Als Immobilienunternehmen ist PROIMMO spezialisiert auf die Optimierung und Repositionierung von Wohnimmobilien. Dabei erwirbt das Unternehmen ausgewählte Liegenschaften, welche sowohl strukturell, als auch aufgrund ihrer Ertragslage nachhaltiges Optimierungs- und Wertschöpfungspotenzial bieten. Seit der Gründung im Jahr 2009 wurde ein Transaktionsvolumen von über 150 Mill. Euro begleitet. Herr Block, was zeichnet PROIMMO insbesondere aus?Bereits in der Ankaufsprüfung definieren wir für jede unserer Liegenschaften einen strategischen 36- sowie 60-Monate-Plan. Dieses Konzept wird in monatlichen Meetings – in denen alle mit den Objekten betrauten Mitarbeiter anwesend sind – offen diskutiert und fortlaufend feinjustiert, um das Optimum jeder Immobilie zu erwirtschaften. So sind wir durch Mietermanagement und individuell auf die Objekte abgestimmte Investitionsmaßnahmen in der Lage, Leerstände abzubauen, Mieterzufriedenheit zu erhöhen und Erträge signifikant zu steigern. Ist das nicht Zwangssanierung auf Kosten der Mieter?In der Tat werden in den Medien Horrorszenarien gezeichnet. Die Realität sieht aber oftmals anders aus. PROIMMO steht vor und während jeder größeren Maßnahme im Dialog mit den Mietern, denn wer kennt das Haus besser als dessen Bewohner? Zusätzlich werden Wünsche erfüllt – beispielsweise verhandeln wir mit dem Mieter eine Badsanierung gegen moderate Mietzinsanpassung aus. Durch derartige Maßnahmen werten wir die Immobilie auf, steigern Mieterzufriedenheit und erwirtschaften nachhaltige Renditen. Nach welchen Kriterien investiert PROIMMO?Wir legen unsere Investitionen nicht anhand statischer Anlagekriterien fest. Für uns ist es maßgeblich, dass eine Liegenschaft ein nachhaltiges Wertschöpfungspotenzial bietet. Bedeutet dies, dass keine definierten Anlagekriterien vorliegen?In erster Linie zählt für uns der Standort, so investieren wir ausschließlich in deutschen Metropolregionen mit positiven Fundamentaldaten. Damit ist der Grundstein für ein solides Investment gelegt. An diesen Standorten erwerben wir Immobilien, welche ein nachhaltiges Repositionierungspotenzial bieten. Hier sind sowohl Objekte mit signifikantem Leerstand, notwendiger Sanierung oder hoher Bewirtschaftungsintensität als auch funktionierende Liegenschaften mit guter Objektqualität und solidem Mieterbestand, jedoch vertraglichem Optimierungspotenzial attraktiv. Wir fragen uns stets: Können wir durch den Zukauf Ertrags- und Substanzwerte dauerhaft erfolgreich steigern? Erst wenn auch alle Detailfragen mit Ja beantwortet werden können, kaufen wir. PROIMMO besitzt auch Immobilien der fünfziger und sechziger Jahre, diese gelten nicht gerade als Investors Liebling!Gerne erwerben wir Bauten aus diesen Jahren, und die Gründe hierfür sind zahlreich. Vorrangig ist zu sagen, dass Bauten dieser Epoche sich ideal an die Ansprüche des modernen Wohnens anpassen lassen: Zumeist Tageslichtbad, Balkon, Flächeneffizienz und attraktive Wohnungsgrößen sind nur wenige Argumente, aber für eine nachhaltig hohe Vermietungsquote sind diese Gesichtspunkte stichhaltig. Ferner sind die Immobilien technisch einfach, die Risiken bekannt und die Wertschöpfungsmöglichkeiten zahlreich. In Summe bieten Bauten aus dieser Ära ein hohes Maß an Sicherheit bei solidem Potenzial. Bei Neubauten hingegen sind die Mieten in der Regel ausgereizt und bei “echten” Altbauten ist das Folgekostenrisiko nahezu unmöglich zu prognostizieren. Nunmehr haben Sie Ihre Türen geöffnet und bieten Investoren eine Beteiligung an PROIMMO. Wie sieht das Angebot konkret aus?Das Beteiligungsangebot Bestandsportfolio Hannover zahlt Investoren auf die eingezahlte Beteiligungssumme eine feste Verzinsung von 5% p.a. Darüber hinaus erhalten die Anleger eine ergebnisabhängige, auf die Zeichnungssumme bezogene, anteilige Gewinnbeteiligung von 20% vor Steuern. Als Beteiligungsform wurde eine stille Gesellschaft gewählt. Weshalb typisch stiller Gesellschafter und kein KG-Modell?Primär haben wir diese Entscheidung getroffen, weil es für uns von essenzieller Bedeutung war, mit dem Anleger gemeinsam zu verdienen und keine Kostenquote aufzuerlegen. Keine unnötigen Weichkosten, keine zweifelhaften Transaktionen – nein, wir erwerben Immobilien, welche wir lange über den Zeitraum der aktuellen stillen Gesellschaft hinaus im Bestand halten möchten. Die Interessenlagen sind gleich gerichtet und bei unserem Konzept sogar noch darüber hinaus: PROIMMO stellt sich sehr bewusst hinter dem Anleger an. Gewinnausschüttungen erfolgen erst, wenn der Anleger die feste Verzinsung erhalten hat. Neben diesem Kernaspekt war es für uns wesentlich, eine Struktur aufzusetzen, welche dem Anleger Sicherheit und Chancen bietet. Wir sind der Auffassung, dass uns dieses durch eine stille Gesellschaft mit fester Verzinsung zuzüglich Gewinnbeteiligung exzellent gelungen ist. Wieso wurde in den Standort Hannover investiert?Die Entscheidung zugunsten Hannover ist leicht zu erklären: starke Fundamentaldaten, Kern eines wirtschaftlichen Ballungsraums, Universitätsstadt, Verkehrsknotenpunkt sowie moderate Mieten und Einstandsfaktoren; diese Parameter haben unsere Strategie, in Hannover aktiv zu werden, bestätigt und bilden die Grundlage unserer Investitionsentscheidung. Weshalb Investitionen in bestehende Wohnbauten und nicht in eine Projektentwicklung?Wie bereits der US-amerikanische Ökonom Markowitz feststellte, besteht bei jeder Investitionsentscheidung ein Zielkonflikt zwischen Risiko und Ertrag. Sehr bewusst hat sich PROIMMO positioniert und als Grundlage formuliert: Wir kaufen Sicherheit, also bestehende Bauten, und arbeiten für Rendite. Insbesondere letzter Aspekt ist wesentlich, denn mit straffer Organisation und einem Höchstmaß an Sachverstand und Professionalität lässt sich auch im Bestand eine attraktive Rendite bei moderatem Risiko erarbeiten, und ich sage sehr bewusst erarbeiten. Wir verstehen uns als Bestandsentwickler. Was wurde in Hannover bisher erreicht?Seit Erwerb im Mai 2013 haben wir das Immobilienportfolio, durch erfolgreich abgeschlossene Verkäufe, auf einen Objekttypus vereinheitlicht. Die Mieteinnahmen um über 10% gesteigert und die Leerstandsquote auf nunmehr unter 2% reduziert. Sanierungsrückstände sind behoben und die Mieterstruktur ist optimiert.——-Maximilian Block, Vorstandsmitglied PROIMMO——Das Interview führte Claudia Weippert-Stemmer.