Von Torsten KnapmeyerGeschäftsführer Deka ImmobilienDas Interesse an Immobilien ist so groß wie nie: Historisch niedrige Zinsen und das volatile Umfeld der Kapitalmärkte lassen die Assetklasse verstärkt in den Fokus der Investoren rücken. Zugleich wachsen die Herausforderungen, eine ausgewogene Immobilienstrategie zu realisieren. Besonders für institutionelle Kunden sind deshalb zunehmend individuelle Anlagelösungen gefragt.Für Privatanleger und institutionelle Investoren sind Immobilien im aktuellen Umfeld ein unverzichtbarer Bestandteil in der Asset-Allokation. Hoch in der Gunst der Anleger stehen weiterhin vor allem Büro- und Einzelhandelsimmobilien, wie ein Blick auf die An- und Verkaufsaktivitäten belegt. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in Deutschland belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf 18 Mrd. EUR und fiel damit um ein Viertel niedriger aus als im ersten Halbjahr 2015. Ursache des signifikanten Rückgangs war aber nicht etwa die fehlende Nachfrage, sondern im Gegenteil ein Mangel an adäquaten Angeboten.Hohes Kaufinteresse und der harte Wettbewerb haben indessen in allen Marktsegmenten zu einer weiter anhaltenden Renditekompression geführt. So gab die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den sieben deutschen A-Städten im ersten Halbjahr 2016 um 20 Basispunkte auf 3,95% nach. Charakteristisch ist außerdem, dass sich die Risikoprämien zwischen den Nutzungsarten reduziert haben. Die anhaltend hohe Liquidität verbunden mit dem Fehlen attraktiver Anlagealternativen wird mittelfristig aber trotzdem dafür sorgen, dass Immobilien weiterhin eine gefragte Anlageklasse bleiben.Für Assetmanager ergeben sich aus diesem Rahmenbedingungen zahlreiche Herausforderungen: Durch die expansive Geldpolitik der Zentralbanken kommt es zu einem hohen Investorenwettbewerb bei Immobilien, was die zeitnahe Investition der Liquiditätszuflüsse erschwert. Die Liquiditätsbestände der Fonds erwirtschaften aber keine Rendite mehr, so dass die Fondsperformance verwässert wird. Anbieter stehen damit vor der anspruchsvollen Aufgabe, die Mittelzuflüsse vernünftig zu investieren. Sie sind zudem gefordert, Produkte und Lösungen anzubieten, mit denen sich für die Anleger Wachstumspotenziale heben lassen.Ziel der Deka ist es, auch im momentan herausfordernden Marktumfeld wettbewerbsfähige Angebote zu unterbreiten, die es privaten und institutionellen Investoren ermöglichen, ihre Renditeziele zu erreichen. Die Deka macht dabei keine Abstriche an ihrem Ansatz als klassischer Core-Investor und hält an der konservativen Ausrichtung ihrer Fonds fest. Aufgrund der in fünfzig Jahren aufgebauten Managementexpertise, einer hohen Marktpräsenz und internationaler Transaktionserfahrung hat sie sich über alle Marktphasen als professioneller Partner für Retailkunden im Bereich der offenen Immobilienfonds etabliert. So bieten sich ihr als langfristig orientiertem Investor in jeder Phase im Marktzyklus attraktive Investment- und Renditechancen. Dabei ist auf der Investitionsseite besondere Sorgfalt in der Auswahl der Investments zu wahren, um nicht überteuert einzukaufen und damit Abwertungsrisiken für die Zukunft einzugehen. Auf der anderen Seite kann das Fondsmanagement die aktuell hohen Preise auch zur Optimierung des Portfolios nutzen.Das anhaltende Niedrigzinsumfeld stellt vor allem institutionelle Investoren vor große Schwierigkeiten. Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke sowie Sparkassen suchen nach Wegen, ihren Immobilienanteil zu erhöhen. Immobilieninvestments sind attraktiv, da trotz Renditekompression der Spread zu alternativen Anlageklassen – beispielsweise zu zehnjährigen Staatsanleihen – beträchtlich ist. Auf die starke Nachfrage und die wachsende Bedeutung institutioneller Produkte hat die Deka reagiert und ihr Produktportfolio ausgebaut, wie beispielsweise die Auflegungen der Sondervermögen Deka-Domus-Deutschland und Domus-Einzelhandel-Deutschland unterstreichen. Aktuell werden insgesamt 16 Produkte angeboten, die Immobilien mit einem Volumen von über 6 Mrd. Euro umfassen.Institutionellen Investoren stehen zusätzlich zu den neuen Produkten nunmehr auch vermehrt individuelle Lösungsangebote und Service-Dienstleistungen zur Verfügung. Ziel ist es, im intensiven Austausch mit den Kunden passgenaue Anlagestrategien, Einzelinvestments oder Pool-Lösungen umzusetzen. So bietet die Deka nun beispielsweise im Rahmen von Club Deals institutionellen Investoren einen erweiterten Marktzugang zu nationalen, aber auch internationalen Top-Immobilien an. Sie reagiert damit auf die wachsende Nachfrage, Investoren und Anlageobjekte zusammenzuführen und hierfür individuelle Lösungen anzubieten. Die Vorteile von Club Deals beim Erwerb von Einzelobjekten oder einem Portfolio für die Anleger sind vielfältig: Die maßgeschneiderten Investments lassen sich rechtlich und strukturell flexibel ausgestalten. Zugleich verfügen die Investoren über ein hohes Maß an Kontrolle und werden aktiv in Entscheidungsprozesse einbezogen. Unverzichtbar für den Erfolg von Club Deals sind eine gute Marktpositionierung und Zugang zu einer Vielzahl an Immobilien. Deka Immobilien bringt dies neben einer langjährigen Transaktionserfahrung weltweit sowie der Expertise im Asset Management, dem Reporting und der Strukturierung ein.Institutionellen Investoren, die ihre Immobilienquote im Portfolio und damit ihre Diversifikation erhöhen möchten, steht mit dem Deka Immobilien-Kompass darüber hinaus ein umfangreiches Dienstleistungspaket zur Verfügung. Mit dem modular aufgebauten Angebot positioniert sich die Deka als strategischer Partner rund um die Anlage in Immobilien und Immobilienfonds und bietet mit den Bausteinen Beratung, Management und Administration ganzheitliche Unterstützung an. Gemeinsam mit den Investoren werden Immobilienstrategien entwickelt, Anlagegrundsätze erarbeitet und die daraus abgeleiteten Handlungsempfehlungen umgesetzt. Dabei reicht die Bandbreite der Unterstützung von der Optimierung einer bereits bestehenden Anlage bis zum Neuaufbau eines Immobilienportfolios. Um den Kunden auch für die Herausforderungen des aktuellen Umfelds attraktive Anlageoptionen eröffnen zu können, hat sich DekaImmobilien vom reinen Produktanbieter zum Lösungsanbieter über die gesamte Wertschöpfungskette bei Immobilieninvestitionen weiterentwickelt.