Das Wort „immobilis“ kommt aus dem Lateinischen und bedeutet „unbeweglich“. Alles andere als unbeweglich ist dabei der Wandel, den der Immobiliensektor in den letzten Jahren erfahren hat. Wohnraum bleibt insbesondere in Ballungsräumen weiterhin knapp. Dem gegenüber stehen Immobilienpreise, die in den letzten Jahren in vielen Bereichen stark gestiegen sind. Dann kamen zwei Jahre Pandemie, in denen der Fokus auf Homeoffice und weniger auf Büro lag. Während der ohnehin schon angeschlagene Einzelhandel noch tiefer in die Krise rutschte, konnten Logistikimmobilien ihren rasanten Aufstieg weiter beschleunigen. Nicht nur der Immobiliensektor hat sich stark verändert und weiterentwickelt, sondern auch das Anlagesegment Real Estate Private Debt. Lohnt sich diese Assetklasse für institutionelle Anleger (noch)? Oder sogar mehr denn je? In Zeiten niedriger Zinsen haben immer mehr Investoren ihren Anlageschwerpunkt auf Private Markets und hier auf Immobilienfinanzierungen ge­setzt. In vergangenen Krisen hat sich der Immobilienmarkt insgesamt als widerstandsfähig erwiesen und somit seine Attraktivität für Anleger, die mit einem langfristigen Anlagehorizont stabile Renditen anstreben, untermauert. In einer Preqin-Studie vom November 2021 gaben 90% der befragten Anleger an, ihre Allokation im Bereich Real Estate beizubehalten oder ausbauen zu wollen.

Die Pandemie hat jedoch in einigen Sektoren Spuren hinterlassen, vor allem im Einzelhandel und im Hotelgewerbe. Volatilität ist nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Sei es die Pandemie der letzten zwei Jahre oder aktuell auch die Invasion in die Ukraine, sie haben die Unsicherheit bei den Anlegern weiter erhöht. In einer Zeit hoher Teuerungsraten und erheblicher Ungewissheit über künftige Inflationstrends können Immobilien als Anlageklasse eine langfristige Absicherung gegen deren negative Auswirkungen bieten. Portfolien, die über verschiedene Segmente und Regionen diversifiziert sind, und kontinuierlich weiterentwickelt werden, sollten hierbei am besten positioniert sein, um dem Inflationsdruck bei gleichzeitig attraktiven Renditen trotzen zu können. Der Fokus auf Immobilienfinanzierungen könnte dabei besonders attraktiv für all jene Investoren sein, die nach der über einer Dekade andauernden positiven Marktphase mit gemischten Erwartungen in die Zukunft blicken.

Mit einem entsprechend breit aufgestellten Portfolio kann man hier gegensteuern. Büroimmobilien mit flexiblen Raumkonzepten konnten auch in der Pandemie am Markt bestehen. Auch Logistikimmobilien spielen eine wichtige Rolle beim Portfolioaufbau und sollten auch mittel- bis langfristig weiter gefragt sein. Darüber hinaus können auch Anlagen in Wohnimmobilien in gefragten Regionen, Studentenwohnheime oder auch spezialisierte Immobilien wie Forschungszentren oder Technologieparks einen relevanten Beitrag zur globalen Diversifizierung des Portfolios institutioneller Anleger leisten.

Die Nachfrage nach Private Debt hat in den letzten Jahren erheblich zugenommen und sich weiter be­schleunigt. Heute hat Private Debt einen festen Platz im Portfolio vieler institutioneller Anleger. Die Allianz ist bereits seit 100 Jahren, als sie zum ersten Mal eine Baufinanzierung vergeben hat, im Bereich der Immobilienfinanzierungen aktiv. Zudem gehört die Allianz mit Neuzusagen von durchschnittlich 5 Mrd. Euro pro Jahr zu den größten Investoren weltweit in Private-Debt-Fonds. Ein signifikanter Teil dieser Investitionen fließt in Fonds mit Fokus auf Immobilienfinanzierungen.

Für viele institutionelle Anleger ist Private Debt als Ergänzung bzw. auch als Ersatz für festverzinsliche Anlagen interessant, da sie das Potenzial für Zusatzerträge bei gleichzeitig geringerer Volatilität und niedrigerer Verlustraten bietet. Diese Eigenschaften haben sich auch in den turbulenten Marktphasen zum Ausbruch der Pandemie sowie in der darauffolgenden Erholung bestätigt und erklären die attraktive Risikokapitalunterlegung der Assetklasse für viele institutionelle Anleger. Darüber hinaus bietet Private Real Estate Debt durch die geringe Korrelation zu ­traditionellen Anlageklassen eine Diversifikation für Investoren, deren Portfolio noch immer stark in diesen Segmenten verankert ist.

Die Fähigkeit, in Transaktionen einzugreifen und diese bei Bedarf umzustrukturieren, ist eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg als Private-Debt-Anleger, aber sie erfordert ein hohes Maß an Fachwissen. Für Anleger, die sich neu in Immobilienfinanzierungen engagieren wollen, ist der Aufbau dieses Know-hows und der Erfahrung jedoch nicht so einfach zu bewerkstelligen. Partnerschaften mit Anlegern, die hier auf langjährige Erfahrung und eine entsprechende Erfolgsbilanz zurückblicken, können hier den Einstieg erleichtern.

Der Schlüsselbegriff „ESG“ ist insbesondere im Immobiliensektor schon seit längerem ein Thema. Viele Innovationen wurden und werden hier bereits umgesetzt. Investoren achten auf moderne und effiziente Energielösungen für ihre Objekte, moderne Raumkonzepte, nachhaltige Baustoffe und E-Mobilität, die der veränderten Arbeits- und Lebenswelt Rechnung tragen. Diese grüne Transformation bedingt zwar erhebliche Investitionen in das Portfolio, erhöht aber auch signifikant dessen Attraktivität und Werterhalt und passt damit besonders gut zur langfristigen und nachhaltigen Anlagestrategie vieler Investoren. Auch der gesellschaftliche Aspekt ist vielen Investoren in dieser Anlageklasse wichtig. Soziale Bedenken können das politische Ri­siko von Real Estate-Investitionen erhöhen. Dieses kann sich auch je nach Region erheblich unterscheiden. Zum gesellschaftlichen Wandel gehört auch die Digitalisierung, die den Immobiliensektor stark umtreibt und sich insbesondere in der Pandemie im gestiegenen Bedarf an Glasfaserinternet geäußert hat, aber auch in der stärkeren Anbindung ländlicher Gebiete, deren Attraktivität zunehmen konnte.

Langfristigkeit heißt immer auch Nachhaltigkeit. Für institutionelle Anleger bedeutet dies, Trends und Innovationen antizipieren zu können, um in Krisen agieren und auf Marktveränderungen flexibel reagieren zu können. Immobilienfinanzierungen können im Bereich Private Debt eine spannende Ergänzung für die Diversifikation im Bereich alternativer Anlagen bieten. Ein langfristiger Anlagehorizont unter Berücksichtigung von ESG-Aspekten und ein breit aufgestelltes hochwertiges Portfolio können dann auch auf lange Sicht den Unterschied machen.

Zuletzt erschienen:

Kurzfristige Allokationsveränderungen erforderlich (218), H&A Global Investment Management