Von Ulrich Stephan*) Lange Zeit stand Bausparen auf einer Ebene mit Briefmarkensammeln: Viele tun es, und nur wenigen Außenstehenden erschließt sich der Reiz. Eine hausbackene Art der Werbung leistete diesem Eindruck Vorschub – und auch die Materie selbst erschien zwar eingängig, aber wenig abwechslungsreich.Fast ein Drittel der Deutschen quer durch alle Einkommensschichten nutzen das Bausparen. Das Kernelement des Bausparens ist seit Gründung der ersten deutschen Bausparkasse 1885 durch Pastor von Bodelschwingh in Bielefeld ebenso unverändert wie bewährt: durch das regelmäßige Ansparen eines Bausparvertrages bildet der Vertragsinhaber Kapital für den Bau, Erwerb bzw. die Renovierung einer Immobilie. Zugleich sichert er sich im Voraus einen attraktiven Zinssatz für das bei Zuteilung des Vertrages von der Bausparkasse ausgereichte Darlehen. Ruhe in ZinsgewitternDie Festschreibung des Zinssatzes für das Bauspardarlehen ist ein nicht zu unterschätzendes Ruhekissen, da der Bausparer alle Wechsel an den Zinsmärkten aus der Beobachterperspektive betrachten kann. Zwar verzichtet der Bausparer in der Regel auf einen marktnahen Guthabenzins für seine Sparbeiträge. Der vertraglich vereinbarte Darlehenszins ist dafür aber vor steigenden Marktzinsen geschützt.Sollten andere Darlehensformen zum Zeitpunkt, an dem die Finanzierung des Immobilienerwerbs ansteht, bessere Konditionen bieten, kann der Bausparer auf das Bauspardarlehen verzichten, das angesparte Kapital vereinnahmen und eine günstigere Form der Finanzierung wählen. Eine Option, die für aktuell angebotene Bauspar-Varianten kaum in Frage kommen wird. Denn inzwischen sind Angebote mit 1,66 % effektivem Jahreszins am Markt, die den aktuellen durchschnittlichen Hypothekenzins von 4,97 % p. a. (Stand April) deutlich unterschreiten. Im Vergleich mit dem durchschnittlichen Hypothekenzins der vergangenen 20 Jahre von 7,47 % p. a. fällt der Vorteil noch höher aus. Auch GuthabenverzinsungViele Bauspartarife sprechen auch gezielt Sparer an, die auf der Suche nach attraktiven Guthabenzinsen sind. Wie die unabhängige FMH Finanzberatung Max Herbst jüngst ermittelte, können manche Angebote der Bausparkassen mit Festgeldangeboten konkurrieren. In der Spitze lassen sich 4 % p. a. Guthabenzinsen vereinnahmen. Sollte der Bausparer das Darlehen nicht benötigen, halten viele Anbieter eine besondere Option bereit: Im Gegenzug zum Darlehensverzicht erhält der Bausparer einen höheren Zins bzw. einen Sonderzins für das angesammelte Bausparguthaben. Das eröffnet dem Nutzer den Spielraum, Bausparen als Sicherheitsbaustein in die individuelle Anlagestrategie einzuarbeiten.Renditesteigernd kann ein Arbeitnehmer die von seinem Unternehmen gezahlten vermögenswirksamen Leistungen (VL) einsetzen. Der Arbeitgeber trägt damit zur Eigenkapitalbildung bei. VL beschleunigenDie finanziellen Vorteile verdeutlicht das folgende Beispiel: Ein Bausparer, 30 Jahre, ledig, mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von über 52000 Euro, schließt einen Bausparvertrag über die Bausparsumme von 23 500 Euro ab. Sein Eigenbeitrag von 103 Euro pro Monat summiert sich bis zum Ende der Sparzeit (7 Jahre und 4 Monate) auf 9 064 Euro. Tatsächlich kann er jedoch am Ende auf ein Gesamtguthaben blicken, das über dem 1,5fachen liegt: Denn die VL tragen insgesamt 3 520 Euro zum Guthaben bei, so dass am Ende Einzahlungen in Höhe von 12 584 Euro zu Buche schlagen. Die Guthabenzinsen bei Darlehensverzicht von 4 % p. a. erbringen 1 439 Euro. Angereichert um einen Sparbonus, der durch den Darlehensverzicht noch zusätzlich fällig wird, verfügt der Bausparer über ein Guthaben von insgesamt 14 399 Euro. Noch höher ist das Ergebnis bei Bausparern, die Anspruch auf die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage haben.Empirisch ist ein positiver Seiteneffekt des Bausparens nachgewiesen: Die Notwendigkeit, regelmäßig Beiträge für den projektierten Kauf eines Hauses zur Seite zu legen, führt zu einer Spardisziplin, die auch über den Immobilienerwerb hinaus anhält und die Finanzierung etwa von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erleichtert. Die Flexibilität des Bausparens zeigt sich aber auch darin, dass Sonderzahlungen geleistet oder Zahlungen auch einmal ausgesetzt werden können. Demografischer WandelBewegung in das Bausparen kommt auch durch den demografischen Wandel in Deutschland, denn ein bedeutender Trend wird das Bausparen in der Zukunft verstärkt prägen: Nicht mehr die Gruppe der typischen Eigenheimgründer zwischen 25 und 44 Jahren wird auf Dauer wichtigste Zielgruppe der Immobilienwirtschaft sein, sondern die Gruppe der über 50-Jährigen wird immer stärker in den Mittelpunkt rücken. Dadurch ändern sich die Finanzierungsbedürfnisse und -voraussetzungen signifikant. Statt langfristiger Sparphasen, an deren Ende ein Immobilien-Neubau steht, dürften Zwischenfinanzierungen mit kurzer Laufzeit für den (altersgerechten) Umbau bzw. für Bestandsinvestitionen verstärkt in den Vordergrund des Bausparens rücken. Der Bedarf für flexible Finanzierungsformen wird zudem durch die Tendenz der älteren Zielgruppe verstärkt, ihre bisherigen Immobilien durch das Wohnen in attraktiveren Lagen mit altersadäquater Infrastruktur zu ersetzen. Sondertilgungen möglich Derzeit sind bereits Angebote am Markt, die diesen Baufinanzierern die notwendige Flexibilität sichern. Die entsprechenden Tarifvarianten bieten z. B. die Möglichkeit, durch Sondertilgungen in beliebiger Höhe jederzeit das Darlehen beschleunigt zurückzuführen, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen leisten zu müssen. *) Der Autor ist Leiter des Private Banking im Bereich Privat- und Geschäftskunden (PBC) der Deutschen Bank.