Deutschlands institutionelle Investoren und Altersvorsorgeeinrichtungen stehen vor hohen regulatorischen und finanziellen Herausforderungen bezüglich der Sanierung ihrer Bestandsimmobilien, deren Portfolioanteil bei schätzungsweise 15 bis 20% liegt.

Laut Colliers müssen rund 95 Mill. Quadratmeter an den sieben deutschen Topstandorten im Wert von etwa 500 Mrd. Euro in den kommenden Jahren neu ausgerichtet, revitalisiert, umgenutzt sowie energetisch generalüberholt werden, um die zukünftige Wirtschaftlichkeit und Nutzung zu garantieren. Der Handlungsdruck ist hoch, die Dekarbonisierung voranzutreiben und Stranded Assets zu vermeiden, denn die Bundesregierung plant bis zum Jahr 2045 den klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland.

Die Risiken und Anforderungen sind für gewerbliche Immobilienbesitzer und Portfoliomanager durch die Coronakrise verschärft worden: Der Trend zum Homeoffice beschleunigt und verfestigt sich durch die fortschreitende Digitalisierung wie auch den demografischen Wandel weiter. Politisch wie auch finanziell werden der Abriss wie auch der Verkauf älterer Bestandsimmobilien nur eine Teillösung darstellen. Somit wird die Frage der energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien essenziell. Institutionelle Manage-to-Green-Strategien können gezielt durch Einzelmaßnahmen wie auch durch eine vollumfängliche Sanierung erreicht werden.

FREOs GreenOnly-Development(GOD)-Konzept begegnet nicht nur den funktionalen, wirtschaftlichen, externen und physischen Risiken, sondern verringert die Investitionsausgaben pro Quadratmeter Sanierung gegenüber herkömmlichen Sanierungsmethoden erheblich. Denn eine neubaugleiche Totalsanierung im Wohnbau mit rund 3.600 bis 3.900 Euro pro Quadratmeter Nettonutzfläche steht einem Ersatzneubau mit rund 3.600 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter Kosten gegenüber, da Abriss, Transport- und Deponiekosten eingepreist werden müssen. Bürogebäude sind gegenüber Wohngebäuden etwa 30% günstiger, da weniger Innenwände, Küchen und Bäder verbaut werden.

Der Wertverlust einer Bestandsimmobilie, der durch physische und transitorische Risiken anfällt, kann somit durch eine Sanierung ausgeglichen werden. Das beinhaltet den Einsatz von Low-Tech Elementen in Wärmedämmung und Energieverbrauch, dem bewussten Wasser- und Abfallmanagement sowie der Erhaltung des Maximalkomforts der Nutzer.

Durch das Einsetzen natürlicher Heiz- und Kühlsysteme, einer intelligenten Klimaarchitektur sowie natürlicher und smarter Lüftungssysteme lassen sich beispielsweise Treibhausgase signifikant bis zu 100% während des Betriebs einer Immobilie senken sowie der Energiebedarf um bis zu 67% bei bis zu 50% geringeren Instandhaltungskosten.

Nachrüste-Strategien können punktuell oder umfassend entwickelt werden. Sie berücksichtigen Sanierungsmaßnahmen zur Gebäudehülle, Gebäudetechnik, umgebenden Infrastruktur, den künftigen Nutzen wie auch das Thema graue Energie. Heiz- und Kühlsysteme werden umgestellt; intelligente Datenerfassungssysteme ergänzen die bestehende technische Gebäudeausrüstung und garantieren eine optimale Energienutzung.

Technische Innovationen wie etwa Bauaushub, der innerhalb einer Sanierung als Estrich wiederverwendet wird, forcieren die Transformation zur Kreislaufwirtschaft. Das GOD-Konzept profitiert von wissenschaftlich fundierten Grundsätzen, die in Kooperation mit der ETH Zürich entwickelt wurden. Dementsprechend sanierte Immobilien übertreffen das 2020 in Kraft getretene Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) wie auch die von der EU-Kommission eingeführten Verschmutzungsklassen.  

Über die Sanierung von Bestandsimmobilien für eine gesteigerte Energieeffizienz und einen längeren Nutzungszyklus wird zurzeit wenig gesprochen. Umfangreiche und langjährige Expertise ist rar, zudem fehlt oft die Nähe zum Bau, ein technisches Verständnis sowie koordinierte Maßnahmen und erfahrene Fachkräfte. Zurzeit gehen institutionelle Investoren meist punktuell beim Nachrüsten vor, was sowohl auf mögliche finanzielle Faktoren wie auch auf eine zunehmende Rohstoffverknappung zurückzuführen ist.