Die deutschen Pfandbriefbanken blicken auf ein weiteres gutes Geschäftsjahr zurück. Was die Regulierung angeht, hofft ihr Verband, dass die Zeit der Großprojekte vorbei ist. Nun gelte es allerdings etwa bei Basel III, eine einseitige Belastung europäischer Institute bei der Umsetzung der Regeln zu vermeiden.ski Frankfurt – Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) fordert, das Basel-III-Reformpaket (von “Basel IV” ist nicht mehr die Rede) in Europa “mit Augenmaß” umzusetzen. Der im Dezember erreichte Kompromiss schaffe Planungssicherheit, und die deutschen Institute würden dank ihrer guten Kapitalausstattung die neuen Anforderungen verkraften, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt auf der Jahrespressekonferenz des Verbandes. Die beschlossene Untergrenze für die nach internen Modellen berechnete Eigenkapitalanforderung von 72,5 % im Vergleich zum Standardansatz (Output-Floor) stelle jedoch eine signifikante Belastung dar. Manche Geschäfte würden für Banken deutlich unattraktiver. Vor allem für Teile der Immobilienfinanzierung müsse trotz des konservativen Risikoprofils künftig unverhältnismäßig viel Eigenkapital vorgehalten werden. Tolckmitt: “Dies schwächt die Rolle der Banken als langfristiger Finanzierungspartner und Impulsgeber für Wachstum, Beschäftigung und Wohlstand.” Der Umsetzung in der EU müsse eine umfassende qualitative und quantitative Auswirkungsstudie vorangehen. Europäische Besonderheiten seien zu berücksichtigen, um das risikoarme Geschäftsmodell der Pfandbriefbanken nicht zu gefährden. NachbesserungsbedarfMit Blick auf die europäische Covered-Bonds-Harmonisierung, zu der sich der VDP bereits grundsätzlich zustimmend geäußert hatte (vgl. BZ vom 13. März), warnte Tolckmitt davor, die Refinanzierung eines jeden Aktivums durch gedeckte Schuldverschreibungen zuzulassen. “Nachbesserungsbedarf besteht allerdings bei der Definition der zulässigen Deckungswerte, die aus Sicht des Verbandes zu allgemein formuliert ist und einen zu großen Spielraum für die Erweiterung der deckungsfähigen Aktiva eröffnet”, sagte er. Um ein Verwässern der Assetklasse Covered Bonds zu verhindern und damit deren Schutz zu verbessern, sollten die Anforderungen in der EU-Richtlinie detaillierter und strikter ausfallen. Gegen eine Öffnung des Produkts etwa in Richtung Infrastruktur- oder Mittelstandsfinanzierung würde man sich aber nicht wehren, auch wenn dafür in Deutschland kein Bedarf bestehe.Zur Situation am deutschen Wohnungsmarkt vertrat Verbandspräsident Louis Hagen die Ansicht, der Preisanstieg werde sich sowohl bundesweit als auch in den Metropolregionen mit zuletzt besonders starker Teuerung spürbar verlangsamen. Gegen einen regelrechten Einbruch der Wohnimmobilienpreise sprächen indes das weiter sehr robuste Wirtschaftswachstum sowie die Entwicklung von Einkommen, Beschäftigung, Zinsen und Verbraucherpreisen. Die Top-7-Märkte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart) seien trotz anziehender Neubautätigkeit und abflachender Einwohnerentwicklung weiter angespannt. 2017 ist der auf Basis von Transaktionsdaten ermittelte VDP-Immobilienpreisindex um 6,8 % gestiegen. Wohnimmobilien verteuerten sich um 6,9 %, in den Top-7-Städten sogar um 13,7 %.Obwohl die Fertigstellungen insgesamt im vorigen Jahr erstmals seit 2001 mehr als 300 000 Wohnungen erreicht hätten (bei einem Bestand von rund 41 Millionen Wohnungen), hinke der Neubau der Nachfrage hinterher. Es gebe keinerlei Anzeichen dafür, dass Überkapazitäten und damit Wohnungsleerstände wie nach dem Bauboom der neunziger Jahre produziert würden.Von “gut gemeinten” wohnungspolitischen Plänen der großen Koalition wie der Einführung eines Baukindergeldes hält Hagen wenig. Solche Subventionen würden erfahrungsgemäß eher zwecks Gewinnmitnahme auf die Immobilienpreise draufgeschlagen. Derweil würde die erwogene Verschärfung der Mietpreisbremse dafür sorgen, dass wieder weniger gebaut werde. Notwendig wäre dagegen, die Erwerbsnebenkosten für Wohneigentum zu senken und vor allem mehr Bauland auszuweisen. Geschäft auf hohem NiveauZu dem konjunkturgetrieben spürbar belebten Büromarkt meinte Hagen, der – gemessen an der Mietentwicklung – überproportional starke Preisanstieg der Immobilien (zuletzt + 8,4 %) könne sich auf diesem Niveau nicht dauerhaft fortsetzen. Dafür müssten die Anfangsrenditen weiter sinken, die aber schon jetzt auf einem historisch niedrigen Niveau lägen. Die Mietsteigerungen dürften ebenfalls nicht ausreichen, um die Lücke zur sehr dynamischen Kaufpreisentwicklung zu schließen.Das Immobiliengeschäft der knapp 50 im VDP zusammengeschlossenen Pfandbriefbanken verharrte 2017 mit rund 143 Mrd. Euro auf hohem Niveau (vgl. Tabelle). An den Beständen der Wohnungs- und der Gewerbeimmobilienfinanzierung haben diese Institute im Inland mit 435 Mrd. respektive 148 Mrd. Euro Marktanteile von rund 33 beziehungsweise 59 %. Rückläufig war im vergangenen Jahr das Neugeschäft in der auch aus regulatorischen Gründen (zum Beispiel wegen der Leverage Ratio) unattraktiven Staatsfinanzierung sowie markt- und wettbewerbsbedingt in der Schiffs- und der Flugzeugfinanzierung.Der Pfandbriefabsatz stieg 2017 auf 48,8 (i. V. 45,4) Mrd. Euro, wovon 36,9 (35,1) Mrd. Euro auf Hypothekenpfandbriefe entfielen. Rund 30 % der Neuemissionen nimmt die EZB mit ihren Ankäufen auf und hält sie bis zur Fälligkeit, was dem Pfandbriefmarkt nicht gerade guttut. Bei nochmals gesunkenem Gesamtbestand von 366 Mrd. Euro wuchs der Umlauf der Hypothekenpfandbriefe zum dritten Mal in Folge auf jetzt 218 Mrd. Euro. Der Umlauf der öffentlichen Pfandbriefe sank trotz gestiegener Neuemissionen von rund 12 Mrd. Euro aufgrund hoher Fälligkeiten deutlich (vgl. Grafik).Für das laufende Jahr erwartet der Verband auf Basis einer Umfrage unter seinen Mitgliedsinstituten einen erneut leicht steigenden Absatz von etwa 50 Mrd. Euro, darunter Hypothekenpfandbriefe über 39 Mrd. Euro.