Der gewerbliche Immobilienmarkt hält die Banken Atem. Zuletzt war es vor allem der gefallene Kaufhauskönig René Benko, der mit der Signa-Pleite Investoren kritisch auf Handelsimmobilien hat blicken lassen. Jetzt ist es der Büroimmobilienmarkt, der Investoren und Aufsicht im Bereich Commercial Real Estate (CRE) beunruhigt.

Wie bereits vor rund einem Jahr bei der Regionalbankenkrise liegt der Auslöser auch dieses Mal wieder in den USA. Anfang Februar weckten Verluste bei New York Community Bancorp die Furcht vor einer neuen Krise unter US-Banken mit Folgen für deutsche Häuser. Um das US-Engagement deutscher Banken zu beleuchten, hat die Börsen-Zeitung mehrere deutsche Geldhäuser befragt, von denen sich die meisten bis Redaktionsschluss zurückgemeldet haben.

Die Aareal Bank bezifferte ihr Exposure in der gewerblichen Immobilienfinanzierung Ende September 2023 auf 32,4 Mrd. Euro. Der Fokus des Wiesbadener Immobilienfinanzierers liegt generell auf ausländischen Märkten. Weniger als 10% der gewerblichen Immobilienfinanzierung betreibt die Bank in Deutschland. Das US-Exposure betrug zuletzt 8,6 Mrd. Euro. Für kein anderes Land weist die Bank höhere Risikopositionen aus.

Insgesamt macht das US-Exposure 31% des Gesamtportfolios aus. Die Aareal Bank finanziert nach eigener Aussage Büros, Hotels, Shoppingcenter sowie Logistik- und Wohnimmobilien, aber auch Alternative-Living-Immobilien. Die meisten Kredite seien Bestandsfinanzierungen. Projektfinanzierungen gebe es nahezu keine (unter 1%). Der durchschnittliche Beleihungswert lag zuletzt bei 56%. Die Quote notleidender Kredite (NPL-Quote) in der gewerblichen Immobilienfinanzierung lag zuletzt bei 3,3%. In den USA war sie mit 9,5% deutlich höher. Die Risikovorsorge bricht die Bank nicht auf einzelne Länder herunter. Insgesamt lag sie zuletzt im Bereich Commercial Real Estate bei 316 Mill. Euro.

Die Münchener Hyp hatte Ende 2023 einem Sprecher zufolge ein Commercial Real Estate Exposure von 15,5 Mrd. Euro, wovon 900 Mill. Euro auf die USA entfallen. Gemessen am Gesamtexposure sind das 1,7%. Da die Bank vor einigen Jahren damit begonnen habe, das US-Portfolio umzuschichten, seien aktuell rund 40% in den USA Wohnimmobilienfinanzierungen. Alle Finanzierungen sind dem Sprecher zufolge Bestandsfinanzierungen, Projektentwicklungsfinanzierungen gebe es keine.

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung der genossenschaftlichen DZ Bank läuft über die DZ Hyp. Diese hat einem Sprecher zufolge keine Finanzierungen im Portfolio, „die auf grundpfandrechtliche Immobiliensicherheiten mit Lage in den USA abstellen“. Insofern gebe es auch keine Abschreibungen mit Bezug zum US-Immobilienmarkt. Kernmarkt der DZ Hyp sei Deutschland. Darüber hinaus begleite die Bank deutsche Kunden nach Frankreich, Großbritannien, Österreich und in die Niederlande.

Die Commerzbank hat laut einer Analysten-Präsentation Stand November 2023 ein Commercial Real Estate Exposure im Volumen von 9,2 Mrd. Euro. Mehr als 99% der finanzierten Objekte sind demnach in Deutschland lokalisiert. Die Mehrheit davon (5,5 Mrd.) in sogenannten A-Lagen, also den sieben attraktivsten und liquidesten Immobilienstädten Deutschland. US-amerikanisches Commercial Real Estate Exposure hat die Bank einer Sprecherin zufolge nicht. Das meiste Exposure entfällt auf Büros (3,5 Mrd. Euro), gefolgt von Wohnimmobilien (3,1 Mrd. Euro). Leistungsgestört waren zuletzt 200 Mill. Euro im Bereich Logistik.

Die Hamburg Commercial Bank ist mit insgesamt 8 Mrd. Euro in der gewerblichen Immobilienfinanzierung engagiert, was 37% des gesamten Kreditbruchs entsrpicht. Nur 4% des CRE-Exposures liegen in den USA, was 320 Mill. Euro entspricht. Büros machen mit 38% den größten Teil des Gesmamtportfolios aus. Es folgen Handelsimmobilien mit 22% und Wohnhäuser mit 15%. Projektfinanzierungne machten zuletzt 16% des CRE-Buchs aus. Der durchschnittliche Beleihungswert liebt bei Bestandsimmobilien bei 59% und bei Entwicklungsfinanzierungen bei 61%. Der Anteil notleidender Kredite in der gewerblichen Immobilienfinanzierung lag zuletzt bei 3,1%. Die Risikovorsorge belief sich auf 41 Mill. Euro. In den USA wurden jedoch keine gebildet, wie die Bank betonte.

Anders als die Commerzbank hat die Deutsche Bank bei US-Gewerbeimmobilien offene Risikopositionen. Sie kommt der Umfrage zufolge in der gewerblichen Immobilienfinanzierung insgesamt auf ein Exposure von 38 Mrd. Euro, wovon 31 Mrd. Euro ein höheres Risiko hätten. Das US-Exposure beziffert die Bank dabei auf 17 Mrd. Euro. Büros machen mit 43% dabei den größten Anteil aus. Von den 7 Mrd. Euro US-Office-Exposure bezieht sich ein wesentlicher Teil auf New York (29%) und San Francisco (15%) – also die derzeit am kritischsten gesehenen US-Bürolagen. Insgesamt ist das Kreditportfolio aber breit gestreut. Von dem insgesamt 479 Mrd. Euro großen Kreditbuch machen US-Office-Darlehen lediglich 1,5% aus.

