzelhandelsobjekte um 9,0%. Die Preisindizes in den Kategorien Wohnen und Büro fallen bereits seit Mitte 2022, also seit der abrupten Zinswende. Einzelhandelsobjekte, die wegen des Onlinehandels unter Druck stehen, haben sich bereits seit 2019 ununterbrochen verbilligt.
Gewerbeimmobilien sind für Banken ein Risiko
Einige Banken stehen unter Druck: Die Deutsche Pfandbriefbank, die sich auf gewerbliche Immobilien spezialisiert hat, meldete am Mittwoch eine hohe Risikovorsorge und ein Vorsteuerergebnis am unteren Ende der Prognose. An der Börse brach die Aktie ein, ehe sie am Montag um 2,4% auf 4,60 Euro zulegte. Die BaFin erkannte Ende Januar ein „erhöhtes Risiko“ für Banken mit „Schwerpunkt in der gewerblichen Immobilienfinanzierung“ und für Projektentwickler.
Auch andere Banken wie Helaba, BayernLB, Aareal Bank und andere hatten die Risikovorsorge im vergangenen Jahr gemäß jüngsten Berichten deutlich nach oben geschraubt. Dabei ist der Druck auch in ausländischen Immobilienmärkten hoch, etwa in den USA.
Mietrenditen steigen
Im Verhältnis zu den Mieten, die anders als die Immobilienpreise weiter steigen, gewinnen die Objekte damit rechnerisch an Wert. Im Einzelhandel ist das Verhältnis zu den Neuvertragsmieten mittlerweile so günstig wie noch nie seit Beginn der Aufzeichnung 2003. Mehrfamilienhäuser liegen in dieser Rechnung auf dem Niveau von 2017, Büros von 2013. Dahinter steht ein typischer Effekt der Zinswende: Steigt das Zinsniveau, fällt der Wert von Vermögenswerten ab, sodass sich die Renditen aus laufenden Gewinnen oder Erträgen rechnerisch dem neuen Marktniveau anpassen.
Die Research-Abteilung des Verbands erfasst die Preise aus tatsächlichen Transaktionen, die Banken finanziert haben. In der Schätzung berücksichtigen die Statistiker dabei Variablen wie Baujahr, Lage, Fläche oder Ausstattung. So lässt sich ungefähr schätzen, wie sich die Preise für vergleichbare Objekte verändert haben. Annähernd 50 Banken gehören dem Verband an, darunter die großen Landesbanken, Pfandbriefbank, Aareal Bank, HCOB, DZ Hyp, Berlin Hyp und Münchener Hyp.
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