Da das Interesse der Anleger an Immobilien ungebrochen ist, streckt die genossenschaftliche Fondsgesellschaft Union Investment ihre Fühler verstärkt ins Ausland aus. Schwerpunkt seien die USA, berichtet Vorstandsmitglied Jens Wilhelm. Gegen Pläne der Gesetzgeber, Freibeträge für eine jederzeitige Anteilsrückgabe bei offenen Immobilienfonds abzuschaffen, wehrt er sich.Von Thomas List, Frankfurt Union Investment will die ungebrochene Nachfrage nach Immobilien nutzen, um mehr Objekte im Ausland einzukaufen. Bei den Nutzungsarten soll die Diversifikation vorangetrieben werden. Außerdem setzt der Asset Manager der Volks- und Raiffeisenbanken auf ein verbessertes Bestandsmanagement. Dies sagte Jens Wilhelm, als Chief Investment Officer im Vorstand der Union Asset Management Holding auch für das Immobiliengeschäft zuständig, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.Der traditionelle Anbieter für Retailkunden sieht das seit etwa drei Jahren mit hoher Intensität betriebene institutionelle Geschäft (vor allem über Spezial- und Publikumsfonds) als großen Erfolg an. “Die Assets under Management übersteigen inzwischen 3 Mrd. Euro”, sagte Wilhelm. Er ist zuversichtlich, dass sich dieser positive Trend fortsetzt. “Wir stellen seit ein bis zwei Jahren fest, dass der schon seit Jahren gemachten Ankündigung vieler institutioneller Investoren, die Immobilienquote deutlich zu erhöhen, jetzt auch Taten folgen.” Dies gelte insbesondere für Versicherer und Pensionskassen. Das Angebotsspektrum erweitern will Wilhelm auch bei Nutzungsarten und Objekt-Größenklassen. “Wir bereiten die Auflage eines Hotelfonds vor.” Kooperationen bei Projektentwicklungen im Budget-Bereich gibt es schon, zum Beispiel mit Motel One, Holiday Inn Express und Intercity. Im Infrastrukturbereich setzt Union Investment auf erneuerbare Energien. Kein Thema ist für Wilhelm derzeit Wohnen.Als sehr erfolgreich bezeichnet der Asset Manager seine Investments in Projektentwicklungen. Im letzten Jahr wurden 13 Büro- und Hotelprojekte angekauft. “Hier lassen sich leicht höhere Anfangsrenditen als bei Bestandsobjekten erzielen.” Man könne sich auch erste Projektentwicklungen in den USA vorstellen.Ein großer Erfolg war 2012 die Auflage eines Publikumsfonds für Institutionelle, der in mittelgroße deutsche Immobilien mit Objektgrößen zwischen 30 und 50 Mill. Euro investieren soll. Ihre breite Erfahrung in der Fondsverwaltung stellt Union Investment auch anderen institutionellen Investoren über eine Service-KAG zur Verfügung. “2012 haben wir bei Service-Mandaten Kapitalzusagen von über 800 Mill. Euro eingesammelt.” Chancen im KreditgeschäftAuch auf der Finanzierungsseite sieht Wilhelm neue Chancen für seine Gesellschaft. “Die Banken werden ihr Neukreditvolumen in den nächsten Jahren weiter zurückfahren. Das wird zu neuen Aufgaben für Asset Manager führen.” Union Investment prüfe die Auflage von Immobilienkreditfonds. “Es gibt ein großes Interesse Institutioneller, über solche Fonds Fremdkapital sowohl im Bestands- als auch im Neugeschäft zu vergeben.” Die Entscheidung über die Auflage solcher Fonds werde noch im laufenden Jahr fallen.Beim Objektankauf will sich Union Investment deutlich stärker jenseits der deutschen Grenzen engagieren, ohne allerdings den europäischen Markt zu vernachlässigen. “Schwerpunkt sind für uns die USA, wo wir bereits 2012 ein Objekt in San Francisco gekauft haben.” Entscheidend für den Erfolg sei dabei die langjährige Präsenz am Markt mit einem erfahrenen Partner. Von Interesse sind für Wilhelm auch liquide Märkte in Asien wie Japan und Singapur.Genaue Prognosen zum An- und Verkaufsvolumen im laufenden Jahr lässt sich Wilhelm nicht entlocken. “Das Transaktionsvolumen des Vorjahres – 2,5 Mrd. Euro Ankäufe, 900 Mill. Euro Verkäufe – ist aber sicherlich eine hohe Messlatte.”Angesichts des anhaltenden Niedrigzinsniveaus setzt Wilhelm stark auf Effizienzgewinne im Bestandsmanagement. “Es geht um Immobilienplanung, Property Management und Mieterbetreuung. Wir haben in den vergangenen Jahren erheblich in unsere IT investiert, um unsere Abläufe zu verbessern.” Außerdem wurde das Property Management für alle deutschen Objekte 2012 neu vergeben. Statt nur an einen wurde das Mandat an zwei Dienstleister – Strabag und Bilfinger – vergeben. Sie betreuen an jedem Standort ein gleichgroßes Portfolio, sodass sich die Performance direkt vergleichen lässt. “Wer bessere Leistungen erbringt, erhält das Mandat, wenn ein neues Objekt am Standort hinzukommt.” Wilhelm verspricht sich von diesem Wettbewerb deutliche Qualitätsvorteile bei der Mieterbetreuung und eine Effizienzsteigerung.Wilhelm tritt vehement für den offenen Immobilienfonds ein. Er fordert: “Gebt den gerade in Kraft getretenen Änderungen nach dem Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) eine Chance.” Mit den 30 000 Euro, die ein Anleger jederzeit innerhalb eines Halbjahres maximal zurückgeben könne, hätte bei den Union-Fonds jede Rückgabewelle der vergangenen Jahre (bei einer Liquiditätsquote zwischen 25 % und 30 %) problemlos verkraftet werden können, wie Simulationsrechnungen ergeben hätten.Von den geplanten Regelungen nach dem zukünftigen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), insbesondere dem Wegfall jeglicher Freibeträge für eine jederzeitige Anteilsrückgabe, hält Wilhelm nichts. “Sie gefährden die Breitentauglichkeit der offenen Immobilienfonds. In der Konsequenz würde das Produkt für Neukunden seine hohe Attraktivität verlieren.”