Der US-Häusermarkt hat sich zuletzt kräftiger erholt als erwartet – doch die angespannten Finanzierungsbedingungen ziehen laut Analysten neuerliche Risiken bei hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) nach sich. Neben dem Wohn- macht vor allem das Gewerbeimmobiliensegment Sorgen, in dem gerade nichtstaatliche Emittenten gehäuft Grundpfandrechte verbriefen. Die Zahl der Defaults zieht bereits an, und Banken wie Wells Fargo haben ihre Vorsorge für faule Gewerbeimmobilienkredite zuletzt deutlich ausgebaut.

Dass der Druck auf den Immobiliensektor anhält, wird auch am niedrigen Neuangebot an Mortgage-Backed Securities deutlich. Das Emissionsvolumen hypothekenbesicherter Wertpapiere fiel gemäß einer Datensammlung des Wirtschaftsverbands Securities Industry and Financial Markets Association im Juni zwar höher aus als in jedem anderen Monat seit dem vergangenen September. Staatliche und staatsnahe Emittenten wie die Hypothekenbanken Ginnie Mae, Fannie Mae und Freddie Mac begaben MBS im Umfang von fast 113 Mrd. Dollar und komplexe Collateralized Mortgage Obligations, in denen Hypothekendarlehen gepoolt werden, über 14,6 Mrd. Dollar. Von nichtstaatlichen Emittenten kamen Papiere im Wert von rund 3,2 Mrd. Dollar hinzu.

Allerdings liegt das Gesamtvolumen 27% unter dem bereits niedrigen Vorjahreswert. Die Analysten der London Stock Exchange argumentieren zwar, dass das geringere Neuangebot die Kurse stütze. Tatsächlich hat sich der S&P US Mortgage-Backed Securities Index seit seinem Neunjahrestief aus dem Oktober um 7,1% befestigt.

Doch Ökonomen betonen die Folgewirkungen der geringeren Emissionsaktivität am rund 12 Bill. Dollar schweren US-Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere. Denn weil Banken Kreditrisiken weniger einfach an Investoren weitergeben könnten, stellten sie geringere Mittel für Kreditnehmer bereit – oder riefen teurere Konditionen auf.

So liegt der durchschnittliche Zinssatz auf 15-jährige Festhypotheken laut Freddie Mac bei 6,11%, für 30-jährige Festhypotheken werden 6,81% fällig. Im Oktober erreichte der Langfrist-Satz mit 7,08% noch das höchste Niveau seit Anfang des Jahrtausends, wobei die restriktive Geldpolitik der Fed laut Analysten zum entscheidenden Treiber wurde. Nachdem zu Jahresbeginn Hoffnungen auf einen weniger harten Straffungskurs die Runde machten, trugen die Turbulenzen im US-Bankensektor zu neuen Anstiegen der Hypothekenzinsen bei. Denn regionale Geldhäuser sitzen auf großen MBS-Beständen. Die im März kollabierte Silicon Valley Bank hielt Ende 2022 von Freddie Mac, Fannie Mae und Ginnie Mae aufgelegte Papiere im Volumen von 78 Mrd. Dollar. Das Geldhaus war nach einem Einlagenschwund zu Verkäufen gezwungen – seither hält sich die Befürchtung, dass ebenfalls wankende Konkurrenten den Markt mit günstigen MBS fluten werden.

Hinzu kommt die regulatorische Reaktion auf die US-Bankenkrise. Behörden um die Fed haben vorige Woche neue Kapitalvorschriften vorgestellt. Gerade die angepeilten härteren Anforderungen für die Besicherung von Hypothekenkrediten dürften laut Wirtschaftsverbänden dazu führen, dass Baudarlehen für Antragssteller mit niedrigem Einkommen kaum oder nur noch zu wesentlich höheren Zinsen verfügbar werden. Ende November stimmen die Regulatoren final über die neuen Regeln ab, die ab 2025 eingeführt werden sollen. Analysten fürchten bereits anhaltende Turbulenzen am Hypothekenmarkt.