Hier und da Überhitzung: ja. Immobilienblase: nein. So sehen die Pfandbriefbanken die Lage. Ihre Zahlen deuten auf solide Verhältnisse bei Finanzierern wie bei Kreditnehmern hin.ski Frankfurt – Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) erkennt in Deutschland keine Immobilienblase und namentlich bei Wohnimmobilien trotz des Preisauftriebs derzeit auch keine Gefahr für die Finanzstabilität. In einzelnen Märkten seien mit Blick auf die Preis-/Einkommens- und die Preis-/Miet-Relationen zwar durchaus Überhitzungserscheinungen festzustellen, so VDP-Präsident Louis Hagen. Ein drohendes Zusammenfallen der Preise als Kennzeichen einer Blase sei jedoch angesichts anhaltend hoher Nachfrage und des stabilen wirtschaftlichen Umfelds nicht abzusehen. Kurzfristig sei mit weiteren, wenn auch sich allmählich abschwächenden Miet- und Preissteigerungen zu rechnen, zumal die zu erwartende stark steigende Neubautätigkeit den Markt erst verzögert entlasten werde. Solide VerhältnisseDie vom VDP erhobenen Daten lassen auf sehr solide Verhältnisse sowohl bei den Banken als auch bei den Kreditnehmern schließen. Sicherheit ist offenbar auf beiden Seiten Trumpf. Auch wenn die Risikobereitschaft der Banken bei intensivem Wettbewerb und anhaltendem Druck auf Margen und Loan-to-Value-Ratios gerade in der gewerblichen Immobilienfinanzierung teilweise etwas zunehme: In Summe gebe es derzeit keinerlei Anzeichen für eine gelockerte Kreditvergabepolitik. Die Fremdmittelquote bezogen auf die Anschaffungspreise der beliehenen Immobilien liege stabil in der Größenordnung von 75 %, sagte Hagen auf der Jahrespressekonferenz des VDP, der 42 Mitgliedsinstitute repräsentiert. Finanzierungen über 100 % des Marktpreises hatten nach den jüngsten verfügbaren Daten von 2015 einen Anteil von etwas mehr als 10 %, sie setzten aber entsprechende Bonität voraus. Für den Pfandbrief bestehe angesichts der Beleihungsgrenze von 60 % des meist unter dem Marktwert liegenden Beleihungswerts überhaupt kein Risiko, meinte Hagen.Für die Haus- oder Wohnungseigentümer ist trotz des teils kräftigen Preisanstiegs der Immobilien die Kreditbelastungsquote, der Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen, vor allem aufgrund der niedrigen Zinsen seit 1990 im Schnitt von 40 % auf zuletzt knapp 22 % gesunken. Die Anfangstilgungen liegen bei gut 3 %, 2009 zum Beispiel waren es 1,85 %. Gleichzeitig sind die Zinssätze von 4,7 auf 1,8 % gesunken. Dieses Zinsniveau nutzen die Kreditnehmer für immer längere Laufzeiten. Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt nach den VDP-Angaben 13 Jahre, bei einzelnen Instituten sind es Hagen zufolge aber sogar bis zu 19 Jahre, und in Einzelfällen würden Finanzierungen auch gerne mal auf 30 Jahre abgeschlossen.Vor diesem Hintergrund berichten die Pfandbriefbanken von einem weiterhin lebhaften Geschäft, wobei sich die Dynamik im Vergleich zum Vorjahr allerdings deutlich abgeschwächt hat. Das Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung legte 2016 um 6,1 % auf 139,4 Mrd. Euro zu, gut die Hälfte floss in Wohnimmobilien (vgl. Grafik). 2015 war es noch um 18,3 % gewachsen. Staatsfinanzierungen spielten mit 15,5 (i.V. 17,9) Mrd. Euro eine untergeordnete Rolle, was der VDP auch auf die Einführung einer Leverage Ratio zurückführt. Auf Schiffs- und Flugzeugfinanzierungen entfielen 5,6 (9,3) Mrd. respektive 7,3 (5,5) Mrd. Euro des auf knapp 168 (164) Mrd. Euro erhöhten Gesamtgeschäfts. Emissionsvolumen sinktDie Emissionstätigkeit der Pfandbriefbanken war unter dem Einfluss der massiven Liquiditätsbereitstellung der EZB rückläufig. Das Volumen der Neuemissionen sank 2016 auf 45,4 (58,1) Mrd. Euro. Was den Umlauf betrifft, ging die Konsolidierung bei den öffentlichen Pfandbriefen mit einem Volumen von 162 (181) Mrd. Euro weiter, während Hypotheken-, Schiffs- und Flugzeugpfandbriefe auf 212 (204) Mrd. Euro zulegten. Zum Vergleich: Im Jahr 2000 waren es noch 859 Mrd. beziehungsweise 247 Mrd. Euro. Für dieses Jahr erwarten die VDP-Mitglieder einen Pfandbriefabsatz von 56 Mrd. Euro, wobei sich die Prognosen in der Vergangenheit als nicht allzu belastbar erwiesen haben.