Der US-amerikanische Hypothekenmarkt spielt eine entscheidende Rolle in der globalen Wirtschaft und ist mit über 10 Bill. Dollar bedeutend größer als der Markt für Unternehmensanleihen. Es gibt zwei Möglichkeiten, sich Zugang zu diesem Markt zu verschaffen: zum einen über staatlich garantierte Hypotheken und zum anderen über Anleihen. Tom Mansley, Investment Director beim Vermögensverwalter GAM Investment, widmet sich aktuell häufig gestellten Fragen zum US-amerikanischen Hypothekenmarkt und geht dabei auch auf die Attraktivität von älteren hypothekenbesicherten Wertpapieren (Seasoned Mortgage Backed Securities) ein.

 Ältere hypothekenbesicherte Anleihen, die vor der Finanzkrise 2008/2009, also vor über 15 Jahren, ausgegeben wurden, würden sehr stabile Cashflows bieten. „Die damit verbundenen Hypotheken wurden von Menschen aufgenommen, die schon lange in ihren Immobilien wohnen, ihre Zahlungsfähigkeit unter Beweis gestellt haben und über einen hohen Eigenkapitalanteil an ihren Eigenheimen verfügen. Somit handelt es sich um sehr solide Basiswerte, die kaum mit kreditsensiblen Vermögenswerten korrelieren“, sagt Mansley. Die mit Abstand beliebteste Hypothek sei die 30-jährige Festzinshypothek. 

In den USA haben laut Mansley viele Eigenheimbesitzer festverzinsliche Hypotheken. Zinsanhebungen hätten demnach keinen starken Einfluss auf Hypothekenkredite. Es sei kein System mit variablen Zinssätzen wie in anderen Teilen der Welt, bei dem sich die Raten erhöhen, wenn die Zinsen steigen. „Viele sind besorgt, dass hohe Zinsen und unerschwingliche Immobilien einen weiteren Crash auslösen könnten. Allerdings rechnen wir schon seit geraumer Zeit mit einem gewissen Rückschlag, auf den eine Stabilisierung folgt, da ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht. In den USA befindet sich die Leerstandsquote, also die Zahl der unbewohnten Immobilien, auf einem 60-Jahrestief. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Eigenheimen ist sehr begrenzt“, so Mansley.

Einer der unterstützenden Faktoren, die weiterhin massenhafte Zahlungsausfälle verhindern würden, sei die Arbeitslosenquote. Sie liege derzeit unter 4%, was historisch gesehen sehr niedrig sei. Die Arbeitslosenzahlen müssten erheblich steigen, um die Arbeitslosenquote auf Durchschnittsniveau zu heben. Die Beschäftigungslage sei demnach äußerst stabil, die Raten seien niedrig, und somit seien auch die Zahlungsausfälle gering. „Des Weiteren haben die Menschen während der Corona-Pandemie beträchtliche Ersparnisse angesammelt. Die Zahlungsausfälle werden voraussichtlich leicht zunehmen, aber nur, weil sie im Moment sehr weit unter der Norm liegen“, sagt er.

Seit 2009 sei die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum weitaus größer als die Zahl der neu errichteten Häuser und Wohnungen. „Dies ist deshalb schon lange der Fall, weil es Millennials vorziehen, Wohnimmobilien zu mieten, statt sie käuflich zu erwerben. Demzufolge besteht derzeit ein großer Nachholbedarf bei einem Großteil der Bevölkerung.“ Seit Mitte der 2000er Jahre hätten sich Millennials meist für eine Mietwohnung anstelle eines Haus- oder Wohnungskaufs entschieden, um in der Stadt leben zu können. „Allerdings änderte sich dies, als sie Kinder bekamen. Der Trend zum Kauf von Wohneigentum begann um 2016 herum und beschleunigte sich während der Corona-Pandemie. Mittlerweile kaufen sie Immobilien trotz steigender Zinsen, da sie diese benötigen und über das nötige Einkommen und Ersparnisse verfügen. Eine breite Bevölkerungsschicht des Landes hat den Kauf eines Eigenheims etwa zehn Jahre lang hinausgezögert. Dadurch ist ein großer Nachholbedarf entstanden, der die Immobilienpreise auf dem Höchststand vom Juni 2022 hält“, so Mansley.

Außerdem sei zu beobachten, dass sich die Spreads mittlerweile stark ausgeweitet hätten. „Sie sorgen damit für eine zusätzliche Rendite von mehr als 300 Basispunkten gegenüber Treasuries, wodurch sich eine Gesamtrendite von rund 7,5% ergebe. „Die vorherrschenden Marktbedingungen legen nahe, dass ein Investment in Mortgage Backed Securities derzeit äußerst vielversprechend ist. Neben der laufenden Rendite kann auch mit Kapitalerträgen gerechnet werden, wenn sich die Spreads wieder normalisieren“, sagt er.