Pfandbriefbanken finanzieren deutlich mehr Wohnimmobilien
Pfandbriefbanken finanzieren mehr Wohnimmobilien
Verband VDP sieht Trendwende bei Wohnen und Stabilisierung bei Gewerbe – Regulierungsmoratorium steht ganz oben auf der Wunschliste
tl Frankfurt
Von Thomas List, Frankfurt
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich 2024 deutlich aus seiner Talsohle herausgearbeitet. Diese Entwicklung dürfte sich in diesem Jahr fortsetzen, heißt es beim Pfandbriefbankenverband VDP. Am Wohnimmobilienmarkt sei die Trendwende erreicht, sagte VDP-Präsident Gero Bergmann auf der Jahrespressekonferenz des Verbandes am 3. April in Frankfurt. Bei Gewerbeimmobilien hätten die Preise im Vorjahr erstmals seit 2022 leicht zugelegt. Für das Gesamtjahr 2025 rechnet der VDP mit weiterhin leicht steigenden Wohn- und sich weiter stabilisierenden Gewerbeimmobilienpreisen.
Bergmann erwartet trotz des 500 Mrd. Euro Investitionspakets und der damit verbundenen Kreditaufnahme keinen weiteren Anstieg der Bund-Renditen und der Zinsen. Die absehbaren Schulden „könnten die aktuelle Erholungsdynamik auf dem Immobilienmarkt 2025 etwas bremsen, aber sie werden sie nicht stoppen.“
Neue Zölle verunsichern
Zu den Auswirkungen der jüngsten Zollankündigungen von US-Präsident Donald Trump auf die Immobilienmärkte hält sich Bergmann, der im Hauptberuf Vorstandsmitglied der BayernLB ist, bedeckt. „Unsicherheiten und Handelskriege sind für niemanden gut, auch nicht für den Immobilienmarkt.“ Es sei völlig offen, wie nachhaltig die Trump’schen Ankündigungen sind.
Die Mitgliedsinstitute des VDP, die etwa 96% des Marktes abdecken, haben 2024 vor allem mehr Wohnobjekte finanziert (+14,9% auf 74,9 Mrd. Euro). Dagegen lagen die Darlehenszusagen bei Gewerbeimmobilien fast auf Vorjahresniveau (−0,4% auf 46,2 Mrd. Euro). Auf Büros fielen als stark dominierende Nutzungsart 23,4 Mrd. Euro.
Marktrenditen nähern sich den Erwartungen der Investoren immer weiter an
Als ursächlich für die Belebung insbesondere des Wohnimmobilienmarktes sieht der VDP-Präsident die gestiegenen Immobilienrenditen, die sich den Erwartungen der Investoren immer weiter annäherten. 2025 erwartet er eine Fortsetzung der jüngsten Entwicklung.
Der Bruttoabsatz von Pfandbriefen ist 2024 auf 57,3 (i.V. 65,7) Mrd. Euro zurückgegangen. Das lag in erster Linie an den Hypothekenpfandbriefen (42,5 nach 51,9 Mrd. Euro). Bergmann schrieb diese Entwicklung einem Nachlaufeffekt der tiefen Immobilienkrise zu, die zu einem geringeren Finanzierungsbedarf geführt habe. In den ersten beiden Monaten dieses Jahres hat der Pfandbriefabsatz um 30% auf 22 Mrd. Euro zugelegt. Stark nachgefragt waren langlaufende Pfandbriefe (mit sieben bis zehn Jahren). Für das Gesamtjahr 2025 rechnet der VDP bei geplanten Neuemissionen von 49,4 Mrd. Euro und Fälligkeiten von 45,8 Mrd. Euro mit einem Nettowachstum von 3,6 Mrd. Euro.
Der Verband sieht eine Überregulierung und eine lähmende Bürokratie, die das Wachstum bremse. VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fordert daher eine kritische und ergebnisoffene Bestandsaufnahme der aktuellen Regulierung. „Ein Regulierungsmoratorium ist überfällig“, sagte er vor der Presse und wiederholte damit frühere Forderungen.
Zur Linderung der Wohnungsnot will er die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer senken und flexibilisieren. Dabei könne man sich an Beispielen aus dem Ausland orientieren. Tolckmitt setzt auf die Einsicht der Bundesländer, denen die Einnahmen zufließen, dass sie von einem geringeren Steuersatz unter dem Strich profitieren.
Geringes Ausfallrisiko bei staatlichen Garantien
Außerdem solle der Staat temporär Ausfallgarantien für 80% der Darlehen vergeben. Ein entsprechender Prüfauftrag zeichne sich in den Koalitionsgesprächen zwischen CDU/CSU und SPD ab. Auf Nachfrage sagte Tolckmitt, eine solche Ausfallgarantie könne von einer staatlichen Agency angeboten werden und sollte die Anforderungen öffentlicher Pfandbriefe erfüllen.
Diese könnten dann zur Refinanzierung genutzt werden. Das Ausfallrisiko dieser Garantien hält der VDP-Hauptgeschäftsführer für sehr gering. Die Gesamtverluste würden in diesem Geschäftsfeld nach Angaben der BaFin nur 0,02% des ausgereichten Darlehensvolumens betragen.
Systemrisikopuffer erneut in der Kritik
„Wir fordern die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen“, sagte Tolckmitt. Dieser hemme in seiner bisherigen Form die Kreditvergabe. Im Bereich Sustainable Finance müsse die EU-Taxonomie praxistauglicher werden.
Und schließlich konterkariert Tolckmitt die unveränderten Ambitionen der EU, Basel III umzusetzen, mit dessen Verschiebung oder gar Aussetzung in den USA und Großbritannien. Das schaffe kein Level Playing Field. In der EU-Kommission sehe er bisher allerdings keine Anzeichen dafür, das Anfang des Jahres eingeführte Regelwerk zu modifizieren.
Die sich verbessernde Lage am deutschen Immobilienmarkt kurbelt das Geschäft der Pfandbriefbanken an. In diesem Jahr erwartet ihr Verband VDP eine deutlich höhere Kreditvergabe bei Wohnimmobilien, während es bei Gewerbeimmobilien zu einer Seitwärtsbewegung kommen soll.
