Die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer verbessert sich deutlich. Das ergab die jüngste Umfrage bei rund 100 mit solchen Finanzierungen befassten Experten durch den Projektfinanzierungsspezialisten BF.direkt. Das BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal 2021 stieg zwar um 3,66 Punkte, bleib mit –1,02 Punkten aber immer noch negativ. Allerdings ist dies die zweite deutliche Aufhellung in Folge, wie BF.direkt betont. Im vierten Quartal 2020 lag der Wert noch bei –8,08 Punkten. Damit erreicht der Sentimentindex jetzt den besten Wert seit neun Quartalen.

Der Index steht in deutlichem Kontrast zur allgemeinen Lage auf den Immobilienmärkten. So verweist die Europäische Zentralbank in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht auf Erhebungen, dass sich der Markt bereits seit dem zweiten Quartal 2020 im Abschwung befinde (vgl. BZ vom 20. Mai). Verschiedene Marktindikatoren deuteten mehrheitlich darauf hin, dass die Preise noch weiter zurückgehen werden.

Auch BF.direkt-CEO Francesco Fe­de­le sieht diese Gegensätze. Einerseits stellt er mit Blick auf den hauseigenen Indikator fest, dass die Immobilienfinanzierer derzeit optimistisch in die Zukunft blicken. Sie „scheinen die Co­ro­nakrise schon hinter sich gelassen zu haben“. Andererseits findet er diese Einschätzung „be­merkenswert, da es parallel dazu auch viel Unsicherheit am Markt gibt“. Fedele nennt in diesem Zusammenhang Inflationsängste, den langsamen Impffortschritt und die Sorge um den weltweiten Fortgang der Pandemie.

Deutlich verbessert hat sich bei den von BF.direkt Befragten die allgemeine Einschätzung des Marktes. Stuften im ersten Quartal noch mehr als die Hälfte (55%) die Bedingungen am Finanzierungsmarkt als restriktiv ein, so waren es im zweiten Quartal nur noch 22,6%.

Aus Sicht der Finanzierer sehr positiv entwickelten sich auch die bei den Immobilienfinanzierungen er­zielten Margen. Sie erreichten bei den Bestandsfinanzierungen den höchsten Stand seit mehr als sechs Jahren, bei Projektentwicklungen so­gar seit mehr als sieben Jahren.

Die durchschnittlichen Margen legten im Bestandssegment vom dritten Quartal 2019 bis zum zweiten Quartal 2021 kontinuierlich zu: im Bestand von 119 auf 157 Basispunkte und in der Projektfinanzierung von 203 auf 239 Basispunkte.

„Die Margen steigen, weil die Banken höhere Risikokosten haben“, erklärt Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS der Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. Dies liege unter anderem am zunehmenden Auseinanderdriften von Beleihungswert und Marktpreis. „Die Marktpreise – vor allem für Wohnimmobilien – sind während der Pandemie kontinuierlich weiter gestiegen und entfernen sich immer mehr von den sehr konservativ berechneten Beleihungswerten.“ Die Banken könnten aber nur den Anteil des Darlehens, der auf den Beleihungswert entfällt, via Pfandbriefe günstig refinanzieren. „Für den darüber hinausgehenden Blankoanteil müssen die Institute mehr Risikovorsorge treffen, was sich in den Margen niederschlägt“, so Sebastian.

Bei der Frage nach der zukünftigen Entwicklung notleidender Kredite (Non-Performing Loans/NPL) ist die Meinung der befragten Immobilienfinanzierer gespalten. Während etwa die eine Hälfte eine Zunahme der NPLs für wenig wahrscheinlich hält, ist die andere Hälfte der Meinung, dass die Wahrscheinlichkeit bei bestimmten Assetklassen sehr hoch ist, heißt es bei BF.direkt. Manuel Köppel, CFO von BF.direkt, hält besonders Finanzierungen für Immobilien in den Bereichen Hotel, Non-Food-Einzelhandel, Gas­tronomie und Freizeit für gefährdet. „Allerdings ist das Ausmaß der Krisenfolgen immer noch schwer absehbar, auch da viele staatliche Stützungsmaßnahmen weiterlaufen. Ich gehe davon aus, dass wir hier in sechs Monaten mehr Klarheit haben.“