Seit Jahren prägen deutsche Pfandbriefbanken den Finanzierungsmarkt für deutsche Immobilien. Auch wenn in letzter Zeit Kreditfonds und Versicherungen verstärkt auf den Immobilienfinanzierungsmarkt drängen, wird sich wohl an dieser Konstellation in absehbarer Zeit nicht viel ändern. Deutsche Pfandbriefbanken können sich schnell und preiswert durch die Ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren und verfügen somit über viel Liquidität.Da alle Pfandbriefbanken grundsätzlich über dieses Refinanzierungsinstrument verfügen und sich die angebotenen Finanzprodukte sehr ähneln, herrscht am Markt eine starke Konkurrenz zwischen den einzelnen Pfandbriefbanken. Dieser Effekt wird nicht zuletzt auch durch den starken Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt als solchem und die zunehmende Verknappung von attraktiven Immobilien verstärkt. Entsprechend stehen die Finanzierungskonditionen wie Marge und Kreditauslauf unter großem Druck. Den Kreditnehmer freut das, die Banken weniger. Grüner ist das Gras auf der anderen Seite des Atlantiks. Auch auf dem US-Markt herrscht große Konkurrenz zwischen den Banken, aber grundsätzlich wird der Finanzierungsmarkt in den USA als attraktiv eingeschätzt, und durch die höheren Zinsen lassen sich dort auch bessere Margen als in Europa verdienen. Hinzu kommt, dass der US-Immobilienmarkt trotz seiner Größe sehr transparent ist. Deutsche Pfandbriefbanken haben durchaus Potenzial, im US-Markt zu bestehen, da sie große Finanzierungsvolumina stemmen können. Weitere Banken werden folgenNachdem sich viele deutsche Kreditinstitute in der Finanzkrise von ihren Auslandsaktivitäten verabschiedet hatten, wurde nun das Geschäft in den USA wieder verstärkt aufgenommen. Neben der DekaBank oder der Aareal Bank, die schon seit vielen Jahren vor Ort agieren, sind nach letzten Marktbeobachtungen auch die Deutsche Pfandbriefbank, die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) und die Deutsche Bank wieder im US-Immobilienfinanzierungsmarkt aktiv. Weitere Banken werden sicher folgen. Grundsätzlich liegt der räumliche Fokus auf der Ostküste und den größeren Städten wie New York City, Boston oder Washington, D.C. Den Einstieg in den Markt haben viele der Pfandbriefbanken über Konsortialbeteiligungen realisiert. Dabei beteiligt sich die Pfandbriefbank vor oder nach dem Abschluss des Kredites mit einer Kredittranche am Gesamtvolumen der Finanzierung. Der Vorteil dieser eher passiven Beteiligung liegt auf der Hand. Die Pfandbriefbank muss nicht selbst sämtliche Verträge und Unterlagen aufsetzen und verhandeln, sondern kann auf die lokale Expertise des Arrangeurs aufsetzen und sich auf die Prüfung des finalen Produkts beschränken. Was es zu beachten giltJedoch gibt es hier für die Pfandbriefbanken einiges zu beachten. Denn um die gekaufte Kredittranche in den Deckungsstock des Pfandbriefes geben zu können, müssen die Mindestanforderungen des deutschen Pfandbriefgesetzes eingehalten werden. So müssen zum Beispiel die Anforderungen an Mehrheitsentscheidungen unter den Kreditgebern eines Konsortiums oder die Versicherung der Immobilie den Anforderungen des deutschen Pfandbriefgesetzes und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genügen.Zusätzlich gilt es zahlreiche Fallstricke zu beachten, da es sich um eine Finanzierung außerhalb der europäischen Länder handelt und somit zum Beispiel die Anforderungen an die Neukundenidentifizierung oder die Geldwäsche in den USA durchaus abweichend von den europäischen Normen geregelt sind. Während sich diese Bedingungen und Mindestanforderungen in den deutschen Musterverträgen der Pfandbriefbanken wiederfinden, sind diese im US-Markt weitestgehend unbekannt und somit nicht automatisch in der Vertragsdokumentation enthalten. Hier ist also eine detaillierte Prüfung seitens der Pfandbriefbanken notwendig. Sind Änderungen der Vertragsdokumentation unumgänglich, müssen die Anforderungen den amerikanischen Finanzierern in Pionierarbeit beigebracht werden.Trotz der abweichenden Anforderungen an die Vertragsdokumentation sowie des zusätzlichen finanziellen Aufwandes, wie zum Beispiel Kosten der Währungsabsicherung, scheint die Strategie aufzugehen. Viele der vor Ort aktiven Pfandbriefbanken haben ihre US-Finanzierungen prozentual gesteigert. Zukünftig werden die Pfandbriefbanken, deren Wiedereintritt in den US-Finanzierungsmarkt fast lautlos erfolgte, wohl wieder mehr Präsenz zeigen und auch mit eigenen Teams direkte Kreditvergabe betreiben.—-Claudia Hard, Partnerin der Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig