Von Christoph Ruhkamp, DüsseldorfDie AMB Generali will den Anteil von Immobilien in ihrem Gesamtvermögen kräftig ausweiten. “In zwei bis drei Jahren soll die Quote von 4 auf 6 % wachsen”, sagte Finanzchef Dietmar Meister der Börsen-Zeitung. Zuletzt sei der Anteil aufgrund der negativen Marktwertentwicklung leicht rückläufig gewesen.Derzeit beträgt der Marktwert der Immobilien nach Angaben des Managers rund 3,3 Mrd. Euro. Das Volumen der gesamten Kapitalanlagen der AMB Generali liegt bei 70 Mrd. Euro. Die Aufstockung der Immobilien würde – da das gesamte Vermögen kontinuierlich wächst – einem Volumen neuer Investitionen von etwa 1,5 Mrd. Euro entsprechen. Fast nur Direktinvestments”Die Ertragsschwäche der Anlagen am Rentenmarkt werden wir damit allerdings nicht ausgleichen können”, sagt Meister. Um dieses Ziel zu erreichen, sei der Immobilienanteil an den gesamten Kapitalanlagen zu gering. Von den Immobilienanlagen entfallen derzeit 2,9 Mrd. Euro auf direkte Investments, davon 0,8 Mrd. Euro auf selbst genutzte Gebäude.Nur 12 % des Volumens steckt die AMB Generali bislang in Immobilienfonds externer Asset Manager, doch soll dieser Anteil deutlich wachsen – vor allem im Zuge verstärkter Auslandsinvestments. Zusammengearbeitet wird dabei mit allen großen Fondsanbietern – vor allem mit Morgan Stanley, Oppenheim, DB Real Estate, Tishman Speyer und UBS.Ausgewählt werden Spezialisten für bestimmte Länder oder Nutzungsarten. Geplant ist aktuell eine Ausweitung des Engagements im Einzelhandel. Von den Direktanlagen entfallen derzeit nur 15 % auf Wohnungen, der Rest besteht aus Gewerbeimmobilien. Alle Direktanlagen befinden sich in den Ballungsräumen Deutschlands. Zum Portfolio zählt dabei auch die Entwicklung eines Einkaufszentrums in Berlin, an der Schlossstraße. Bei den indirekten Fondsinvestments dominieren Büros (70 %) und Handel (10 %) gegenüber den Wohnungen (10 %). Überwiegend DeutschlandBei den Fondsinvestments macht der Anteil Deutschlands rund 70 % aus. Weitere 25 % entfallen auf das übrige Europa sowie 5 % auf die USA. Ausländische Immobilien-Trusts (Reits) spielen derzeit noch keine Rolle im Portfolio.Doch unterstützt die AMB Generali die Einführung der neuen Rechtsform in Deutschland. “Damit wir in Reits investieren, müssten die Vehikel allerdings deckungsstockfähig sein und von der Finanzaufsicht der Immobilienquote – und nicht der Aktienquote – zugerechnet werden”, sagt Bernhard Berg, Chef der AMB Generali Immobilien GmbH und zugleich Vorsitzender der Grundbesitz-Kommission beim Versichererverband GDV. Als Gründer eines Reit könne die AMB Generali selbst zudem nur dann auftreten, wenn mit der Überführung der Immobilien in das Vehikel nicht die Grunderwerbsteuer verbunden wäre. “Reits verzögern sich””Ohnehin wird die Einführung von Reits sich aufgrund des Regierungswechsels noch um etwa ein Jahr verzögern”, glaubt Berg. Er geht darüber hinaus davon aus, dass die Bedeutung des deutschen Spezialfonds für institutionelle Großanleger – auch wegen der Einführung von Reits – abnehmen wird. Zudem seien die Verwaltungsgebühren der hiesigen Asset Manager für Spezialfonds zu hoch.Berg bevorzugt deshalb die Luxemburger Rechtsformen Sicav oder FCP (Fonds Commune de Placement). Diese seien weniger starken Beschränkungen, etwa beim Anteil der Fremdfinanzierung, unterworfen als die deutschen Spezialfonds.Wegen der schlechten Marktentwicklung hat die AMB Generali ihre Immobilien in den vergangenen Jahren bereits kontinuierlich abgewertet. “Dennoch haben wir stille Reserven im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich”, sagt Finanzchef Meister. Das Bankhaus M.M. Warburg beziffert die stillen Reserven der AMB Generali in einer Studie auf 354 Mill. Euro.Nach Angaben der Deutschen Immobilien Datenbank (DID) haben die deutschen Versicherer im Jahr 2004 ihre Immobilien mit einem Minus von 5,7 % deutlich stärker abgewertet als die Anbieter offener Immobilienfonds mit nur 3,4 %. Die Gesamt-Performance der AMB Generali Immobilien lag wegen der Abwertungen zuletzt nur noch unter 2 %. Jetzt soll der Turnaround erfolgen. Ziel: 4 Prozent Total ReturnAls kurzfristiges Ziel nennt Meister einen Total Return von 4 %. “Das schaffen wir noch nicht im laufenden Jahr, aber voraussichtlich 2006.” Am deutschen Markt sei der Boden erreicht.Jetzt gehe es vornehmlich um die Revitalisierung alter Immobilien, um die Mieterträge zu steigern. In den vergangenen drei Jahren hat die AMB Generali ihr Immobilienportfolio kräftig umgeschichtet. In den vergangenen 24 Monaten wurden Objekte für 800 Mill. Euro verkauft. Den Erlös steckte der Versicherer in Neuinvestitionen in Deutschland.Im gleichen Zeitraum wurde die AMB Generali Immobilien im Rahmen eines Strategiewechsels vollständig umgebaut. “Wir kaufen Objekte jetzt nicht mehr, um sie jahrzehntelang zu halten”, sagt Immobilien-Chef Berg. Der Bestand werde jetzt ungefähr alle zehn Jahre einmal komplett “gedreht”. Zum Strategiewechsel gehört außerdem, dass die AMB die Gebäudeverwaltung nicht mehr selbst durchführt. Die Betreuung aller Objekte, die nicht von dem Versicherer selbst genutzt werden, wird an externe Property Manager vergeben. Alle direkt mit dem Betrieb der Immobilien verbundenen Aufgaben – bis hin zur Neuvermietung – übernehmen die Hochtief Facility Management und die zum RAG-Konzern gehörende Riag Gebäudemanagement. Viele Stellen abgebautDurch die Reduzierung der Aufgaben konnte die Zahl der Mitarbeiter der AMB Generali Immobilien um zwei Drittel von 180 auf 60 Beschäftigte sinken. “Eine Kosteneinsparung stand dabei allerdings nicht im Vordergrund”, sagt Berg. Vielmehr sei es darum gegangen, sich auf Investmententscheidungen und Portfoliosteuerung zu konzentrieren.