Nach dem Scheitern des Berliner Mietendeckels sei es nun Zeit für die deutschen börsennotierten Großvermieter, zum Geschäft zurückzukehren, findet Kai Klose, Immobilienanalyst bei der Privatbank Berenberg. In einer aktuellen Studie empfiehlt er sämtliche untersuchten Aktien der deutschen Wohnimmobilienkonzerne zum Kauf.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, in der dieses den Mietendeckel in Berlin für verfassungswidrig erklärt hat, sei so klar ausgefallen wie nur möglich. „Wir glauben, dass die positiven Auswirkungen auf den Sektor nicht unterschätzt werden sollten und dass die Entscheidung auch die Diskussion über zukünftige Regulierungen im Bereich der Mieten beeinflusst“, betont Klose. Das Bundesverfassungsgericht habe es nicht einmal nötig gehabt, sich mit den inhaltlichen Details des Mietendeckels zu befassen, die Klose als äußerst fragwürdig bezeichnet. Er rechnet damit, dass die Regulierung von Mieten auch inhaltlich einer juristischen Prüfung nicht standhält. Er geht auch davon aus, dass die seiner Meinung nach verfassungswidrige Begrenzung von Mieten kein Vorbild für mögliche zukünftige Regulierungen auf Bundesebene sein werde.

Klose weist auf den „bemerkenswerten“ Anstieg der Werte von Wohnimmobilien um 8,1% im vierten Quartal 2020 hin und betont, es sei mit einer weitereren „positiven Entwicklung“ zu rechnen. Selbst für den Fall weiter steigender Zinsen geht er nicht von einer nachlassenden Wertentwicklung bei Wohnimmobilien aus. Der Spread von 325 Basispunkten zwischen den Renditen von Wohnimmobilien und Bundesanleihen bleibe auf historisch gesehen hohem Niveau.

Zwar sei der Einfluss der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts auf die Gewinne der Großvermieter im laufenden Jahr begrenzt, dennoch sieht er Aufwärtspotenzial in seinen Berechnungen für Deutsche Wohnen, Vonovia und Grand City Properties für die Jahre ab 2022, da die Unternehmen ein relativ großes Portfolio in Berlin hätten. Er weist darauf hin, dass es in dem Sektor für das laufende Geschäftsjahr gemessen am Median eine Dividendenrendite von 3,5% gebe, eine Rendite auf Basis der Funds from Operations (FFO) von 4,7% und einen Abschlag gegenüber den adjustierten Netto-Assets je Aktie von 14%.

Klose glaubt, die Mieten seien in Deutschland in einem hohen Maße tragbar. Private Haushalte gäben nur 26% des verfügbaren monatlichen Einkommens für die Unterkunft aus, was deutlich weniger sei als in anderen europäischen Ländern. Mit der „Reform“ von 2006 sei die Verantwortung für den staatlich subventionierten Wohnungsbau zu den Ländern transferiert worden. Seither sei die Zahl der staatlich geförderten neu gebauten Wohnungen von 2 Millionen im Jahr 2007 auf 1,5 Millionen im Jahr 2019 zurückgegangen. Trotz neuer Förderung durch den Bund bleibe die Zahl der neu geschaffenen subventionierten Wohnungen hinter den Zielen zurück.

Die Mieten in bestehenden Verträgen hätten sich über die vergangenen vier Jahre nur ungefähr auf dem Niveau der Inflationsrate erhöht. Für 2021 rechnet er mit einem „lediglich bescheidenen Anstieg“ der Bestandsmieten. Zwar habe es bis 2019 ein recht starkes Wachstum bei den Mieten in neuen Mietverträgen gegeben, insbesondere in Großstädten. Allerdings betreffe dies nur einen kleinen Teil des Gesamtmarktes, da Mieter im Durchschnitt rund zehn Jahre in ihren Wohnungen verblieben. 2020 habe die Dynamik bei den neuen Vermietungen mit einem durchschnittlichen Anstieg der geforderten Mieten bei Neuvermietung um nur noch 3,1% gegenüber Vorjahr nachgelassen. Klose geht davon aus, dass die Fundamentaldaten des Marktes in Berlin und zahlreichen anderen Regionen attraktiv bleiben. So seien die geforderten Mieten bei Neuvermietungen in Berlin seit 2015 um 23% gestiegen. Die Knappheit von bezahlbarem Wohnraum werde sich in Berlin weiter verschärfen. Hinzu komme, dass nun Vermieter in Berlin Mieten nachfordern könnten und bei Neuvermietungen Preise verlangen könnten, die mit dem Mietendeckel nicht möglich gewesen wären.

Der Analyst hat die Kursziele für die Aktien, die er auch vor der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bereits zum Kauf empfohlen hatte, teilweise deutlich nach oben angepasst. Die für die Kursziele wichtige Wertentwicklung im Sektor sei einerseits von der Zinsentwicklung und andererseits von den Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Mieten abhängig. Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes seien sinkende Mietniveaus nun extrem unwahrscheinlich geworden, so Klose. Klose hebt zudem die „defensiven Finanzprofile“ der Konzerne hervor.

Für Deutsche Wohnen, der in Deutschland 155000 Wohnungen gehören, hat sich nach Ansicht Kloses der Himmel aufgehellt. Rund 73% der Wohnungen des Konzerns befändet sich in Berlin. Der Mietendeckel habe die Bestandsmieten von Deutsche Wohnen in Berlin um 6% reduziert, die Bewertungen der Wohnungen sogar um 10%. Trotz der „zeitweilig adversen politischen Situation“ sei der positive Trend bei den Immobilienbewertungen „bemerkenswert“. Klose hebt das Kursziel für die Aktie von 43 Euro auf 52 Euro an. Der Konzern habe in den vergangenen Jahren eine starke operative Dynamik gezeigt, mit einer auf 2% reduzierten Leerstandsquote.

Die Berenberg Bank hebt das Kursziel für Grand City Properties nur leicht von 25 Euro auf 26 Euro an. Der Konzern sei mit seinen insgesamt 64000 Wohnungen aber in Berlin mit nur 12% Anteil am Portfolio kaum vertreten. Die Belastung durch den Mietendeckel habe nur 3 Mill. Euro ausgemacht. Das Unternehmen weise eine Erfolgsgeschichte der Verbesserung der Portfolioqualität auf, und zwar durch Anhebung der Belegungsquote und der Mieten.

Für LEG Immobilien hält Klose nun 140 Euro für angemessen, nach bisher 131 Euro. Der Schwerpunkt der 145000 Wohnungen liege dabei in Nordrhein-Westfalen. Das Kursziel für TAG Immobilien wird von 27,50 Euro auf 30 Euro angehoben. Klose rechnet mit einer „positiven“ Entwicklung bei Belegungsquote und Mieten. Der Konzern verfügt über 88000 Wohnungen.

Für den größten deutschen Konzern Vonovia mit 415700 Wohnungen wird das Kursziel von 63 Euro auf 66 Euro erhöht. Der Hauptfokus des Konzerns sei die Erhöhung der Mieten durch Modernisierung, daher gebe es relativ hohe Investitionen.