Boomender US-Häusermarkt birgt Risiken
det Washington
Der Aufschwung am US-Häusermarkt setzt sich mit hohem Tempo fort, und nun wächst die Angst davor, dass sich 13 Jahre nach der Subprime-Krise die nächste Korrektur abzeichnen könnte. Wie auch damals ist die Stimmung zwar von Optimismus geprägt, und die meisten Analysten sagen voraus, dass sich die eindrucksvollen Verkaufszahlen und Preissteigerungen des abgelaufenen Jahres weiter fortsetzen werden. Dies birgt aber auch Gefahren und so schließen einige Experten nicht aus, dass es wie schon damals für den Immobilienmarkt ein böses Erwachen geben könnte.
Vergleichbare Zahlen wie im abgelaufenen Jahr hatte man zuletzt 2013 gesehen, nachdem sich der Häusermarkt von der Finanzkrise und der Weltrezession erholt hatte. So legte nach Angaben des Maklerverbands National Association of Realtors (NAR) die Zahl bestehender Immobilien, die den Eigentümer wechselten, im Januar im Vorjahresvergleich um 23,7% zu. In starker Verfassung präsentierte sich auch der Markt für neue Eigenheime, deren Verkaufszahlen um fast 20% hochschossen. Begleitet wurde die rege Nachfrage von steigenden Preisen. Wie aus dem S&P Corelogic Case-Shiller Index hervorgeht, verteuerten sich Häuser im Januar gegenüber dem Vergleichsmonat 2020 um 10%.
Einiges spricht dafür, dass sich die kräftige Erholung fortsetzen wird. Wie NAR-Chefökonom Lawrence Yun feststellt, „wird das neue Konjunkturpaket die Wirtschaft und somit auch den Häusermarkt beflügeln“. Auftrieb werde die Branche zudem von den neuen Impfstoffen gegen das Coronavirus erhalten, welches lange Zeit potenzielle Käufer von Hausbesichtigungen abhielt. Auch verweist Yun auf die niedrigen Zinsen, die trotz des jüngsten Anstiegs der Renditen langlaufender Anleihen im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig sind.
Strukturelle Veränderungen
Skeptischer schätzt Nobelpreisträger Robert Shiller die Aussichten ein. „Die Preise sind außerordentlich hoch“ stellt der Nationalökonom fest. Zudem habe die Corona-Pandemie zu strukturellen Veränderungen geführt. Im Homeoffice sieht er den Trend der Zukunft. „Das könnte zur Folge haben, dass in Ballungszentren die Preise zurückgehen und in Vororten die Nachfrage steigt.“ Eine weitere Gefahr sieht Shiller, der akkurat das Zerplatzen der Preisblase vor 13 Jahren vorausgesagt hatte, in dem schwachen Arbeitsmarkt, der die Kaufkraft potenzieller Käufer reduziere und die Preise drücken könnte.
Karl Geisler, Wirtschaftsprofessor an der Idaho State University, verweist auf ein anderes Risiko. So sei in zunehmendem Maße zu beobachten, „dass Käufer den gestiegenen Wert ihres Eigenheims nutzen, um zweite Hypotheken aufzunehmen und andere Anschaffungen zu finanzieren“. Vor dem Platzen der letzten Blase hatte der Subprime-Markt für Hypothekendarlehen dazu geführt, dass Kunden mit geringer Bonität sich mit dem Kauf teurer Eigenheime finanziell übernahmen.
Eine weitere Gefahr sehen Experten darin, dass Käufer mehrere Eigenheime als Investitionen erwerben und diese dann über Online-Buchungsportale wie Airbnb vermieten. Angesichts der Reisebeschränkungen blieben die erhofften Einnahmen für viele aber aus bzw. kamen nicht in der erwarteten Höhe. Dies wiederum könnte zu Zahlungsausfällen bei Investoren führen, die mehrere Grundstücke besitzen.
Die neue Finanzarchitektur als Folge des Dodd-Frank-Gesetzes, insbesondere die Abschaffung sogenannter „Low Documentation“-Darlehen, welche die Aufnahme von Krediten ohne Einkommensnachweis ermöglichten, hat nach Überzeugung vieler Experten den Markt gegen einen vergleichbaren Absturz wie vor 13 Jahren weitgehend abgesichert. Keineswegs ausgeschlossen ist aber, dass es früher oder später zu einer kräftigen Korrektur kommen könnte, vor allem dann, wenn sich die schleppende Erholung am Arbeitsmarkt noch für längere Zeit fortsetzt.