Zum Anteil notleidender Kredite in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in den USA machte die Bank allerdings keine Angaben. Ebenso wenig zur Art der Finanzierung. Insgesamt hat die Deutsche Bank im vergangenen Jahr in der gewerblichen Immobilienfinanzierung 388 Mill. Euro an Risikovorsorge gebildet, wovon 77% auf die USA entfallen sind. Büros machten dabei 70% der Vorsorge aus.

Das Real Estate Finance Portfolio der Helaba ist insgesamt 38,4 Mrd. Euro schwer. 27% davon entfallen auf Nordamerika, das nach Deutschland (39%) für die Helaba damit der zweitgrößte Markt ist. Das US-Portfolio ist insgesamt 10,3 Mrd. Euro groß, wovon 37% auf Bürogebäude entfallen. Die Mehrheit sind mit 51% Wohnimmobilien. Laut einer Sprecherin macht das Gewerbeimmobilienportfolio in Nordamerika lediglich rund 4% des Gesamtkreditbuchs der Helaba aus.

Die zur LBBW gehörende Berlin Hyp hat einem Sprecher zufolge kein Exposure im amerikanischen Markt und konzentriere sich auf die Märkte in Deutschland, Frankreich, Polen und den Niederlanden. Die LBBW als Konzern weist für Nordamerika (inklusive Kanada) ein Commercial Real Estate Exposure von 5,8 Mrd. Euro aus, was bei einem Gesamtexposure von 72 Mrd. Euro rund 8% entspricht.

Die Nord/LB hat in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in den USA einem Sprecher zufolge kein Engagement. Insgesamt umfasste das CRE-Exposure zuletzt 17,4 Mrd. Euro und teilt sich in Europa auf Deutschland (57%), Benelux (23%), Großbritannien (7%), Frankreich (6%) und Spanien (1%) auf. Gemessen am Gesamtexposure der Bank von 89,2 Mrd. Euro macht die gewerbliche Immobilienfinanzierung rund ein Fünftel aus.

Der Schwerpunkt liegt dem Sprecher zufolge auf den Segmenten Büro und Einzelhandel, Geschosswohnungsbau, Hotels und Logistik. Projektentwicklungen würden nahezu nur in Deutschland begleitet und traditionell rund 15% des jährlichen Neugeschäftsvolumens ausmachen. Aktuell sei die Bank hier jedoch etwas zurückhaltender.

Den Anteil notleidender CRE-Kredite bezifferte die Bank zuletzt auf 1,2%. Stand Ende des dritten Quartals hat die Nord/LB auf ihr CRE-Exposure 69 Mill. Euro Risikovorsorge gebildet. Im vierten Quartal wurden einem Sprecher zufolge der Marktlage Rechnung tragend weitere Rückstellungen gebildet. Die Bank verfüge zudem für mögliche Kreditausfälle über sogenannte Management Adjustments in Höhe von 300 Mill. Euro.

Die BayernLB hat einem Sprecher zufolge in den USA ein CRE-Exposure von 2,7 Mrd. Dollar, was rund 2,5 Mrd. Euro entspricht. 45% davon entfallen auf die Assetklasse Büros, 44% auf den Bereich Wohnen. Das meiste US-Büro-Exposure entfällt mit 32% auf Washington, gefolgt New York (26%). Das gesamte Exposure in der gewerblichen Immobilienfinanzierung betrug zuletzt 67 Mrd. Euro.

In einer aktuellen Investorenpräsentation schreibt die BayernLB, dass seit Beginn des Jahres 2023 ein starker Anstieg von Problemkrediten zu verzeichnen ist. Fünf Kredite für Büroimmobilien im volumen von 340 Mill. Dollar wurden demnach als Problemkredit eingestuft. Die Risikovorsorge für diese Kredite beläuft sich auf 106,2 Mill. Dollar.

Auch die Deka in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in den USA aktiv, hielt sich auf Nachfrage jedoch bedeckter als andere Banken. Das Bruttovolumen der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in den USA habe sich Ende September auf 2,6 Mrd. Euro belaufen. Die Bank verfolge einen konservativen Finanzierungsansatz und finanziere nur Bestandsobjekte in sehr guten Lagen mit moderaten Beleihungsausläufen, die sich in der Regel bei Ausreichung zwischen 50 und 55% Loan-to-Value bewegen würden.

Die Umfrage zeigt, dass nicht jede deutsche in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktive Bank von der US-Krise direkt betroffen ist. Bankenberater Thomas Schnarr von der Unternehmensberatung Oliver Wyman warnt auch davor, alle Banken über einen Kamm zu scheren. „Mir fehlt in der aktuellen Debatte häufig die Differenzierung“, so Schnarr. Ihm zufolge ist Commercial Real Estate nicht die eine Assetklasse, sondern umfasst verschiedene Sektoren, die sich unterschiedlich verhielten.

Innerhalb dieser Sektoren sei das Thema Lage auch nochmal ein ganz entscheidender Faktor. „Ein systemisches Risiko sehe ich mit Blick auf die Fakten im Moment noch nicht“, sagt Schnarr. Die Pleiten der US-Regionalbanken vor rund einem Jahr hätten aber gezeigt, wie schnell Märkte in den Panikmodus schalten können.