Eine Systemkrise ist den offenen Immobilienfonds seit der jüngsten Marktunruhe erspart geblieben: Hohe Wertverluste und Abflüsse, nicht aber eine abrupte Anlegerflucht samt Liquiditätskollaps haben das Segment erfasst. Vielmehr meistern die Produkte bisher ihre Bewährungsprobe. In den kommenden Monaten wird sich zeigen, ob die Reform im Jahr 2013 das Segment ausreichend stabilisiert hat. Bisher sieht es aber so aus, dass Vorgaben für Liquidität und Verschuldung, vor allem aber Mindesthalte- und Kündigungsfristen Schlimmeres verhindern.

Der Schock ist schmerzhaft, aber notwendig: Es war nur eine Frage der Zeit, bis die Immobilienmärkte drehen und die Anleger Fondsanteile abstoßen. Die Branche muss also durch eine Phase der Unruhe. Erst wenn sie überwunden ist und alle etablierten Fondsprodukte überleben, kann die Reform von damals als Erfolg verbucht werden. Nur dann ist klar, dass illiquide Vermögenswerte in einem offenen Fonds verpackt werden können.

Für eine Entwarnung ist es zwar zu früh. Abflüsse von 3,6 Mrd. Euro binnen Jahresfrist lassen sich nicht als nebensächlich abtun, auch weil einige Fonds stärker unter der Marktunruhe leiden als andere. Immerhin ist die Branche von einer Panik wie in der Hochphase der Weltfinanzkrise entfernt, als allein im Oktober 2008 rund 5,1 Mrd. Euro abflossen. 127,0 Mrd. Euro ist das Segment heute schwer, finanzielle Polster sind meistens vorhanden, es gibt also noch Reserven. Jetzt muss die Branche hoffen, dass auch die Immobilienpreise ihre Talsohle durchschritten haben und die Aussichten aufhellen.

Spannend wird sein, wie sich jene Fonds entwickeln, die Anleger mit hohen Abwertungen geschockt haben. Minus 11,0% meldete der „Leading Cities Invest“ im November 2023, minus 16,7% muteten Union Investment und ZBI den Anlegern des „UniImmo: Wohnen ZBI“ im Juni zu. Doch eine einmalig hohe Abwertung dürfe auf Dauer mehr Vertrauen stiften als eine langanhaltende Phase steter Wertverluste. Jetzt müssen die Fondsadressen aber zeigen, dass es von nun an bergauf geht.

Auch Anlegern dürfen Verluste nicht erspart bleiben. Immobilien standen bei deutschen Privatleuten über Jahre hoch im Kurs, wovon auch Fonds profitierten. In der Boomphase war aber leicht übersehbar, dass Immobilienfonds Investmentprodukte mit Risiken sind und eben kein renditeträchtiger Zwilling vom Sparbuch. Das wird künftig allen Anlegern klar sein. Ein notwendiger, aber heilsamer Schock!